West Irvine

爾灣市（City of Irvine）在自己的界線圖層裡把 West Irvine 當作一個具名社區公告，共兩個多邊形，合計 410.6 英畝，並把它整個歸入第 4 號規劃區（Planning Area 4）。市府給那個規劃區的標籤是 Lower Peters Canyon PA4，取自本站以 Northpark 之名發布的鄰近社區。這兩個社區多邊形沒有任何一處相接，重疊度量出來是零，所以這裡的一筆地塊屬於其中一個社區，絕不會同時屬於兩個。實際後果是，只靠規劃區查詢分不出一個 West Irvine 地址和一個 Northpark 地址，任何僅憑規劃區定位的紀錄，在被採信之前都必須拿社區圖層核對一遍。

2026 年 23 1月 至 15 7月 之間，這裡成交了 16 戶住宅，中位數價格 $1,602,500，中位單價每平方英尺 $795，中位成交面積 2,072 平方英尺。一半在 35 天內進入履約保證。成交價中位數落在原始開價的 98.4%，也就是說賣方公布的數字與最後成交的數字之間大約相差一個半百分點，這裡大部分的定價決定都發生在那條窄帶裡。同一份匯出資料裡有八個在售物件，另有兩個待定、兩個已進入契約，按那 16 筆成交的節奏算，約相當於 2.8 個月的現有存量。

這些成交的分布異常緊湊。八宗落在 $1.5 百萬 與 $2 百萬 之間，七宗落在 $1 百萬 與 $1.5 百萬 之間，一宗在 $2 百萬 以上成交，沒有一宗低於 $1 百萬 或高於 $3 百萬。成交價自 $1,150,000 至 $2,190,000。16 宗中有十三宗是獨棟住宅，兩宗是共管公寓，一宗是連棟住宅，因此 $1,602,500 的中位數幾乎完全由獨立產品撐起，而在此尋找連棟住宅的買家，看到的標題數字是由三宗與之並不相像的成交拼出來的。

在市府的 HOA 紀錄裡，兩個主協會分割了這片土地。West Irvine Master Homeowners Assn. 登記在 MASTER_ID 4.5 之下，五個多邊形合計 96.3 英畝，由 Crummack Huseby Property Management 管理，社區聯絡人為 Michael Hayes，michael@ch-pm.com，949-367-9430。Sheridan Master Assn. 另行登記在 MASTER_ID 4.4 之下，兩個多邊形合計 31.5 英畝，由 Powerstone Property Management 管理，聯絡人為 Miguel Torres，949-508-1579。兩者都完全落在村區多邊形之內，市府也把兩者都歸入市議會 District 1，警務報案區為 Portola。買家加入的是兩者中的哪一個，由地址決定，而不是由物件歸在哪個標題下決定。

West Irvine Master Homeowners Assn. 之下有四個子協會，各有自己的管理公司：Wisteria Maintenance Assn.（4.51，Seabreeze Management Co，16.0 英畝，建商 Cal Pac）、Mandeville Community Assn.（4.52，Seabreeze Management Company，9.4 英畝，建商 Lennar）、Andover Maintenance Assn.（4.53，Powerstone Property Management，8.8 英畝）與 Summerplace Community Assn.（4.54，Crummack Huseby Property Management，7.0 英畝）。Sheridan Master Assn. 之下有一個，也就是 Sheridan Place Maintenance Assn.（4.41，Powerstone Property Mgmt.，19.3 英畝，建商 CalPac）。某個具體地址的每月成本，等於總協會攤提費加上該地址所屬子協會的攤提費，而這兩筆都必須在解除附帶條件之前自那戶房子的履約保證文件裡查出來。

兩個主協會合計涵蓋 127.8 英畝，佔村區 410.6 英畝多邊形的 31.1%。市府 HOA 圖層在其餘 69% 上沒有記錄任何協會邊界。因此村區多邊形是比其中各協會更大的一件事，某個地址落在邊界內，本身並不足以證明這戶房子要繳主協會管理費。真正把這一點定下來的，是該房產自己的產權報告。

