Northwood

在尔湾市（City of Irvine）自己的规划图层里，Northwood 就是第 8 规划区（Planning Area 8），1,542 英亩，位于 Trabuco Road 以北、Culver Drive 与 Jeffrey Road 之间。市政府的地块图层在其中统计出 7,204 宗地块，其中 5,975 宗为住宅，而这些中的 4,165 宗是低密度地块，占了该村区 777.6 英亩住宅用地中的 503.9 英亩。联体产品只占很薄的一层，共 76 宗共管公寓地块和 5 宗出租公寓地块。这些住宅地块登记在 123 个各自独立的地块编号之下，因此这个村区是由许多小型分区拼合而成的，买家往旁边挪两条街，看到的可能就是另一宗地块、另一套登记在案的限制条款。

2026 年 15 1月 到 21 7月 之间，Northwood 成交了 110 套住宅，中位价 $1,395,000。在依赖这个总体数字之前，值得知道它内部的分化。其中十七笔成交是 5200 Irvine Blvd 的活动房屋，成交区间在 $405,000 到 $689,000 之间，中位价 $535,000。把它们剔除之后，93 笔现场建造住宅的中位价为 $1,650,000，每平方英尺 $799，中位面积 1,990 平方英尺。不作这一区分就引用 Northwood 的数字，等于同时在描述两个市场，而两者在中位数上的差距是二十五万美元。

对一个这样规模的村区来说，节奏算快。110 宗成交中有一半在 15 天内进入托管，典型成交价落在原始要价的 97.5%，可见卖家在这里挂出的第一个价格，被削减的时候多于被抬高的时候。同一份导出数据中有六十一个在售房源，中位要价 $1,398,000，折算下来是整个窗口期 3.4 个月的供应量。成交在村区里摊得很薄，而不是集中在某处：除了预制房屋社区的 15 宗之外，最活跃的地块是 Northwood Park 的 8 宗、The Lakes 的 6 宗，以及 Glen 与 Racquet Club 各 5 宗。

没有任何总业主协会覆盖 Northwood。尔湾市（City of Irvine）日期为 15 6月 2026 的 HOA 名单在这个村区内列出了十个以 Northwood 命名的协会，即 Classics Northwood、Georgetown at Northwood、Northwood Courtside、Northwood Estates、Northwood Glen、Northwood Horizons、Northwood Park、Northwood Square、Northwood Timberline 和 Northwood Villas，另有三个以地块名而非村名命名的协会，即 The Lakes、Vista Filare 和 Lanes End。管理它们的是八家不同的物业管理公司，同一份名单上还有 The Groves Mobile Home Park at Northwood。这些协会都没有公布管理费金额，因此某个具体地址每月要付多少，必须在解除附带条件之前，从该地址自己的文件中查明。

市政府还说明，并非所有独立住宅小区都由协会覆盖，并点名 Northwood 的部分区域属于此列。在没有协会的地方，已登记的地契限制仍然可以约束外观改动，而执行责任落在原开发商、邻近居民或其他有资格的一方身上，而不是落在某个理事会身上。

让这个村区在日常生活中真正好用的，大多是市有土地。边界内有十二座尔湾市（City of Irvine）公园，合计 57.1 英亩，其中最大的是 Bryan Avenue 上 17.7 英亩的 Northwood Community Park，园内有社区中心、一条半英里跑道、两座带灯网球场、两片足球场、一座棒球场、一面手球墙和两处野餐棚，每天 6 a.m. 至 10 p.m. 开放。地块图层记录了 562 块公共街道地块，相较之下私人街道地块只有 113 块，因此这里的门禁私人街道并不常见。市自行车道网络中有十四英里位于村区之内，其中 1.63 英里沿 Venta Spur 廊道，属于独立于车道的自行车道。

Northwood 的过去，不体现在某个成立日期上，而体现在市政府至今仍在保护的东西里。穿过村区的那条独立自行车道沿着 Venta Spur 而行，这个名字来自当年为柑橘包装厂服务的那条铁路支线，那座包装厂是 James Irvine Jr. 于 1916 年在 Atchison Topeka and Santa Fe 铁路线旁建起的。市政府的地块图层中，Planning Area 8 内至今仍保留着一宗 7.9 英亩的农业地块，那是这个村区铺展其上的那片土地最后的残余。

穿过 Northwood 的桉树防风林带是受管制的土地。尔湾对市政法规视为重要的树木要求砍除许可，其中包括已成形的桉树防风林带内的树木，并对历史防风林带内的树木适用特别标准。该许可及于公共路权范围，也就是大多数住宅门前人行道旁的绿化带，以及步道和后侧开放空间沿线的树木，而立在私人院子里的树则不在此列。打算砍掉一棵成年树的业主，应当在约工之前先弄清楚那棵树站在这条线的哪一边。

Northwood Community Park 里立着 Northwood Gratitude and Honor Memorial，于 11月 2010 落成，市政府称它是全美第一座为所有在 Afghanistan 与 Iraq 阵亡军人而设的永久纪念碑。这个村区的建成年代，则较难从公开记录中钉死。市政府的地块图层带有 123 个登记地块编号，却没有建成日期，本页别处所示 1970 至 2005 年的跨度，仅来自今年成交的 110 套住宅，因此它描述的是进入市场的那部分，而不是整体住宅存量。