وام VA

VA برای دوره‌های پیشین نیز شرایط دیگری منتشر کرده است، بنابراین هر کسی که پیش از 8 سپتامبر 1980 خدمت کرده باید صفحهٔ شرایط احراز VA را ببیند. همسر بازمانده ممکن است در صورت دریافت برخی از انواع Dependency and Indemnity Compensation (مستمری بازماندگان) از VA، یا به عنوان همسر یک نظامی شاغل مفقودالاثر یا اسیر جنگی، واجد شرایط باشد. معیارهای اعتباری و درآمدی VA و وام‌دهنده نیز اعمال می‌شود، بنابراین احراز شرایط و تصویب وام دو تصمیم جداگانه‌اند.

VA سه راه ارائه می‌دهد: درخواست آنلاین در VA.gov، ارسال درخواست از سوی وام‌دهنده از طریق Web LGY، یا پست کردن VA Form 26-1880 به مرکز منطقه‌ای وام VA. مدرک پشتیبان به نوع خدمت متقاضی بستگی دارد:

• کهنه‌سرباز مدارک ترخیص یا جدایی از خدمت، معمولاً DD214، ارائه می‌کند.
• نظامی شاغل گواهی خدمت امضاشده توسط فرمانده، آجودان یا افسر پرسنلی ارائه می‌کند.
• عضو ترخیص‌شدهٔ گارد ملی که هرگز به خدمت فعال فراخوانده نشده، برای هر دورهٔ خدمت NGB Form 22 به همراه NGB Form 23 ارائه می‌کند.
• همسر بازمانده‌ای که Dependency and Indemnity Compensation دریافت می‌کند، VA Form 26-1817 را ثبت می‌کند، یا VA Form 21P-534EZ را همراه با سند ازدواج و گواهی فوت.

حتی پس از استفادهٔ قبلی از این مزیت هم COE را درخواست کنید، چون میزان استحقاق مصرف‌شده را گزارش می‌کند و همان رقم مبنای محاسبهٔ زیر است.

Department of Veterans Affairs (وزارت امور کهنه‌سربازان) می‌نویسد که Certificate of Eligibility با استحقاق پایهٔ $36,000 یعنی «You don't have a loan limit (as long as you can afford the loan amount and the property appraisal supports the purchase price of the home).» (در ترجمه: شما سقف وام ندارید (تا زمانی که از عهدهٔ مبلغ وام برآیید و ارزیابی ملک قیمت خرید خانه را پشتیبانی کند).) راهنمای VA Home Loan Guaranty Buyer's Guide این تغییر را به Blue Water Navy Vietnam Veterans Act of 2019 نسبت می‌دهد، و قاعدهٔ قدیمی پیش‌پرداخت برای وام‌های پیش از 2020 اعمال می‌شد. VA همچنان وام را به ارزش ارزیابی‌شده یا قیمت خرید، هرکدام کمتر باشد، محدود می‌کند.

سقف شهرستانی زمانی بازمی‌گردد که استحقاق جزئی باشد، و این وقتی رخ می‌دهد که خریدار خانه‌ای را که پیش‌تر با وام VA تأمین مالی شده نگه دارد. Federal Housing Finance Agency این سقف‌های 2026 را برای اورنج کانتی، کالیفرنیا، با کد شهرستان FIPS 06059 و CBSA 31080 تعیین کرده است.

روش VA این است که سقف تک‌واحدی را در 0.25 ضرب و استحقاق مصرف‌شده را از آن کم کند؛ بنابراین COE‌ای که $100,000 مصرف‌شده نشان دهد، از رقم $312,281.25 اورنج کانتی مبلغ $212,281.25 باقی می‌گذارد. چهار برابر این باقی‌مانده، یعنی $849,125، بیشترین مبلغی است که به گفتهٔ VA وام‌دهندگان بدون پیش‌پرداخت می‌پردازند. سقف 2026 اورنج کانتی همان سقف مناطق پرهزینهٔ FHFA است، یعنی 150 درصد پایهٔ ملی $832,750.

