הלוואות VA

VA מפרסם תקופות נוספות לגבי תקופות שירות מוקדמות יותר, ולכן מי ששירת לפני 8 בספטמבר 1980 צריך לבדוק את עמוד הזכאות של VA. אלמן או אלמנה עשויים להיות זכאים בתקופה שבה הם מקבלים סוגים מסוימים של Dependency and Indemnity Compensation (תגמול לשאירים) מ-VA, או כבן זוג או בת זוג של משרת בשירות פעיל שנעדר בקרב או מוחזק בשבי. גם אמות המידה של VA ושל הגוף המלווה לעניין אשראי והכנסה חלות, ולכן הזכאות ואישור ההלוואה הן שתי החלטות נפרדות.

VA מציע שלושה מסלולים: הגשה מקוונת ב-VA.gov, הגשת הבקשה על ידי הגוף המלווה דרך Web LGY, או משלוח VA Form 26-1880 בדואר למרכז ההלוואות האזורי של VA. המסמך התומך תלוי באופן שבו שירת המבקש:

• ותיק צבא מגיש מסמכי שחרור או פרישה, בדרך כלל DD214.
• משרת בשירות פעיל מגיש אישור שירות חתום בידי המפקד, השליש או קצין כוח האדם.
• חבר משמר לאומי משוחרר שמעולם לא גויס לשירות פעיל מגיש NGB Form 22 לכל תקופת שירות, בתוספת NGB Form 23.
• אלמן או אלמנה המקבלים Dependency and Indemnity Compensation מגישים VA Form 26-1817, או VA Form 21P-534EZ בצירוף רישיון נישואין ותעודת פטירה.

בקשו את ה-COE גם לאחר שימוש קודם בהטבה, משום שהוא מדווח על הזכאות שכבר נוצלה, והנתון הזה הוא הבסיס לחישוב שלהלן.

Department of Veterans Affairs (משרד ענייני הוותיקים) כותב ש-Certificate of Eligibility המראה זכאות בסיסית של $36,000 פירושו “You don't have a loan limit (as long as you can afford the loan amount and the property appraisal supports the purchase price of the home).” (בתרגום: אין לך תקרת הלוואה (כל עוד אתה יכול לעמוד בסכום ההלוואה והשמאות של הנכס תומכת במחיר הרכישה של הבית).) המדריך VA Home Loan Guaranty Buyer's Guide מייחס את השינוי הזה ל-Blue Water Navy Vietnam Veterans Act of 2019, וכלל המקדמה הישן חל על הלוואות שניתנו לפני 2020. VA עדיין מגביל את ההלוואה לשווי השמאות או למחיר הרכישה, לפי הנמוך מביניהם.

תקרת המחוז חוזרת לחול ברגע שהזכאות חלקית, וכך קורה כאשר הקונה שומר בידיו בית שכבר מומן בהלוואת VA. Federal Housing Finance Agency קבע את התקרות האלה לשנת 2026 עבור אורנג' קאונטי, קליפורניה, קוד מחוז FIPS 06059, CBSA 31080.

שיטת החישוב של VA מכפילה את תקרת יחידה אחת ב-0.25 ומחסירה את הזכאות שכבר נוצלה, ולכן COE המראה ניצול של $100,000 מותיר $212,281.25 מתוך סכום אורנג' קאונטי של $312,281.25. פי ארבעה מהיתרה הזו, כלומר $849,125, הוא הסכום המרבי ש-VA אומר שגופים מלווים היו מעמידים ללא מקדמה. תקרת 2026 של אורנג' קאונטי היא תקרת האזורים יקרי הדיור של FHFA, 150 אחוז מהבסיס הארצי של $832,750.

VA מציב תנאי אחד: אין דרישה למקדמה “as long as the sales price isn't higher than the home's appraised value.” (בתרגום: כל עוד מחיר המכירה אינו גבוה משווי השמאות של הבית.) כאשר מחיר החוזה באורנג' קאונטי עולה על השווי הזה, הפער נסגר במזומן או במשא ומתן מחודש. VA מחייב סעיף יציאה בכל חוזה מכר בערבות VA, שלפיו הרוכש “shall not incur any penalty by forfeiture of earnest money” (בתרגום: לא יישא בכל קנס בדמות חילוט דמי הרצינות) במצב כזה.

VA מונה בין מאפייני הלוואת הרכישה “No need for private mortgage insurance (PMI) or mortgage insurance premiums (MIP)” (בתרגום: אין צורך בביטוח משכנתה פרטי (PMI) או בפרמיות ביטוח משכנתה (MIP)), ו-Consumer Financial Protection Bureau מאשר שאין דרישת PMI, ולכן בתשלום של VA אין כלל שורה של ביטוח משכנתה.

שיעור 3.3 אחוז לשימוש חוזר חל רק כשהמקדמה נמוכה מ-5 אחוזים, ולכן מי שמשתמש בהטבה שוב ומעמיד מקדמה של 5 אחוזים משלם 1.5 אחוז במקום. VA מונה חמש קטגוריות של לווים שאינם חייבים בעמלה:

• לווה המקבל מ-VA תגמול בגין נכות שנגרמה בשירות.
• לווה הזכאי לתגמול הזה שבוחר לקבל במקומו קצבת פרישה או שכר שירות פעיל.
• אלמן או אלמנה המקבלים Dependency and Indemnity Compensation.
• משרת שקיבל דירוג מוצע או דירוג מזכר (proposed or memorandum rating) שהוצא לפני סגירת העסקה על יסוד תביעה שהוגשה לפני השחרור.
• משרת בשירות פעיל המציג אסמכתה להענקת Purple Heart (עיטור לב הארגמן) עד למועד סגירת העסקה או לפניו.