這裡的公共休閒設施位於市有土地上，與業主組織收費的任何項目無關。爾灣市（City of Irvine）的公園圖層在社區邊界內記錄了三座鄰里公園，合計 9.1 英畝。Valencia Park 佔地 6 英畝，位於 3081 Trevino Dr，設有兒童遊戲區、一處開放活動場地、一片足球場、一條步道、洗手間、飲水機，以及一處擺放四張桌子的野餐區。Homestead Park 佔地 2.1 英畝，位於 8 Cliffwood，設有三片網球場、兒童遊戲區、一處開放活動場地、一條步道、洗手間和一處擺放四張桌子的野餐區。Comstock Park 佔地 1 英畝，位於 5 Countryside Dr，設有一片籃球場、兒童遊戲區、一處開放活動場地、洗手間和一處擺放三張桌子的野餐區。三者都是市有設施，無須業主組織會員身分即可使用，經費也不來自管理費。兩個主業主組織都沒有公布自己的設施清單，而住戶平台 dwellingLIVE 上的 West Irvine 頁面只回傳一個登入表單，沒有任何社區內容，因此本頁任何地方都不會出現這兩個業主組織的泳池或會館數量。

上面每一個市場數字都附帶一條提醒。它們是按 CRMLS 區域代碼 WI - West Irvine 計算的，而這個代碼比市府的村區多邊形更寬鬆。16 筆成交中有兩筆的地址讀起來落在邊界之外，即 Legacy 地塊上的 14172 Moore Court 與 16321 Veterans Way，而八筆在售物件中有兩筆完全落在別的規劃區，即 Irvine Business Complex 的 2219 Scholarship 與 Oakcreek 的 389 Orange Blossom。這些數字按區域代碼的算法如實報出，而這處衝突在這裡被點名，而不是靠悄悄重新切分資料集來抹平。任何人比較兩棟房子時，都應先確認它們各自落在村區邊界的哪一側。

在 1月 到 7月 of 2026 之間成交的住宅，建成年份自 1974 到 2022，而這個區間在拆開來看之前是會誤導人的。16 筆當中有十四筆建於 1997 到 2001 年之間。1974 那一端是 14172 Moore Court 的單獨一筆成交，2022 那一端是 Legacy 地塊內 16321 Veterans Way 的單獨一戶公寓，而這兩個地址讀起來都落在市府的社區多邊形之外。這個區間裡真正在 West Irvine 內部成交的，是一段五年寬的九〇年代末與世紀之交的興建，所以這裡兩戶住宅同屬一個年代的可能性，比公布的區間所暗示的高得多，而這個社區裡兩個可比案例之間的屋齡調整通常很小。

市府的 HOA 紀錄點出了五個子協會中三個背後的建商。Wisteria Maintenance Assn. 記的是 Cal Pac，Sheridan Place Maintenance Assn. 記的是 CalPac，Mandeville Community Assn. 記的是 Lennar。這幾條記載與已成交物件的建成年份對得上，這個區間內每一筆 Wisteria 與 Mandeville 的成交，年份都是 2001。Andover 與 Summerplace 沒有登錄建商。為本頁查閱的市府或業主協會來源，都沒有說明這個社區本身的成立年份或完工年份，本頁也不寫。

校園是與住宅一同到來的。Pioneer Middle School 於 1999 年秋季開辦，Myford Elementary 於 4 9月 2001 開辦，正落在造出本區間十六筆成交中十四戶住宅的那段年份裡。Myford 位於 3181 Trevino Drive，Valencia Park 位於 3081 Trevino Dr，因此這個社區的小學與它最大的公園共用一條街。兩所校園都屬於 Tustin Unified，而這正是買家關於這個社區最常搞錯的一件事。

任何要在這裡調閱某一地塊市府紀錄的人，都應該知道市府是怎麼歸檔這片土地的。West Irvine 在村落圖層裡有自己的多邊形，卻沒有自己的規劃區，而是位於 Planning Area 4 之內，市府依鄰近村落把它標為 Lower Peters Canyon PA4。市府把兩個總協會都登記在市議會 District 1，警務通報分區為 Portola。住戶就這一帶致電市府單位時，市府依據的就是這些紀錄，而在規劃區圖層中搜尋 West Irvine 則完全沒有結果。