מדריך אישור עקרוני

CFPB מוסר כי "lenders use the terms 'prequalification' and 'preapproval' differently." (בתרגום: מלווים משתמשים במונחים prequalification ו-preapproval באופן שונה זה מזה.) Regulation B מותח קו חד יותר: Official Interpretation 2(f)-5 to 12 CFR 1002.2 קובע שכאשר תוכנית של מלווה "does not provide for giving written commitments," (בתרגום: אינה כוללת מתן התחייבויות בכתב), בקשות preapproval "are treated as prequalification requests for purposes of the regulation." (בתרגום: נחשבות לבקשות prequalification לצורכי התקנה.) הביטוי "fully underwritten" משתנה ממלווה למלווה.

מדריך המכירה של Fannie Mae (Fannie Mae Selling Guide) בסעיף B1-1-01 דורש שהתיק יחזיק "a complete, signed, and dated version of the final Form 1003," (בתרגום: גרסה מלאה, חתומה ומתוארכת של Form 1003 הסופי), בתוספת דוח האשראי וכל מסמך אחר ש"used to make a prudent underwriting decision." (בתרגום: שימש לקבלת החלטת חיתום זהירה). Fannie Mae בסעיף B3-4.2-01 דורש שדפי הנכסים בעסקת רכישה יכסו את "the most recent full two-month period of account activity (60 days)." (בתרגום: תקופת הפעילות המלאה האחרונה של החשבון בת חודשיים, כלומר 60 יום). CFPB אומר לקונים לאסוף תלושי שכר, דפי בנק, הוכחה לכל מזונות ילדים או מזונות בן זוג שהם רוצים שייספרו, ותיעוד מלא יותר אם הם עצמאים. משרד ענייני הוותיקים של ארצות הברית (U.S. Department of Veterans Affairs) אומר שהלוואת VA זקוקה גם לתעודת הזכאות (Certificate of Eligibility), ש"confirms for your lender that you qualify for the VA home loan benefit." (בתרגום: מאשר למלווה שלכם שאתם זכאים להטבת הלוואת הדיור של VA).

CFPB מוסיף כי "an inquiry typically has a small negative effect on your credit scores." (בתרגום: בירור אחד משפיע בדרך כלל השפעה שלילית קטנה על דירוגי האשראי שלכם.) ההשוואה נשארת גלויה: Fannie Mae Selling Guide ב-B3-5.2-01 מחייב שדוח אשראי "list all inquiries that were made in the previous 90 days." (בתרגום: יפרט את כל הבירורים שנעשו ב-90 הימים הקודמים.)

Fair Credit Reporting Act בסעיף 15 U.S.C. 1681b(c)(4), שנוסף בידי Homebuyers Privacy Protection Act (Public Law 119-36, בתוקף מ-מרץ 4, 2026), אוסר על לשכת אשראי למכור את הדוח שלכם על סמך בירור משכנתה, אלא אם המקבל מגיש הצעת אשראי מוצקה ומחזיק את ההרשאה המאושרת שלכם או כבר מתפעל עבורכם משכנתה או חשבון.

מאחורי הטווח הזה עומדים לוחות הזמנים של החיתום, ומכתב אישור עקרוני עלול להפסיק לשקף את המציאות עוד לפני שפג תוקפו, משום שהסכום שבו נשען על הנחות המלווה לגבי הריבית והמסלול.

Fannie Mae בסעיף B3-6-02 קובעת שכאשר מלווה מגלה "additional debt(s) or reduced income after the underwriting decision was made," (בתרגום: חוב או חובות נוספים או הכנסה מופחתת לאחר קבלת החלטת החיתום), ההלוואה "must be re-underwritten if the new information causes the DTI ratio to increase by more than the allowed tolerances." (בתרגום: חייבת להיחתם מחדש אם המידע החדש מעלה את יחס ה-DTI מעבר לסטיות המותרות). ההעסקה נבדקת שוב בשלב מאוחר: Fannie Mae בסעיף B3-3.1-07 מחייבת את המלווה "confirm the borrower's current employment status within 10 business days prior to the note date." (בתרגום: לאשר את מצב ההעסקה הנוכחי של הלווה בתוך 10 ימי עסקים לפני מועד השטר). ה-CFPB מוסיף: "Don't take out a car loan, make large purchases on your credit cards, or apply for new credit cards in the months before you plan to buy a house." (בתרגום: אל תיקח הלוואת רכב, אל תבצע רכישות גדולות בכרטיסי האשראי שלך ואל תגיש בקשה לכרטיסי אשראי חדשים בחודשים שלפני שאתה מתכנן לקנות בית).