VA یک شرط می‌گذارد: پیش‌پرداخت لازم نیست «as long as the sales price isn't higher than the home's appraised value.» (در ترجمه: تا زمانی که قیمت فروش از ارزش ارزیابی‌شدهٔ خانه بالاتر نباشد.) هرجا قیمت قرارداد در اورنج کانتی از آن ارزش فراتر رود، این فاصله با پول نقد یا با مذاکرهٔ دوباره پر می‌شود. VA در هر قرارداد فروش با ضمانت VA یک بند خروج را الزامی می‌کند که بر پایهٔ آن خریدار در چنین وضعیتی «shall not incur any penalty by forfeiture of earnest money» (در ترجمه: هیچ جریمه‌ای بابت ضبط بیعانه متحمل نخواهد شد).

VA در میان ویژگی‌های وام خرید «No need for private mortgage insurance (PMI) or mortgage insurance premiums (MIP)» (در ترجمه: بدون نیاز به بیمهٔ خصوصی وام مسکن (PMI) یا حق‌بیمهٔ وام مسکن (MIP)) را فهرست می‌کند، و Consumer Financial Protection Bureau تأیید می‌کند که هیچ الزام PMI وجود ندارد؛ بنابراین پرداخت VA اصلاً ردیف بیمهٔ وام مسکن ندارد.

نرخ 3.3 درصد برای استفادهٔ بعدی فقط زیر پیش‌پرداخت 5 درصد اعمال می‌شود، بنابراین کسی که دوباره از این مزیت استفاده می‌کند و 5 درصد پیش‌پرداخت می‌گذارد، به جای آن 1.5 درصد می‌پردازد. VA پنج دستهٔ وام‌گیرنده را فهرست می‌کند که کارمزدی بدهکار نیستند:

• وام‌گیرنده‌ای که از VA غرامت ازکارافتادگی مرتبط با خدمت دریافت می‌کند.
• وام‌گیرنده‌ای که مستحق آن غرامت است اما به جای آن حقوق بازنشستگی یا حقوق خدمت فعال می‌گیرد.
• همسر بازمانده‌ای که Dependency and Indemnity Compensation دریافت می‌کند.
• نظامی‌ای که پیش از بستن معامله، از محل یک درخواست پیش از ترخیص، رتبه‌بندی پیشنهادی یا یادداشتی (proposed or memorandum rating) گرفته است.
• نظامی شاغلی که در تاریخ بستن معامله یا پیش از آن، مدرک اعطای Purple Heart ارائه می‌کند.

این کارمزد را می‌توان نقدی پرداخت یا در وام تأمین مالی کرد، و اگر بعداً غرامتی با اثر بازگشتی به پیش از بستن معامله تعلق گیرد، VA آن را بازمی‌گرداند.

بر پایهٔ 38 CFR 36.4313(d)(2) وام‌دهنده «may charge and the veteran may pay a flat charge not exceeding 1 percent of the amount of the loan,» (در ترجمه: می‌تواند کارمزدی مقطوع که از 1 درصد مبلغ وام بیشتر نباشد مطالبه کند و کهنه‌سرباز می‌تواند آن را بپردازد)، که در اندازهٔ وام‌های اورنج کانتی ارزش دارد به صورت رقم دلاری بیان شود. بر پایهٔ 38 CFR 36.4313(d)(1) کهنه‌سرباز می‌تواند هزینه‌های ریزشده را نیز بپردازد، از جمله حق‌الزحمهٔ ارزیاب و بازرس VA، هزینه‌ها و مالیات‌های ثبت، گزارش اعتباری، بیمهٔ حوادث ملک، نقشه‌برداری، امور سند مالکیت و تعیین پهنهٔ سیل. فراتر از این فهرست، 38 CFR 36.4313(b) هرگونه کارمزد کارگزاری یا خدمات را بر عهدهٔ بدهکار ممنوع می‌کند.

VA اجازه می‌دهد فقط کارمزد تأمین مالی در وام خرید تأمین مالی شود، بنابراین بقیه هنگام بستن معامله پرداخت می‌شود و آن وجوه باید موجود باشد. فروشندگان می‌توانند بدون سقف اعلام‌شده هزینه‌های بستن معامله را اعتبار دهند، هرچند VA امتیازهای فروشنده را به 4 درصد ارزش معقول خانه محدود می‌کند.

