רוכשי נכסי יוקרה

הסוכנות הפדרלית למימון דיור (Federal Housing Finance Agency) קובעת אותן מדי שנה. אורנג' קאונטי, FIPS 06059, יושב על תקרת האזורים יקרי הדיור, 150 אחוזים מהבסיס הארצי של $832,750.

מעל הסכומים האלה, המסמכים, הרזרבות והתמחור משתנים ממלווה למלווה. כלל פדרלי אחד אינו משתנה. כלל יכולת ההחזר (Ability-to-Repay) של הלשכה להגנה פיננסית על הצרכן (Consumer Financial Protection Bureau) בסעיף 12 CFR 1026.43(c)(1) מחייב, בעסקה מכוסה, "a reasonable and good faith determination at or before consummation." (בתרגום: קביעה סבירה ובתום לב במועד ההתקשרות הסופי או לפניו). על נותן האשראי לקבוע כי "the consumer will have a reasonable ability to repay the loan according to its terms." (בתרגום: לצרכן תהיה יכולת סבירה להחזיר את ההלוואה לפי תנאיה). 12 CFR 1026.43(c)(4) מחייב אימות הכנסה או נכסים בידי צד שלישי. עמוד הלוואות ג'מבו של TEAMIRI עוסק במבנה.

Financial Crimes Enforcement Network עיגן את Anti-Money Laundering Regulations for Residential Real Estate Transfers ב-31 CFR 1031.320. לפי 31 CFR 1031.320(b)(1), העברה בת דיווח היא "a non-financed transfer to a transferee entity or transferee trust of an ownership interest in residential real property." (בתרגום: העברה ללא מימון של זכות בעלות בנכס מקרקעין למגורים לישות נעברת או לנאמנות נעברת). FinCEN קובע ששווי הנכס ומחיר המכירה אינם קריטריון.

FinCEN מפרסמת שכל עוד צו בית המשפט בתוקף, "reporting persons are not required to file Real Estate Reports with FinCEN." (בתרגום: אנשים החייבים בדיווח אינם נדרשים להגיש Real Estate Reports ל-FinCEN). הרשות מוסיפה שהם "are not subject to liability if they fail to do so." (בתרגום: אינם חשופים לאחריות אם לא יעשו זאת). הערעור תלוי ועומד, ולכן קונה המשתמש בישות או בנאמנות צריך לבדוק את fincen.gov סמוך לסגירה.

לפי 31 CFR 1031.320(n)(5) העברה נחשבת ממומנת רק אם ניתן אשראי לכל הנעברים והוא מובטח בנכס המועבר. המלווה חייב גם להיות מוסד פיננסי הנושא חובות איסור הלבנת הון ודיווח על פעילות חשודה. משכנתה בנקאית מוציאה אפוא רכישה מתחולת הכלל; סגירה במזומן מלא או הלוואה פרטית אינן עושות זאת.

The Office of the Comptroller of the Currency כותב את כללי השמאות ב-12 CFR part 34 subpart C. הכללים דורשים חוות דעת על שווי שוק ש-"supported by the presentation and analysis of relevant market information," (בתרגום: נתמכת בהצגה ובניתוח של מידע שוק רלוונטי), וזה משנה במיוחד היכן שעסקאות ההשוואה מעטות.

12 CFR 34.44(a) מחייב התאמה ל-Uniform Standards of Professional Appraisal Practice, ו-12 CFR 34.44(b) מחייב ניתוח מספיק כדי לתמוך בהחלטת המלווה. לפי 12 CFR 1002.14(a)(1) הקונה מקבל עותק של כל שומה וכל הערכת שווי בכתב, מיד עם השלמתה או שלושה ימי עסקים לפני מועד ההתקשרות הסופי, המוקדם מביניהם.

המוכר חייב למסור את הטופס.

הטופס מזהיר באותיות גדולות: "THESE HAZARDS MAY LIMIT YOUR ABILITY TO DEVELOP THE REAL PROPERTY, TO OBTAIN INSURANCE, OR TO RECEIVE ASSISTANCE AFTER A DISASTER." (בתרגום: הסיכונים האלה עלולים להגביל את יכולתך לפתח את הנכס, להשיג ביטוח או לקבל סיוע לאחר אסון.) מעמד אזור החוף נענה בנפרד, לפי חוק החופים של קליפורניה (California Coastal Act).