Regulation Z ב-12 CFR 1026.2(a)(3)(ii) מגדירה מה מפעיל את השעון הזה: בקשה "consists of the submission of the consumer's name, the consumer's income, the consumer's social security number to obtain a credit report, the property address, an estimate of the value of the property, and the mortgage loan amount sought." (בתרגום: מורכבת מהגשת שם הצרכן, הכנסתו, מספר הביטוח הלאומי שלו לצורך הפקת דוח אשראי, כתובת הנכס, הערכה של שווי הנכס, וסכום המשכנתה המבוקש). לקונה שעדיין מחפש אין עדיין כתובת נכס.

במקביל, 12 CFR 1026.19(e)(2)(i) אוסר על מלווה לגבות עמלה לפני שקיבלת את אומדן ההלוואה (Loan Estimate) והבעת כוונה להמשיך, למעט עמלת דוח אשראי אמיתית וסבירה.

Official Interpretation 2(f)-5 to 12 CFR 1002.2 מתיר להתחייבות כזו לשאת רק תנאים מוגבלים, ובהם תנאים שמזהים בטוחה מספקת ותנאים שדורשים "no material change in the applicant's financial condition or creditworthiness prior to funding the loan." (בתרגום: שלא יחול שינוי מהותי במצבו הכספי או בכושר האשראי של המבקש לפני העמדת ההלוואה). CFPB ממקמת את המכתב הרגיל נמוך מכך, ואומרת שהוא "just says that a lender is willing to lend to you, pending further confirmation of details." (בתרגום: רק אומר שמלווה מוכן להלוות לכם, בכפוף לאישור נוסף של הפרטים).

המכתב נוסע יחד עם ההצעה. CFPB אומר שהמכתב "lets the seller know that you are likely to be able to get financing" (בתרגום: מודיע למוכר שסביר שתוכלו לקבל מימון), וכי "sellers frequently require a preapproval letter before accepting your offer on a house." (בתרגום: מוכרים דורשים לא פעם מכתב אישור עקרוני לפני שיקבלו את הצעתכם על בית). הוא מדווח מה בדק המלווה ואינו מבטיח דבר.

הסוכנות הפדרלית למימון דיור (Federal Housing Finance Agency) הודיעה ב-נובמבר 25, 2025 כי "the 2026 CLL value for one-unit properties will be $832,750" (בתרגום: ערך ה-CLL לשנת 2026 לנכסים בני יחידה אחת יעמוד על $832,750) וכי "the new ceiling loan limit for one-unit properties will be $1,249,125." (בתרגום: תקרת ההלוואה החדשה לנכסים בני יחידה אחת תעמוד על $1,249,125). אורנג' קאונטי, קליפורניה (FIPS 06059, CBSA 31080) יושבת על אותה תקרה, כפי שנקרא מקובץ תקרות המחוזות של FHFA ב-אוגוסט 17, 2026.

מחוץ ל-Selling Guide, אין תקן ארצי שמסדיר את דרישות הרזרבה, המסמכים או האשראי בהלוואת ג'מבו. בקשו ממלווה ג'מבו לכתוב במפורש מהי דרישת הרזרבה שלו, מהו יחס החוב להכנסה המרבי שלו, והאם חתם עבר על התיק שמאחורי המכתב.

Official Interpretation 2(f)-3 to 12 CFR 1002.2 קובע שנותן אשראי אשר "evaluates information about the consumer, decides to decline the request, and communicates this to the consumer" (בתרגום: מעריך מידע על הצרכן, מחליט לדחות את הבקשה ומודיע על כך לצרכן) חייב "comply with the notification requirements under § 1002.9." (בתרגום: לעמוד בדרישות ההודעה שלפי § 1002.9). Regulation B ב-12 CFR 1002.9(a)(1)(i) קובע 30 ימים לאחר בקשה שהושלמה, ו-12 CFR 1002.9(a)(2) מחייב הודעה בכתב שמוסרת את הנימוקים המסוימים או את זכותכם לבקש אותם בתוך 60 יום. הנימוקים האלה חייבים לפי 12 CFR 1002.9(b)(2) "be specific and indicate the principal reason(s)" (בתרגום: להיות מסוימים ולציין את הנימוק או הנימוקים העיקריים).

ה-Fair Credit Reporting Act שב-15 U.S.C. 1681m(a) מוסיף הודעה שנייה, ומחייב מלווה שפועל על סמך דוח צרכני לגלות את דירוג האשראי שבו השתמש ולנקוב בשם לשכת האשראי שסיפקה את הדוח.