Northwood

在爾灣市（City of Irvine）自己的規劃圖層裡，Northwood 就是第 8 規劃區（Planning Area 8），1,542 英畝，位於 Trabuco Road 以北、Culver Drive 與 Jeffrey Road 之間。市府的地塊圖層在其中統計出 7,204 宗地塊，其中 5,975 宗為住宅，而這些之中的 4,165 宗是低密度地塊，佔了該村區 777.6 英畝住宅用地中的 503.9 英畝。連棟產品只佔很薄的一層，共 76 宗共管公寓地塊與 5 宗出租公寓地塊。這些住宅地塊登記在 123 個各自獨立的地塊編號之下，因此這個村區是由許多小型分區拼合而成的，買方往旁邊挪兩條街，看到的可能就是另一宗地塊、另一套登記在案的限制條款。

2026 年 15 1月 至 21 7月 之間，Northwood 成交了 110 戶住宅，中位數價格 $1,395,000。在依賴這個總體數字之前，值得知道它內部的分化。其中十七筆成交是 5200 Irvine Blvd 的組合式住宅，成交區間在 $405,000 到 $689,000 之間，中位數價格 $535,000。把它們剔除之後，93 筆現地興建住宅的中位數價格為 $1,650,000，每平方英尺 $799，中位面積 1,990 平方英尺。不作這項區分就引用 Northwood 的數字，等於同時在描述兩個市場，而兩者在中位數上的落差是二十五萬美元。

對這種規模的村區而言，節奏算快。110 宗成交中有半數在 15 天內進入代管，典型成交價落在原始開價的 97.5%，可見賣家在此掛出的第一個價格，被砍的時候多於被抬的時候。同一份匯出資料中有六十一個在售物件，中位開價 $1,398,000，換算下來是整個區間 3.4 個月的供給量。成交在村區裡攤得很薄，而非集中於一處：除了預製房屋社區的 15 宗之外，最熱絡的地段是 Northwood Park 的 8 宗、The Lakes 的 6 宗，以及 Glen 與 Racquet Club 各 5 宗。

沒有任何總業主協會涵蓋 Northwood。爾灣市（City of Irvine）日期為 15 6月 2026 的 HOA 名單在這個村區內列出了十個以 Northwood 命名的協會，即 Classics Northwood、Georgetown at Northwood、Northwood Courtside、Northwood Estates、Northwood Glen、Northwood Horizons、Northwood Park、Northwood Square、Northwood Timberline 和 Northwood Villas，另有三個以地塊名而非村名命名的協會，即 The Lakes、Vista Filare 和 Lanes End。管理它們的是八家不同的物業管理公司，同一份名單上還有 The Groves Mobile Home Park at Northwood。這些協會都沒有公布管理費金額，因此某個具體地址每月要付多少，必須在解除附帶條件之前，從該地址自己的文件中查明。

市府也說明，並非所有獨棟住宅小區都由協會涵蓋，並點名 Northwood 的部分區域屬於此列。在沒有協會的地方，已登錄的地契限制仍然可以規範外觀改動，而執行責任落在原開發商、鄰近住戶或其他有資格的一方身上，而不是落在某個理事會身上。

讓這個村區在日常生活中真正好用的，大多是市有土地。邊界內有十二座爾灣市（City of Irvine）公園，合計 57.1 英畝，其中最大的是 Bryan Avenue 上 17.7 英畝的 Northwood Community Park，園內有社區中心、一條半英里跑道、兩座有燈網球場、兩片足球場、一座棒球場、一面手球牆與兩處野餐棚，每天 6 a.m. 至 10 p.m. 開放。地塊圖層記錄了 562 塊公共街道地塊，相較之下私人街道地塊只有 113 塊，因此這裡的門禁私人街道並不常見。市自行車道網路中有十四英里位於村區之內，其中 1.63 英里沿 Venta Spur 廊道，屬於獨立於車道的自行車道。

Northwood 的過去，不體現在某個成立日期上，而體現在市府至今仍在保護的東西裡。穿過村區的那條獨立自行車道沿著 Venta Spur 而行，這個名字來自當年為柑橘包裝廠服務的那條鐵路支線，那座包裝廠是 James Irvine Jr. 於 1916 年在 Atchison Topeka and Santa Fe 鐵路線旁蓋起的。市府的地塊圖層中，Planning Area 8 內至今仍保留著一宗 7.9 英畝的農業地塊，那是這個村區鋪展其上的那片土地最後的殘餘。

穿過 Northwood 的尤加利防風林帶是受管制的土地。爾灣對市政法規視為重要的樹木要求砍除許可，其中包括已成形的尤加利防風林帶內的樹木，並對歷史防風林帶內的樹木適用特別標準。該許可及於公共路權範圍，也就是大多數住宅門前人行道旁的綠化帶，以及步道與後側開放空間沿線的樹木，而立在私人院子裡的樹則不在此列。打算砍掉一棵成年樹的屋主，應當在約工之前先弄清楚那棵樹站在這條線的哪一邊。

Northwood Community Park 裡立著 Northwood Gratitude and Honor Memorial，於 11月 2010 落成，市府稱它是全美第一座為所有在 Afghanistan 與 Iraq 陣亡軍人而設的永久紀念碑。這個村區的建成年代，則較難從公開紀錄中釘死。市府的地塊圖層帶有 123 個登記地塊編號，卻沒有建成日期，本頁別處所示 1970 至 2005 年的跨度，僅來自今年成交的 110 棟住宅，因此它描述的是進入市場的那部分，而不是整體住宅存量。