قانون معیار را زندگی در ملک در تاریخ گواهی می‌داند، یا قصد «to move into the property personally within a reasonable time and to utilize such property as the veteran's residence,» (در ترجمه: نقل مکان شخصی به ملک در مدتی معقول و استفاده از آن ملک به عنوان محل سکونت کهنه‌سرباز)، و VA این گواهی را در VA Form 26-1820 می‌گیرد.

بر پایهٔ 38 U.S.C. 3704(c)(2)، هرجا وضعیت خدمت فعال مانع سکونت شود، این الزام برآورده می‌شود اگر همسر در ملک ساکن شود و گواهی کند، یا اگر فرزند تحت تکفل در آن ساکن شود و وکیل قانونی کهنه‌سرباز یا قیم قانونی فرزند گواهی کند؛ بنابراین خریدار اعزام‌شده هم می‌تواند معامله را ببندد. Interest Rate Reduction Refinance Loan فقط می‌خواهد که وام‌گیرنده در خانه زندگی کند یا پیش‌تر در آن زندگی کرده باشد.

این الزامات خودِ ضمانت را مشروط می‌کنند. 38 U.S.C. 3704(a) مقرر می‌دارد که هیچ وامی از این دست تأمین مالی نمی‌شود «unless the property meets or exceeds minimum requirements for planning, construction, and general acceptability prescribed by the Secretary,» (در ترجمه: مگر آنکه ملک حداقل الزامات طراحی، ساخت و پذیرش عمومی مقررشده از سوی وزیر را برآورده کند یا از آن فراتر رود)، و 38 CFR 36.4351 همین شرط را تکرار می‌کند. ملکی که رد شود باید تعمیر شود وگرنه وام پیش نمی‌رود؛ این ریسکی زمان‌بندی است که ارزش دارد در جدول زمانی اسکرو اورنج کانتی در نظر گرفته شود.

راهنمای VA Home Loan Guaranty Buyer's Guide فهرست می‌کند که Notice of Value چه چیزهایی دارد: ارزش برآوردی، فروش‌های مشابه، نقشهٔ طبقات، عکس‌ها، و مواردی که تعمیر لازم دارند. همان راهنما می‌گوید «ارزیابی، بازرسی خانه نیست» و بازرس خانهٔ واجد صلاحیت را توصیه می‌کند؛ بنابراین تکیه بر ارزیاب برای یافتن ایرادها یعنی پذیرفتن هزینهٔ تعمیر پس از بستن معامله.

قابلیت واگذاری قانونی است. بر پایهٔ 38 U.S.C. 3714(a)(1) واگذاری باید تأیید شود و فروشنده از مسئولیت بعدی رها شود، در صورتی که دارندهٔ وام آن را جاری بیابد و خریدار با قرارداد تمام مسئولیت را بپذیرد و از نظر اعتباری واجد شرایط باشد. VA Form 26-8978 هشدار می‌دهد که بدون تأیید پیش از فروش، وام ممکن است فوراً سررسید و قابل مطالبه شود. راهنمای VA Home Loan Guaranty Buyer's Guide اشاره می‌کند که فردی غیر از کهنه‌سرباز هم می‌تواند وام را بر عهده بگیرد، اما در آن صورت استحقاق فروشنده تا بازپرداخت کامل وام به آن گره خورده می‌ماند، در حالی که واگذارشوندهٔ کهنه‌سرباز واجد شرایط می‌تواند استحقاق خود را جایگزین کند.

VA وام IRRRL را جایگزینی برای یک وام موجود با پشتیبانی VA توصیف می‌کند تا نرخ بهرهٔ پایین‌تر یا نرخ ثابت به جای نرخ شناور به دست آید. بازتأمین مالی با برداشت نقدی VA وام فعلی را جایگزین می‌کند و می‌تواند از ارزش خالص ملک برداشت کند یا وامی غیر VA را به برنامهٔ VA بیاورد؛ این کار به COE، معیارهای اعتباری و درآمدی، ارزیابی، و سکونت در خانهٔ بازتأمین‌مالی‌شده نیاز دارد. هرکدام کارمزد تأمین مالی خودش را دارد.