University Town Center

University Town Center הוא אחד הכפרים שעיריית אירווין (City of Irvine) מפרסמת, ובמסגרת התכנון הוא נושא את השם אזור תכנון 24 (Planning Area 24). מצולע אזור התכנון של העירייה ומצולע הכפרים הנפרד שלה משרטטים את אותו קו חיצוני, וטבלת שימושי הקרקע של התוכנית הכללית (General Plan) עצמה מעמידה את הקו הזה על 359 אקר, מהם 204 מגורים בצפיפות בינונית-גבוהה ו-112 פנאי, ו-43 הנותרים מסחר. אותה התוכנית הכללית קובעת מקסימום של 2,757 יחידות דיור לאזור התכנון וממקם את כולן ברצועת ה-Medium-High של אחת-עשרה עד עשרים וחמש יחידות לאקר, בלי שהוקצה דבר לקטגוריות האחוזה, הנמוכה, הבינונית או הגבוהה. זה ההסבר של התוכנית עצמה לכך שקונה שמחפש בכפר הזה בוחר בין נכסים מחוברים. הנתון 2,757 הוא תקרה למה שמותר לבנות, ואף מקור שנקרא לעמוד הזה אינו מפרסם ספירה של הבתים העומדים בתוך הגבול היום.

ארבעה עשר בתים נמכרו בין 30 ינואר ל-8 יולי של השנה בחציון של $1,039,000 ו-$785 לרגל רבועה, בגודל סגירה חציוני של 1,338 רגל רבועה. מחציתם נכנסו לנאמנות בתוך 23 יום. חציון הסגירה הגיע ל-93.6 אחוזים ממחיר הבקשה המקורי, מה שמציב מרחק ממשי בין המספר הראשון שמוכר מפרסם כאן למספר שנסגר, והופך את מחיר הפתיחה לשיחה בפני עצמה לפני שבית עולה לשוק. נכס אחד עמד פעיל באותו ייצוא מול קצב של 2.68 מכירות בחודש, מה שיוצא 0.37 חודשים של היצע. אותו נכס בודד הוא כל המלאי העומד בייצוא, ולכן קונה שרוצה להשוות שני בתים זה מול זה יחכה בדרך כלל שהשני יגיע.

הפיזור בתוך הגבול עוקב אחרי המתחם ואחרי מספר חדרי השינה יותר משהוא עוקב אחרי חציון הכפר. Oxford Court סגר שש עסקאות בחציון של $1,074,000 ושל $758 לרגל רבועה, Cambridge Court ארבע ב-$1,090,000 וב-$767, Princeton Townhomes אחת ב-$798,000 וב-$896, ו-Columbia Square אחת ב-$631,000 וב-$821. מספר חדרי השינה מזיז זאת באותו אופן: אחד-עשר בתים בני שני חדרים נמכרו בחציון של $998,000 בתוך 22 יום חציוניים, ושני בתים בני שלושה חדרים נמכרו ב-$1,331,500. עם ארבע-עשרה עסקאות בלבד מאחורי כל זה, כל נתון מתחם נשען על קומץ מכירות ונקרא כסימן ולא כשער.

הממשל עובר דרך אגודת גג אחת. עיריית אירווין (City of Irvine) רושמת אותה כ-University Town Center Master Association, מזהה אגודת גג 24.1, בניהול Keystone Pacific Property Management, והאתר של האגודה עצמה, המכנה את עצמו Town Center Association, מפרסם את ארבע תת-האגודות שתחתיה כ-Cambridge Court, Columbia Square, Oxford Court ו-Princeton Townhomes. כל אחת מהארבע נוקבת ברחובות שהיא מכסה, ולכן כתובת ב-Exeter נופלת תחת Columbia Square בעוד כתובת ב-Lehigh Aisle נופלת תחת Oxford Court, וההיטל נגזר מהפיצול הזה. האגודה גם מונה תשעה מתחמי דירות בתוך הקהילה, וזה חשוב לקונה השוקל מה עומד בצדו האחר של הקיר.

תיאור הוועד עצמו לגבי אופן היווצרות השכונה קצר. Town Center Association מוסרת שהיא פותחה על ידי Irvine Company ומורכבת משילוב של דירות שכורות ודירות בבעלות. שום שנת ייסוד אינה מופיעה בשום עמוד של הוועד או של העירייה שנקרא עבור המדריך הזה, ולכן הדף הזה אינו נוקב באחת.

מה שאפשר לתארך הוא הדיור שנסחר. 14 הבתים שנמכרו השנה נבנו בין 1981 ל-1988, בחציון של 1985, כך שכל מה שהגיע לשוק בחלון הזה יצא ממקטע אחד בן שמונה שנים. זה מתאר את מדגם המכירות ולא כל בית שעומד בכפר, אבל די בכך כדי לומר לקונה שהוא מחפש בכפר גמור ולא בתוכנית בנייה מתגלגלת, ושסוגיות הבדיקה וקרן הרזרבה שייכות לשלב מוקדם בתהליך.

הקצוות אומרים על השכונה יותר משאומר פנימה. כ-47 אחוז מן הגבול שהעירייה מותחת סביב Planning Area 24 משותפים עם אזור התכנון של UCI ועוד 14 אחוז עם San Joaquin Marsh, כך שכשלוש חמישיות מן ההיקף פונות לקמפוס או לקרקע פתוחה ולא לעוד דיור. התוכנית הכללית שומרת 112 מתוך 359 האקרים של השכונה לייעוד פנאי, והעירייה נושאת את נקודת הכתובת של William R. Mason Regional Park, ש-OC Parks מעמיד על 339 אקרים סביב אגם בן 9 אקרים, בתוך אותו אזור תכנון עצמו.