University Town Center

University Town Center یکی از محله‌هایی است که شهر ایروین (City of Irvine) منتشر می‌کند و در چارچوب برنامه‌ریزی با نام محدودهٔ برنامه‌ریزی 24 (Planning Area 24) آمده است. پلیگون ناحیه برنامه‌ریزی شهر و پلیگون جداگانه محله‌های آن یک خط بیرونی می‌کشند، و جدول کاربری زمین خود طرح جامع (General Plan) آن خط را 359 اکر می‌گذارد، که 204 اکر آن مسکونی با تراکم متوسط‌رو‌به‌بالا و 112 اکر تفریحی است، و 43 اکر باقی‌مانده تجاری. همان طرح جامع حداکثر 2,757 واحد مسکونی را برای این ناحیه برنامه‌ریزی می‌گذارد و هر یک از آن‌ها را در باند Medium-High با یازده تا بیست و پنج واحد در هر اکر می‌نشاند، بی‌آنکه چیزی به دسته‌های ویلایی، کم، متوسط یا زیاد تخصیص یابد. این روایت خود طرح است از اینکه چرا خریداری که این محله را می‌گردد میان خانه‌های چسبیده انتخاب می‌کند. رقم 2,757 سقفی است بر آنچه می‌توان ساخت، و هیچ منبعی که برای این صفحه خوانده شد شمار خانه‌های ایستاده درون این مرز را امروز منتشر نمی‌کند.

چهارده خانه میان 30 ژانویه و 8 ژوئیه امسال معامله شد، با میانه $1,039,000 و $785 برای هر فوت مربع، بر میانه مساحت بسته‌شده 1,338 فوت مربع. نیمی ظرف 23 روز وارد اسکرو شدند. میانه معاملات روی 93.6 درصد قیمت اولیه درخواستی بسته شد، که فاصله واقعی میان نخستین عددی که فروشنده اینجا منتشر می‌کند و عددی که معامله می‌شود می‌گذارد، و قیمت آغازین را پیش از عرضه خانه به گفت‌وگویی جداگانه تبدیل می‌کند. در همان خروجی یک آگهی فعال بود در برابر آهنگ 2.68 معامله در ماه، که 0.37 ماه عرضه می‌شود. همان یک آگهی کل موجودی در دسترس در آن خروجی است، پس خریداری که می‌خواهد دو خانه را کنار هم مقایسه کند معمولاً منتظر رسیدن خانه دوم می‌ماند.

پراکندگی درون این مرز بیشتر از میانه محله، تراکت و تعداد اتاق خواب را دنبال می‌کند. Oxford Court شش معامله با میانه $1,074,000 و $758 برای هر فوت مربع بست، Cambridge Court چهار معامله با $1,090,000 و $767، Princeton Townhomes یک معامله با $798,000 و $896، و Columbia Square یک معامله با $631,000 و $821. تعداد اتاق خواب هم آن را به همان شکل جابه‌جا می‌کند: یازده خانه دوخوابه با میانه $998,000 در میانه 22 روز معامله شدند، و دو خانه سه‌خوابه با $1,331,500. با تنها چهارده معامله پشت همه این‌ها، هر رقم تراکت روی مشتی فروش ایستاده و بیشتر یک نشانه است تا یک نرخ.

حکمرانی از راه یک انجمن مادر می‌گذرد. شهر ایروین (City of Irvine) آن را University Town Center Master Association با شناسه مادر 24.1 ثبت می‌کند که Keystone Pacific Property Management آن را اداره می‌کند، و وب‌سایت خود انجمن که خود را Town Center Association می‌نامد، چهار زیرانجمن زیر آن را Cambridge Court، Columbia Square، Oxford Court و Princeton Townhomes منتشر می‌کند. هر یک از این چهار خیابان‌هایی را که پوشش می‌دهد نام می‌برد، پس نشانی‌ای در Exeter ذیل Columbia Square می‌افتد در حالی که نشانی‌ای در Lehigh Aisle ذیل Oxford Court، و حق‌الزحمه هم پیرو همین تقسیم است. این انجمن نُه مجتمع آپارتمانی را هم داخل این اجتماع فهرست می‌کند، که برای خریداری که وزن می‌کند آن‌سوی دیوار چه ایستاده اهمیت دارد.

روایت خود انجمن از چگونگی پیدایش این ویلج کوتاه است. Town Center Association می‌گوید که Irvine Company آن را توسعه داده و ترکیبی از آپارتمان و کاندومینیوم است. هیچ سال تأسیسی در هیچ صفحهٔ انجمن یا صفحهٔ شهری که برای این راهنما خوانده شد نیامده است، پس این صفحه هم سالی نمی‌دهد.

آنچه می‌توان تاریخ‌گذاری کرد خانه‌هایی است که معامله شدند. 14 خانه‌ای که امسال فروخته شدند سال ساخت 1981 تا 1988 دارند، با میانه 1985، پس هر چه در این بازه به بازار آمد از یک دوره هشت‌ساله بیرون آمده است. این توصیف نمونه فروخته‌شده است نه هر خانه‌ای که در محله ایستاده، اما همین اندازه کافی است تا به خریدار بگوید محله‌ای تمام‌شده را می‌بیند نه یک برنامه ساخت‌وساز در حال حرکت، و اینکه پرسش‌های بازرسی و ذخیره مالی جای خود را در آغاز روند دارند.

لبه‌ها بیش از درون، درباره این محله سخن می‌گویند. نزدیک به 47 درصد مرزی که شهر گرد Planning Area 24 می‌کشد با منطقه برنامه‌ریزی UCI مشترک است و 14 درصد دیگر با San Joaquin Marsh، پس نزدیک به سه‌پنجم محیط رو به پردیس یا زمین باز است نه رو به مسکن بیشتر. طرح جامع 112 ایکر از 359 ایکر این محله را برای کاربری تفریحی کنار می‌گذارد، و شهر نقطه نشانی William R. Mason Regional Park را که OC Parks آن را 339 ایکر گرد دریاچه‌ای 9 ایکری می‌داند، درون همین منطقه برنامه‌ریزی ثبت می‌کند.