הוא קובע מה קונה יוכל לבנות בהמשך על נכס חופי באורנג' קאונטי, בניופורט ביץ', ב-Corona del Mar, ב-Newport Coast או ב-Laguna Beach. ההיתר נדרש "in addition to obtaining any other permit required by law from any local government or from any state, regional, or local agency." (בתרגום: בנוסף לקבלת כל היתר אחר הנדרש בחוק מכל רשות מקומית או מכל גוף מדינתי, אזורי או מקומי). היתר בנייה עירוני אינו תחליף.

לאחר אישור תוכנית חופית מקומית (local coastal program), קובעת הוועדה החופית של קליפורניה (California Coastal Commission), "responsibility for issuance of most Coastal Development Permits under the certified LCP is delegated to the local government." (בתרגום: האחריות להנפקת רוב היתרי הפיתוח החופי לפי ה-LCP המאושר מואצלת לרשות המקומית). הוועדה "retains some continuing permit and appeal jurisdiction following LCP certification." (בתרגום: משאירה בידיה סמכות מתמשכת מסוימת בהיתרים ובערעורים לאחר אישור ה-LCP).

פרסום 29 (Publication 29) של המועצה לאיזון מיסוי של מדינת קליפורניה (California State Board of Equalization), מתאריך מרץ 2025, מוסר שהמס "calculated at 1 percent of the 'taxable' value of the property." (בתרגום: מחושב לפי 1 אחוז מן השווי החייב של הנכס). Article XIII A מתיר להוסיף שיעור בגין חוב שאושר בהצבעה, ששיעור זה "can vary from area to area within a county." (בתרגום: עשוי להשתנות מאזור לאזור בתוך קאונטי.) בשינוי בעלות השווי המוערך החדש הוא "the market value of the property as of the date that it changed ownership." (בתרגום: שווי השוק של הנכס נכון למועד שבו החליף בעלות.) שווי שנת הבסיס עולה לאחר מכן עם האינפלציה, בתקרה של 2 אחוזים לשנה.

ההפרש נגבה באמצעות חשבון משלים, שמחלקת השמאי של אורנג' קאונטי (Orange County Assessor Department) מחלק יחסית על פני החודשים הנותרים בשנת הכספים.

הגזבר וגובה המסים של אורנג' קאונטי (Orange County Treasurer-Tax Collector) שולח אותם בדואר בנפרד מהתשלומים הרגילים.

Section 11911(a) חל על כל שטר המעביר מקרקעין שנמכרו בתוך המחוז כאשר התמורה עולה על $100. המס נמדד "exclusive of the value of any lien or encumbrance remaining thereon at the time of sale." (בתרגום: ללא ערכם של שעבוד או עיקול כלשהם שנותרו על הנכס בעת המכירה).

Revenue and Taxation Code 11911(b) מתיר לעיר במחוז כזה להטיל מס משלה בגובה מחצית מסכום המחוז. סעיף 11911(c) מזכה את מס העיר התואם כנגד מס המחוז, ולכן החוק מחלק את אותו חיוב עצמו במקום להוסיף עליו.

31 CFR 1031.320(n)(10)(i) מגדיר ישות נעברת כ-"any person other than a transferee trust or an individual." (בתרגום: כל אדם או גוף שאינו נאמנות נעברת או יחיד). רכישה ללא מימון על שם יחיד נשארה מחוץ לכלל בכל מחיר; אותה רכישה עצמה על שם LLC או נאמנות הניתנת לביטול נכנסה לתוכו. ההבחנה הזאת אינה פעילה כל עוד עומד בעינו ביטול הכלל מ-מרץ 19, 2026.

רכישה היא שינוי בעלות בכל דרך שבה מוחזקת הזכות. מועצת המס של המדינה (State Board of Equalization) מציינת שבשינוי בעלות, "Proposition 13 requires the county assessor to reassess the property to its current fair market value." (בתרגום: הצעה 13 (Proposition 13) מחייבת את שמאי המחוז לשום מחדש את הנכס לשווי השוק ההוגן הנוכחי שלו). החריגים שהמועצה מונה, כגון העברה לנאמנות הניתנת לביטול שהמעביר רשאי לבטל, נוגעים למהלכים מאוחרים יותר ולא לרכישה עצמה.

השטר הרשום נושא הצהרת מס העברה. Orange County Clerk-Recorder דורש שהסכום, בסיס החישוב, והעיר או השטח הלא-מאוגד יופיעו על פני המסמך. קוד פטור נרשם שם כאשר קיים פטור, למשל Revenue and Taxation Code 11930 להעברה אל נאמנות או ממנה.