購買新建房

文件作業開始得更早。加利福尼亞州房地產局（California Department of Real Estate） 會為該社區出具一份分區公共報告，分割開發商必須在你受約束之前交給你。費用也不相同。爾灣市（City of Irvine）表示，2013 年為 Great Park 與 Great Park Neighborhoods 設立的社區設施區 2013-3（Community Facilities District 2013-3），用於籌措骨幹基礎設施的經費。

Civil Code 節 895 through 945.5 構成該法，在 2026 年，橙縣新建住宅的多數瑕疵請求都受其規範。由 California Legislative Counsel 發布的 Civil Code 節 896 把請求人的「請求或訴訟原因」限定於「違反下列標準」。這些標準涵蓋水自門、窗、屋頂、露台與基礎底板意外滲入，以及結構性能、土壤、消防、給排水與電氣系統和裝修項目。

除非表格另有說明，各項期限自交割結束起算。Civil Code 節 941 規定了外部界限："no action may be brought to recover under this title more than 10 years after substantial completion of the improvement."（譯文：依本編提起的求償之訴，不得在該工程實質完工滿 10 年之後提出）。依本法進行的修繕通常不會延長這一期限。

這套程序自 2003 年起適用於橙縣的住宅。Civil Code 節 910 要求以掛號信、隔夜快遞或當面送達的方式發出書面通知，並對索賠作出 "in reasonable detail sufficient to determine the nature and location."（譯文：足以確定性質與位置的合理詳盡說明）。透過建商客服流程提出的請求並不符合這項要求。

依 Civil Code 節 917 提出的修繕方案，必須逐項指明違失之處，訂出合理的完工日期，並列明承包商及其執照號碼。方案還必須載明屋主有權另行要求至多三家承包商。Section 929 允許建商改以現金賠付，而依 節 930，錯過這些期限的建商，等於讓請求人得以自由提起訴訟。

Business and Professions Code 節 11018.2 禁止任何人出售、出租或推銷分割地塊 "without first obtaining a public report from the Real Estate Commissioner."（譯文：未先取得 Real Estate Commissioner 出具的公開報告）。Section 11018.1 要求該報告的副本 "be given to the prospective purchaser by the owner, subdivider, or agent prior to the execution of a binding contract."（譯文：在簽訂具拘束力的契約之前，由所有權人、分割開發商或代理人交付潛在買方）。2026 年分割開發商還必須取得經簽署的收據。California Department of Real Estate 說明該報告載有對買方至關重要的資訊，包括已登記的房產使用限制。

這些用語出自 Department of Real Estate 的 Subdivision Public Report Application Guide。

《加利福尼亞州政府法典》（Government Code）節 53311 將該章命名為 1982 年 Mello-Roos《社區設施法》（Mello-Roos Community Facilities Act of 1982）。這項特別稅疊加在第 13 號提案（Proposition 13）的基本稅率之上，與依評定價值課徵的從價稅彼此獨立。《加利福尼亞州政府法典》節 53341.5 訂定了分割開發商必須遵行的通知與撤銷規則。

橙縣新建住宅的第一年稅單，反映的可能是土地或未完工的建物，而不是完工後的房子。加利福尼亞州稅務平準局（California State Board of Equalization） 說明了第 13 號提案（Proposition 13）的各項限制，並在其 補充估價 頁面說明完工建物如何計稅。

橙縣估價官（Orange County Assessor） 適用同樣的規則。

橙縣大多數新建分區開發都屬於共同利益開發案，這條規則在 2026 年仍然有效。Civil Code 節 4000 載明 Davis-Stirling Common Interest Development Act 的名稱。Section 4525 列出屋主必須提供哪些文件，並要求 "as soon as practicable before the transfer of title or the execution of a real property sales contract."（譯文：在產權移轉或簽署不動產買賣合約之前，盡可能早地提供）。

該規則在整個 2026 年有效。消費者金融保護局（Consumer Financial Protection Bureau） 發布 12 CFR 1024.15，僅在三項條件下允許關聯業務安排。

該局的Appendix D 揭露格式寫明 "you are NOT required to use the listed provider(s) as a condition for"（譯文：你並沒有被要求把使用所列服務提供方作為條件）這筆交易。

Civil Code 節 900 為 2026 年橙縣的新建住宅設定了該項最低保固，而 節 901 允許建商提供更長的保固。

建商契約由賣方擬定，各家建商、各期建案都不相同，因此請把交到你手上的那份契約裡的訂金、選配、完工時程與爭議解決條款讀清楚。簽名前請讓你的經紀人，必要時再加上一位加州不動產律師，先過一遍。

利率鎖定有固定的天數，而工期長的新建案可能撐不到那時。消費者金融保護局（Consumer Financial Protection Bureau） 表示，鎖定期通常有 30、45 或 60 天，有時更長。延長鎖定可能很貴，而貸款估算書（Loan Estimate）並不會顯示延長的費用。請問貸方，如果鎖定在過戶前到期會怎麼處理。

聯邦住房金融局（Federal Housing Finance Agency） 將 2026 年橙縣單戶 合規 貸款上限定為 $1,249,125，相對於 2026 年全國基準 $832,750。超過該上限的融資按 jumbo 貸款核貸。