VA 貸款

VA 另有公布更早年代的服役期間規定，因此在 1980 年 9 月 8 日之前服役的人，應查閱 VA 的資格頁面。遺屬配偶在領取特定類型的 VA Dependency and Indemnity Compensation（遺屬撫卹金）期間，或身為作戰失蹤、遭俘現役軍人的配偶，也可能具備資格。VA 與貸款機構的信用及收入標準同樣適用，因此資格與貸款核可是兩項獨立的決定。

VA 提供三種途徑：於 VA.gov 線上申請、由貸款機構透過 Web LGY 遞件，或將 VA Form 26-1880 郵寄至 VA 區域貸款中心。所需的佐證文件視申請人的服役方式而定：

• 退伍軍人檢附退伍或離役文件，通常為 DD214。
• 現役軍人檢附由指揮官、副官或人事官簽署的服役證明。
• 從未動員的國民警衛隊除役人員，須就每一段服役期間檢附 NGB Form 22，並附上 NGB Form 23。
• 領取 Dependency and Indemnity Compensation 的遺屬配偶檢送 VA Form 26-1817，或檢送 VA Form 21P-534EZ 並附結婚證書與死亡證明。

即使先前已使用過這項福利，仍應申請 COE，因為它會載明已動用的權益額度，而該數字正是下列計算的基礎。

Department of Veterans Affairs（退伍軍人事務部）載明，Certificate of Eligibility 顯示基本權益額度為 $36,000，即代表「You don't have a loan limit (as long as you can afford the loan amount and the property appraisal supports the purchase price of the home).」（譯文：您沒有貸款上限（只要您負擔得起該貸款金額，且房屋估價足以支撐該住宅的購買價格）。）VA Home Loan Guaranty Buyer's Guide 將這項改變歸因於 Blue Water Navy Vietnam Veterans Act of 2019，而較早的頭期款規定適用於 2020 年之前承作的貸款。VA 仍將貸款金額限於估價金額或購買價格兩者中較低者。

一旦權益額度屬於部分權益，縣級上限即重新適用；買方保留一戶已以 VA 貸款融資的住宅時，就屬這種情形。Federal Housing Finance Agency 為加州橙縣（FIPS 縣代碼 06059，CBSA 31080）訂定了下列 2026 年上限。

VA 的算法是將一個單位上限乘以 0.25，再減去已動用的權益額度；因此 COE 顯示已動用 $100,000 時，橙縣 $312,281.25 的金額中尚餘 $212,281.25。該餘額的四倍，即 $849,125，是 VA 表示貸款機構在零頭期款情況下願意撥貸的上限。2026 年橙縣上限即 FHFA 高成本地區上限，為全國基準 $832,750 的 150%。

VA 訂有一項條件：「as long as the sales price isn't higher than the home's appraised value.」（譯文：只要售價不高於房屋的估價金額），即無須頭期款。若橙縣的合約價格高於該金額，差額須以現金補足或重新議價。VA 要求每一份由 VA 擔保的買賣合約都載有解約條款，據此買方在上述情形下「shall not incur any penalty by forfeiture of earnest money」（譯文：不因沒收定金而承擔任何罰則）。

VA 在購屋貸款特色中列明「No need for private mortgage insurance (PMI) or mortgage insurance premiums (MIP)」（譯文：無須私人房貸保險（PMI）或房貸保險費（MIP）），Consumer Financial Protection Bureau 亦確認並無 PMI 要求，因此 VA 的貸款月付款完全沒有房貸保險這一項。

3.3% 的再次使用費率僅適用於頭期款低於 5% 的情形，因此再次使用者若支付 5% 頭期款，改為繳納 1.5%。VA 列出五類無須繳納費用的借款人：

• 因公受傷致殘而領取 VA 補償金的借款人。
• 具備領取該補償金資格，但選擇改領退休俸或現役薪餉的借款人。
• 領取 Dependency and Indemnity Compensation 的遺屬配偶。
• 於過戶前依退伍前申請案取得擬議評等或備忘評等的現役軍人。
• 在過戶當日或之前提出 Purple Heart（紫心勳章）獲頒證明的現役軍人。

