University Town Center

University Town Center 是爾灣市（City of Irvine）公布的村區之一，在規劃架構中列為規劃區 24（Planning Area 24）。市府的規劃區多邊形與它另行發布的村區多邊形畫出同一條外框，而總體規劃（General Plan）自己的土地使用表把這條外框列為 359 英畝，其中 204 英畝為中高密度住宅，112 英畝為康樂用地，其餘 43 英畝為商業。同一份總體規劃為該規劃區設定最多 2,757 個住宅單元，並把它們全部放在每英畝十一至二十五戶的 Medium-High 一檔，莊園型、低、中、高各類別都沒有分配。這就是規劃自己給出的解釋：為何在這個村區看房的買家，選的都是連棟住宅。2,757 是可建規模的上限，而為本頁查閱的任何來源，都沒有公布今日邊界內實際立著多少戶住宅。

今年 30 1月 至 8 7月 之間成交了十四戶住宅，中位數價格 $1,039,000，每平方英尺 $785，中位成交面積 1,338 平方英尺。一半在 23 天內進入履約保證。成交價中位數落在原始開價的 93.6%，這就在賣方最初公布的數字與最後成交的數字之間拉開了實實在在的距離，也讓開價本身在房子上市前值得單獨討論一番。同一份匯出資料裡只有一個在售物件，而成交節奏是每月 2.68 筆，折合 0.37 個月的供給。那一個物件就是匯出資料裡全部的現有存量，因此想把兩戶房子擺在一起比較的買方，通常得等第二戶出現。

邊界內部的價格差異，跟隨地段與臥房數的程度，超過它跟隨村區中位數的程度。Oxford Court 成交六宗，中位價 $1,074,000，每平方英尺 $758；Cambridge Court 四宗，$1,090,000、$767；Princeton Townhomes 一宗，$798,000、$896；Columbia Square 一宗，$631,000、$821。臥房數的影響方向也相同：十一戶兩房住宅的成交中位價為 $998,000，中位在市天數 22 天，兩戶三房住宅成交價為 $1,331,500。這一切背後只有十四宗成交，因此每個地段的數字都建立在寥寥數筆交易之上，讀起來是一個標記而非一個行情。

治理透過一個總協會進行。爾灣市（City of Irvine）把它登記為 University Town Center Master Association，總協會編號 24.1，由 Keystone Pacific Property Management 管理；協會自己的網站自稱 Town Center Association，公布其下的四個子協會為 Cambridge Court、Columbia Square、Oxford Court 與 Princeton Townhomes。這四個各自列明所涵蓋的街道，因此 Exeter 上的地址歸 Columbia Square，Lehigh Aisle 上的地址歸 Oxford Court，攤提費也隨之劃分。該協會還列出社區內的九處公寓社區，這對於要衡量牆的那一側有什麼的買方來說很要緊。

協會自己敘述這個社區如何誕生的篇幅很短。Town Center Association 表示它由 Irvine Company 開發，由公寓與共管公寓組合而成。本指南所查閱的任何協會頁面或市府頁面上都沒有出現成立年份，因此本頁也不給出一個。

能夠斷代的是那些成交的房子。今年成交的 14 戶住宅，建成年份自 1981 至 1988，中位數為 1985，因此在這段期間進入市場的房子，全都出自同一段八年的時期。這描述的是成交樣本，而非村區內矗立的每一棟房子，但已足以告訴買家：他們挑選的是一個已經完成的村區，而不是一份仍在推進的施工計畫，而驗屋與準備金的問題應當在流程早期提出。

邊緣比內部更能說明這個社區。市府繞著 Planning Area 24 畫出的界線，約有 47% 與 UCI 的規劃區共用，另有 14% 與 San Joaquin Marsh 共用，所以周長的大約五分之三面對的是校園或開闊地，而不是更多住宅。總體規劃把這個社區 359 英畝中的 112 英畝留作遊憩用地，而市府把 William R. Mason Regional Park 的地址點也記在同一個規劃區內，OC Parks 給該園的數字是環繞一座 9 英畝湖泊的 339 英畝。