Los Olivos

按尔湾市（City of Irvine）自己的编号，Los Olivos 就是第 39 规划区（Planning Area 39），而尔湾市的村落多边形与它的规划区多边形覆盖的是完全相同的土地。一份尔湾市决议把边界写为：北至 San Diego Freeway，东至Irvine Center Drive，南至 Bake Parkway，西至 San Diego Creek 与 Lake Forest Drive。总体规划（General Plan）给这个规划区的面积是 396 英亩，其中 252 英亩指定为中高密度住宅（Medium-High Residential），144 英亩为保护用地（Preservation），而尔湾市自己在同一轮廓上的地块记录合计为 417.53 英亩。那个 396 出自 7月 2015 的一份补充文件，因此它是尔湾市所述的面积，而不是对今天所画范围的测量，这里把两个数字都印出来，而不取平均。对买家真正重要的是，边界之内每一英亩住宅用地都属于同一个土地使用类别。这个村落里没有任何低密度的角落。

本页没有成交数字，这是刻意的。Los Olivos 没有属于自己的 CRMLS 区域。在本站背后那份包含 18,030 条房源的导出数据里，32 个尔湾区域没有一个用这个名字，因此没有样本可以算出中位数，也不会借用邻近村区的中位数来填这个空。最近的具名区域 Irvine Spectrum，在整份导出中只返回两宗成交，而且覆盖的本来就是另一片土地。市政记录解释了样本为何如此稀薄。边界内 4,696 个住宅地址中，有 4,445 个位于市府归类为 Apartment 的地块上，只有 251 个位于两处为出售而建的地块。关注这个村区的买家，应当预期一年之内极少有房源上市，而这里的卖家是在对着寥寥几户邻居定价，而不是对着一串可比成交。

Los Olivos 可售的那一半是两个地块。Barcelona 是地块 18126，22.57 英亩，Linda Vista、Montero、Lomita 和 San Benito 上共 169 户住宅，它带着市府在这个规划区内唯一上图的业主协会，登记名称为 Barcelona Community Assn.，由 Crummack Huseby Property Management 管理。Irvine Company 把同样这 169 户描述为可售独栋住宅，而市府在协会边界内的地址数正好是 169，这是开发商数字与市府记录精确到户对上的少见例子。Andalucia 是地块 19285，17.53 英亩，Raffini、Pisano、Alfonso 和 Tortoli 上共 82 个住宅地址，由 California Pacific Homes 兴建，共三种户型，面积约 1,326 到 1,752 平方英尺，每户都有 2.5 卫、双车库和私人庭院。它的活动区 Seville Park 有泳池和水疗池，配遮阳烧烤区和草坪，属于那个小区而不属于整个社区，所以使用权随地址而定。

村区的公共部分是一座市立公园和北缘的零售。位于 101 Alfonso 的 Los Olivos Community Park 约 12.5 英亩，上午 6 时开放、晚上 10 时关闭，园内有 Los Olivos Community Center，另有一片带灯棒球场、一片带灯足球场、一片带灯篮球场、三片带灯网球场、三片带灯匹克球场、两片带灯羽毛球场、一处音乐主题的儿童游乐区、步道入口、十座烧烤炉和两处野餐棚。市府已两度以书面认定，这一座公园即可满足社区需求，Planning Area 39 内无需再划拨邻里公园用地，在假定下一期建设会带来更多公共公园用地之前，值得先知道这一点。Los Olivos Marketplace 于 2016 年 3 月 19 日在 Irvine Center Drive 的 8600 号街区开业，以 Whole Foods Market 为主力店；The Irvine Company 位于 350 Gitano 的一处较小物业，又在村区内部增加了 3,744 平方英尺的可租面积。

这个村区在填满之前很久就取得了开发许可。2006 年市议会认证了一份环境影响报告，并通过了把最多 3,700 个住宅单元分配给 Planning Area 39 的修正案。规划委员会于 2009 年 8 月 6 日批准该区第一份公园规划，此后又批准了六次修改。Whole Foods Market 于 2016 年 3 月在 Los Olivos Marketplace 开业。把 Los Olivos 与尔湾较老的村区相比，等于是拿约二十年的公共记录去比五十年，而街道格局、建筑高度和立体停车楼，读起来也都是这个意思。

上限此后又动过。Irvine Company 在 2022 年申请增加 330 个单元，而在市议会审议该修正案期间，Planning Commission 批准了在 Encanto 与 Dana 东北角建 330 套公寓的总体规划。目前公布的 General Plan 表格写的是 4,030 个单元。2024 年 4月，委员会又处理了一项增至 4,700 的提案，以便在 Lot 10 兴建 585 套公寓，围绕车库布置在五层地上停车之上，主要车行出入口设在 Encanto，并含 98 套保留 75 年的可负担住宅。市议会是否通过了 2024 年的这次增加，本页所查阅的任何来源都无法确定，公布的表格仍写着 4,030，因此那个更高的数字在讨论中应视为一项提案，而不是一个上限。

这份记录中有一项，对在这里衡量学校的人来说比其他都重要。585 户公寓项目所在的 Lot 10，曾被保留为 Irvine Unified 若干可能的小学用地之一。3 11月 2022，学区董事会认定这一带的就学需求可由现有设施满足，并把该地块交还给开发商。今天市政府的学校图层在 Planning Area 39 内没有任何校园，因此服务 Los Olivos 的学校都在它之外，想着步行上学的买家，应当量一量到 Alderwood 的实际距离，而不是等这里再建一所学校。