מחשבון משכנתה

הלשכה להגנה פיננסית על הצרכן (Consumer Financial Protection Bureau) מכנה זאת סילוקין: "each month, part of your monthly payment goes toward paying off the principal and part pays interest on the loan." (בתרגום: בכל חודש, חלק מהתשלום החודשי שלך הולך להחזר הקרן וחלק משלם את ריבית ההלוואה.)

M נשאר קבוע בעוד היתרה יורדת, ולכן החלוקה בתוכו משתנה מדי חודש: "over time, as you pay down the principal, you owe less interest each month." (בתרגום: עם הזמן, ככל שאתה מקטין את הקרן, אתה חייב פחות ריבית מדי חודש). שום דבר בנוסחה אינו מכסה ארנונה או ביטוח.

הריבית שלהלן היא הנחה שנבחרה כדי להפוך את החישוב לגלוי.

שורות 6 ו-7 מפצלות את התשלום הראשון. שורות 8 ו-9 מניחות שההלוואה מוחזקת עד תום התקופה.

רק שני הראשונים מביניהם נגזרים ממחיר הרכישה לבדו. CFPB מציינת שהתשלום החודשי הכולל "can still change, for example, if your property taxes, homeowner's insurance, or mortgage insurance goes up or down." (בתרגום: עדיין יכול להשתנות, למשל אם ארנונת הרכוש, ביטוח הדירה או ביטוח המשכנתה יעלו או ירדו). מלווים בדרך כלל גובים את הפריטים שאינם חלק מההלוואה דרך חשבון נאמנות שנפתח "to pay certain property-related expenses." (בתרגום: כדי לשלם הוצאות מסוימות שקשורות לנכס).

סעיף XIII A לחוקת קליפורניה (Article XIII A of the California Constitution) נוסף בידי הצעת בוחרים 13 (Proposition 13) ב-יוני 6, 1978. סעיף 1(a) קובע כי "the maximum amount of any ad valorem tax on real property shall not exceed One percent (1%) of the full cash value of such property." (בתרגום: הסכום המרבי של כל מס יחסי על מקרקעין לא יעלה על אחוז אחד (1%) מהשווי המזומן המלא של אותו נכס). סעיף 2(b) מגביל את גידול הבסיס הזה ל-"the inflationary rate not to exceed 2 percent for any given year." (בתרגום: שיעור האינפלציה, שלא יעלה על 2 אחוזים בכל שנה נתונה). סעיף 2(a) קובע את השווי המזומן המלא עבור קונה כ-"the appraised value of real property when purchased." (בתרגום: שווי המקרקעין כפי שהוערך בעת הרכישה). מועצת המיסוי של מדינת קליפורניה (California State Board of Equalization) מציין שהצעת בוחרים 13 "requires the county assessor to reassess the property to its current fair market value as of the date ownership changed." (בתרגום: מחייב את שמאי המחוז לשום מחדש את הנכס לשווי השוק ההוגן שלו נכון למועד שינוי הבעלות).

1 אחוז הוא רצפה לחשבון. סעיף XIII A פסקה 1(b) (Article XIII A Section 1(b)) פוטר מן התקרה חוב אגרות חוב שאושר בהצבעה, והשיעורים האלה נבדלים לפי אזור שיעור המס (tax rate area), ולכן שום ממוצע כלל-קאונטי אינו מתאים לכתובת מסוימת. מבקר החשבונות של אורנג' קאונטי (Orange County Auditor-Controller) מפרסם את השיעורים האמיתיים בספר שיעורי המס (Tax Rate Book) שלו, לאחרונה לשנת הכספים 2025-2026. בספר נכתב "this tax rate does not include any Mello-Roos tax or special assessments." (בתרגום: שיעור מס זה אינו כולל מס Mello-Roos או היטלים מיוחדים כלשהם.) הגזבר וגובה המס של אורנג' קאונטי (Orange County Treasurer-Tax Collector) אומר שהיטלים ישירים "included in the total amount of your tax bill but ... are not ad valorem taxes based on the Assessor's valuation." (בתרגום: כלולים בסכום הכולל של חשבון המס שלכם אך ... אינם מסים לפי שווי המבוססים על הערכת השמאי המקרקעין (Assessor).)

רכישה מפעילה גם חשבון משלים, שלפי שמאי המקרקעין של אורנג' קאונטי (Orange County Assessor) "implements a change in taxable value from the prior owner's taxable value to the current market value." (בתרגום: מיישם שינוי בשווי החייב במס משווי החייב במס של הבעלים הקודם לשווי השוק הנוכחי). קונה "may receive one or two supplemental bills," (בתרגום: עשוי לקבל חשבון משלים אחד או שניים), בנפרד מהתשלומים הרגילים של נובמבר ו-פברואר.

לכן אומדן פשוט של 1 אחוז אינו כולל אותו. California Government Code Section 53311 נותן לחוק את שמו, ו-Section 53311.5 מתאר אותו כ-"an alternative method of financing certain public capital facilities and services, especially in developing areas." (בתרגום: דרך חלופית למימון מתקני הון ושירותים ציבוריים מסוימים, במיוחד באזורים מתפתחים). Section 53313 מונה מה מחוז רשאי לממן, ממשטרה וכיבוי אש ועד תחזוקת פארקים ושירותי ספרייה. Section 53340 מתיר לגוף המחוקק להטיל את המס שנקבע בהחלטת המחוז. רשימה מאושרת של כל חלקה והסכום שלה מועברת למבקר המחוז עד אוגוסט 10, וכך החיוב נכנס לחשבון הארנונה השנתי.