這筆費用可以現金支付，也可併入貸款融資；若日後核定的補償金追溯至過戶之前，VA 會予以退還。

依 38 CFR 36.4313(d)(2)，貸款機構「may charge and the veteran may pay a flat charge not exceeding 1 percent of the amount of the loan,」（譯文：得收取、退伍軍人得支付不超過貸款金額 1% 的統一收費），以橙縣的貸款規模而言，值得換算成明確金額來說明。依 38 CFR 36.4313(d)(1)，退伍軍人另得支付逐項列明的費用，包括 VA 估價師與查驗人員費用、登記規費與稅捐、信用報告、房屋災害保險、土地測量、產權作業以及洪水區認定。除該清單之外，38 CFR 36.4313(b) 禁止向債務人收取任何仲介費或服務費。

VA 僅允許將融資費併入購屋貸款，其餘費用須於過戶時支付，這筆資金必須事先備妥。賣方得補貼過戶費用且無明定上限，惟 VA 將賣方讓利限於房屋合理價值的 4%。

法律訂定的判準是：於聲明之日居住在該不動產，或有意「to move into the property personally within a reasonable time and to utilize such property as the veteran's residence,」（譯文：於合理期間內本人遷入該不動產，並以該不動產作為退伍軍人的住所），而 VA 以 VA Form 26-1820 收取該項聲明。

依 38 U.S.C. 3704(c)(2)，若現役身分使本人無法入住，由配偶入住該不動產並提出聲明，或由受扶養子女入住並由退伍軍人的授權代理人或該子女的法定監護人提出聲明，即符合該項要求，因此外派中的買方仍可完成過戶。Interest Rate Reduction Refinance Loan 僅要求借款人現居或曾居住於該住宅。

這些條件本身就是擔保的前提。38 U.S.C. 3704(a) 規定，「unless the property meets or exceeds minimum requirements for planning, construction, and general acceptability prescribed by the Secretary,」（譯文：除非該不動產符合或優於部長所定之規劃、營建與一般可接受性最低要求），否則不得為此類貸款提供融資，38 CFR 36.4351 亦重申該項條件。未通過的不動產必須修繕，否則貸款無法繼續進行，這項時程風險值得納入橙縣的履約保證時間表一併考量。

VA Home Loan Guaranty Buyer's Guide 列明 Notice of Value 載有的內容：估計價值、可比較成交案例、平面配置、照片，以及需要修繕的項目。該指南同時載明「估價不是房屋檢查」，並建議聘請合格的房屋檢查人員；因此若指望估價師找出瑕疵，就等於要在過戶之後自行吸收修繕費用。

可承接性訂於法律。依 38 U.S.C. 3714(a)(1)，若債權持有人認定該貸款未逾期，且買受人以合約承擔全部責任並通過信用審核，該項承接應予核可，賣方亦應免除其後續責任。VA Form 26-8978 提醒，未經核可即出售者，貸款可能立即到期並須全額清償。VA Home Loan Guaranty Buyer's Guide 指出，非退伍軍人亦得承接該貸款，但此時賣方的權益額度會一直綁定在該貸款上，直到貸款全部清償為止；而具備資格的退伍軍人承接人，則可以自己的權益額度替換。

VA 將 IRRRL 說明為：以新貸款置換既有的 VA 擔保貸款，以取得較低利率，或以固定利率取代機動利率。VA 提領現金再融資則置換現有貸款，可動用房屋淨值，也可將非 VA 貸款轉入 VA 方案，並須具備 COE、符合信用與收入標準、辦理估價，以及本人居住於再融資的住宅。兩者各自計收融資費。