אפשר לשלם את העמלה במזומן או לממן אותה בתוך ההלוואה, ו-VA מחזיר אותה כאשר נפסק בדיעבד תגמול רטרואקטיבי למועד שקדם לסגירת העסקה.

לפי 38 CFR 36.4313(d)(2), גוף מלווה “may charge and the veteran may pay a flat charge not exceeding 1 percent of the amount of the loan,” (בתרגום: רשאי לגבות והוותיק רשאי לשלם חיוב אחיד שאינו עולה על 1 אחוז מסכום ההלוואה), ובגדלי ההלוואות של אורנג' קאונטי כדאי לנקוב בסכום הזה בדולרים. לפי 38 CFR 36.4313(d)(1) הוותיק רשאי לשלם גם עלויות מפורטות, ובהן שכר השמאי והבודק מטעם VA, אגרות רישום ומסים, דוח האשראי, ביטוח מפני נזקים, מדידת שטח, עבודת רישום הזכויות ובדיקת אזור הצפה. מעבר לרשימה הזו, 38 CFR 36.4313(b) אוסר על גביית דמי תיווך או דמי שירות מן החייב.

VA מתיר לממן בתוך הלוואת רכישה רק את עמלת המימון, ולכן היתר משולם במעמד סגירת העסקה והכסף הזה צריך להיות זמין. מוכרים רשאים להשתתף בעלויות הסגירה בלי תקרה נקובה, אף ש-VA מגביל את השתתפות המוכר ל-4 אחוזים מהשווי הסביר של הבית.

החוק קובע את אמת המידה כמגורים בנכס במועד ההצהרה, או כוונה “to move into the property personally within a reasonable time and to utilize such property as the veteran's residence,” (בתרגום: לעבור להתגורר בנכס באופן אישי בתוך זמן סביר ולעשות בו שימוש כמקום מגוריו של הוותיק), ו-VA גובה את ההצהרה הזו ב-VA Form 26-1820.

לפי 38 U.S.C. 3704(c)(2), כאשר מעמד השירות הפעיל מונע מגורים, הדרישה מתקיימת אם בן הזוג או בת הזוג מתגוררים בנכס ומצהירים על כך, או אם ילד תלוי מתגורר בו ומיופה הכוח של הוותיק או האפוטרופוס החוקי של הילד מצהיר על כך, כך שגם קונה בפריסה מבצעית יכול להשלים את העסקה. Interest Rate Reduction Refinance Loan דורש רק שהלווה מתגורר בבית או שהתגורר בו בעבר.

הדרישות האלה מתנות את הערבות עצמה. 38 U.S.C. 3704(a) קובע שלא יינתן מימון להלוואה כזו “unless the property meets or exceeds minimum requirements for planning, construction, and general acceptability prescribed by the Secretary,” (בתרגום: אלא אם הנכס עומד בדרישות המינימום לתכנון, לבנייה ולקבילות כללית שקבע השר, או עולה עליהן), ו-38 CFR 36.4351 חוזר על התנאי. נכס שאינו עומד בדרישות חייב תיקון, אחרת ההלוואה אינה מתקדמת, וזהו סיכון לוח זמנים שכדאי לשקלל בלוח הזמנים של עסקה באורנג' קאונטי.

המדריך VA Home Loan Guaranty Buyer's Guide מפרט מה כולל ה-Notice of Value: השווי המוערך, עסקאות השוואה, תרשים הקומה, תצלומים ופריטים הטעונים תיקון. אותו מדריך גם קובע ש“שמאות אינה בדק בית” וממליץ על בודק בית מוסמך, ולכן הסתמכות על השמאי לגילוי ליקויים משמעה נשיאה בעלויות התיקון לאחר סגירת העסקה.

יכולת ההעברה קבועה בחוק. לפי 38 U.S.C. 3714(a)(1) יש לאשר את נטילת ההלוואה ולשחרר את המוכר מאחריות נוספת כאשר בעל ההלוואה מוצא שההלוואה מתנהלת כסדרה והרוכש נוטל על עצמו בחוזה את מלוא האחריות ועומד באמות המידה של האשראי. VA Form 26-8978 מזהיר שההלוואה עלולה להיעשות מיידית לפירעון בלי אישור לפני המכירה. המדריך VA Home Loan Guaranty Buyer's Guide מציין שגם מי שאינו ותיק צבא רשאי ליטול את ההלוואה, אך אז זכאות המוכר נשארת קשורה אליה עד לפירעון מלא של ההלוואה, ואילו ותיק זכאי שנוטל את ההלוואה יכול להחליף אותה בזכאות שלו.

VA מתאר את ה-IRRRL כהחלפה של הלוואה קיימת בגיבוי VA לשם קבלת ריבית נמוכה יותר או ריבית קבועה במקום ריבית משתנה. מיחזור עם משיכת מזומן של VA מחליף את ההלוואה הנוכחית ויכול לשמש למשיכת הון עצמי או להכנסת הלוואה שאינה VA לתוך התוכנית של VA, והוא מחייב COE, עמידה באמות מידה של אשראי והכנסה, שמאות ומגורים בבית הממוחזר. לכל אחד מהם עמלת מימון משלו.