חוק קליפורניה מציב את הסכום מול עיני הקונה עוד לפני החוזה. Government Code Section 53341.5 מחייב מחלק קרקע המוכר מגרש הכפוף למס למסור "NOTICE OF SPECIAL TAX." חתומה. ההודעה קובעת שהנכס "is subject to a special tax, that is in addition to the regular property taxes." (בתרגום: כפוף למס מיוחד, הנוסף על הארנונה הרגילה). במכירה חוזרת, Civil Code Section 1102.6b מחייב את המוכר "make a good faith effort to obtain a disclosure notice concerning the special tax" (בתרגום: לעשות מאמץ בתום לב לקבל הודעת גילוי בעניין המס המיוחד) לפי Section 53340.2. לאחר מכן על המוכר למסור אותה. הוסף את הסכום השנתי הזה לשורת המס.

CFPB מוסר כי "when you have a mortgage, your lender wants to make sure your property is protected by insurance." (בתרגום: כשיש לכם משכנתה, המלווה רוצה לוודא שהנכס שלכם מוגן בביטוח.) הוא גם מזהיר ש"standard homeowner's insurance doesn't cover damage from earthquakes or floods," (בתרגום: ביטוח בעלי בתים סטנדרטי אינו מכסה נזק מרעידות אדמה או משיטפונות), ועל קונה בקליפורניה לתמחר זאת בנפרד. הפרמיות תלויות במבנה ובמבטח, ולכן הדוגמאות שלהלן אינן נושאות שום נתון ביטוח.

ביטוח משכנתה חל כאשר המקדמה נמוכה מהסף של הלוואה קונבנציונלית, ובהלוואות FHA ללא קשר לגובה המקדמה. CFPB מסבירה כי "mortgage insurance, no matter what kind, protects the lender" (בתרגום: ביטוח משכנתה, מכל סוג שהוא, מגן על המלווה) אם הלווה מפגר בתשלומים. ביטוח FHA "includes both an upfront cost, paid as part of your closing costs, and a monthly cost." (בתרגום: כולל גם עלות מראש, שמשולמת כחלק מהוצאות הסגירה, וגם עלות חודשית). הדפים שלנו על הלוואות קונבנציונליות ועל הלוואות FHA מכסים כל אחת מהן.

דירות בבתים משותפים ופרויקטים מתוכננים באורנג' קאונטי נושאים גם חיוב של ועד הבית. האתר הזה אינו מפרסם שום נתון של ועד. בקשו מהוועד עצמו את הדוח העדכני שלו ואת מסמכי ההתאגדות, ישירות ממנו.

הסכום הזה מורכב מ-$4,803.72 קרן וריבית בתוספת $791.67 מס רכוש בסיסי לפי Proposition 13. כל נתון להלן הוא הנחה המצוינת בטבלה, ואף אחד מהם אינו הצעת מחיר.

ביטוח משכנתה אינו חל כשמשלמים מקדמה של 20 אחוז בהלוואה קונבנציונלית. כדי להגיע לסכום מלא, הוסיפו את השיעורים של אזור שיעור המס מתוך ספר שיעורי המס של המבקר-החשב (Auditor-Controller Tax Rate Book), כל מס מיוחד מתוך ההודעה על החלקה, והצעת מחיר לביטוח.

מס הרכוש הבסיסי לפי Proposition 13 מוסיף $1,333.33 בחודש. השיעור כאן גבוה יותר מזה שבדוגמה הראשונה, כדי להראות איך התשלום זז עם השיעור.

מכיוון שההלוואה עולה על תקרת FHFA ליחידה אחת באורנג' קאונטי, אי אפשר למכור אותה ל-Fannie Mae או ל-Freddie Mac. המלווה מחתם אותה לפי הסטנדרטים שלו עצמו, כפי שמוסבר בעמוד הלוואות ג'מבו שלנו.

CFPB מגדיר אותן כ"the upfront costs you will be charged to get your loan and transfer ownership of the property." (בתרגום: העלויות המוקדמות שייגבו מכם כדי לקבל את ההלוואה ולהעביר את הבעלות על הנכס.) הרשימה שלו כוללת דמי שמאות, דמי ספק שירותי מס, ביטוח בעלות, מסים ממשלתיים, ו"prepaid expenses such as property taxes, homeowners insurance, and interest until your first payment is due." (בתרגום: הוצאות משולמות מראש כמו מסי רכוש, ביטוח בעלי בתים, וריבית עד מועד התשלום הראשון שלכם). הפריט האחרון הוא המקום שבו החשבון החודשי שכאן פוגש את שולחן הסגירה.

CFPB מסביר כי "a Loan Estimate is a three-page form that you receive after applying for a mortgage." (בתרגום: אומדן ההלוואה (Loan Estimate) הוא טופס בן שלושה עמודים שאתם מקבלים לאחר הגשת בקשה למשכנתה.) המלווה "must provide you a Loan Estimate within three business days of receiving your application." (בתרגום: חייב למסור לכם אומדן ההלוואה בתוך שלושה ימי עסקים מקבלת הבקשה שלכם.) הוא מציג את "the estimated interest rate, monthly payment, and total closing costs for the loan" (בתרגום: הריבית המשוערת, התשלום החודשי וסך הוצאות הסגירה של ההלוואה) בתוספת מסים וביטוח משוערים. השוואת אומדני הלוואה מיותר ממלווה אחד בוחנת את ההנחות שנעשה בהן שימוש כאן.