常規貸款

消費者金融保護局（Consumer Financial Protection Bureau）把常規貸款定義為 「is not part of a specific government program,」（譯文：不屬於任何特定政府方案的一部分）的貸款，所以這個標籤並不說明你的條件如何。合規貸款依循 Fannie Mae《銷售指南》（Fannie Mae Selling Guide）或 Freddie Mac《單戶住宅賣方/服務方指南》（Freddie Mac Single-Family Seller/Servicer Guide），並維持在縣上限之內，這些標準你在申請之前就能讀到。

FHFA 於 11月 25, 2025 公布 2026 年的各項數值，把一戶住宅的基準線上調 $26,250，也就是 3.26%，與 FHFA House Price Index 自 2024 年第三季到 2025 年第三季的變動一致，因此合規借款能力每年 11月 都會對照一個公開指數重設。

Housing and Economic Recovery Act of 2008 的公式把一個郡的上限限制在基準的 150%，讓橙縣買家比處於基準水準的郡多出 $416,375 的單戶借款能力。

Fannie Mae 要求每一筆高餘額貸款都必須是透過 Desktop Underwriter 核貸的常規第一順位抵押貸款，因此在這裡，一旦你的貸款超過 $832,750，人工核貸就到此為止。Selling Guide B5-1-02 對高餘額貸款適用特定的貸款層級價格調整，並載明所有調整都會累加，因此不妨請你的貸方，就同一筆購屋分別按 $832,750 與略高於它的金額各報一次價。

Fannie Mae Selling Guide B5-6-01 把 HomeReady 的合格所得限定在房產所在地 AMI 的 80%，並允許一戶自住宅的貸款成數達到 97%。Selling Guide B5-6-02 規定，一戶住宅在貸款成數超過 80% 時不要求借款人自有資金的最低出資額，因此有憑證的贈與可以涵蓋全部頭期款。

Freddie Mac 日期為 2月 2026 的 Home Possible 說明書適用同樣的 80% AMI 上限，並允許一戶固定利率貸款的貸款成數達到 97%。兩者在所有自住借款人都是首次購屋者時，都要求在本票簽署日之前完成住宅自有教育課程，因此請先核算你的所得並預約課程，再去指望 3% 的頭期款。

原始價值在成交時就固定下來。12 U.S.C. 4901 把它定義為合約售價與成交時估價中的較低者，因此成交之後的增值本身並不會移動 80% 與 78% 這兩個節點，不過提前償還本金則會。

CFPB 把作法講得很清楚。在貸款餘額預計降至原始價值 80% 的那一天，你可以書面要求服務方取消，前提是你還款紀錄良好、無逾期、沒有次順位留置權，並能透過估價證明價值沒有下跌。若你無逾期，到 78% 時終止是自動發生的，而最後一道保底會在攤還期中點之後次月的第一天結束該項承保，對 30 年期貸款而言就是第 180 期計畫還款。

保費隨保額而定。Fannie Mae Selling Guide B7-1-02 規定，30 年期固定利率貸款在貸款價值比 80.01% 至 85% 區間的標準承保額為貸款金額的 12%，在接近 97% 的貸款價值比時升至 35%。TEAMIRI 無法報出保費；那由你的貸款機構與房貸保險公司決定。

Selling Guide B3-6-02 把人工核保的貸款限制在穩定月收入的 36%，在滿足信用評分與準備金要求時可放寬至 45%。由於橙縣的高餘額貸款必須走 DU，通常適用的是 50% 的上限，而還清一筆車貸所換來的資格空間，往往比多付一筆頭期款更大。

Selling Guide B3-5.1-01 要求在貸款上有多位借款人時取各人中間信用評分的平均值，因此一位信用較弱的共同借款人會拉高貸款定價所依據的評分。FHFA 是圍繞貸款用途，並結合信用評分與貸款價值比的分級來搭建這些機構的前端費用表，Fannie Mae 則以累計的 Loan-Level Price Adjustment Matrix 形式公布。

Selling Guide B1-1-03 把四個月的時效規則適用於信用報告以及就業、收入與資產文件，而 B3-3.2-01 要求最近一份薪資單的日期不得早於初次貸款申請前 30 天，因此過戶期一拉長，簽字之前就得重新更新文件。

依 Selling Guide B4-1.4-10 的估值採認，僅就單戶住宅（含社區公寓）、自住宅與第二住宅交易、投資型不動產的再融資，以及取得 Approve/Eligible 建議的 DU 案件加以考量。請將估價所需時間寫入合約日期，而非寄望於獲得豁免。

第二戶住宅必須是適合全年居住的一戶單元，由借款人一年中部分時間居住，處於借款人的專屬控制之下，且不涉及任何出租、分時度假或管理公司的安排。因此，把橙縣的一處海濱房產放上短期出租平台，就會把它推入投資性房產的範疇。

投資性房產由借款人持有但不自住，每筆貸款都附帶 LLPA，並須取得 DU Approve/Eligible 的核貸結論。HomeReady 與 Home Possible 作為自住房方案不適用，投資性購屋也不提供免估價，因此請為估價預留預算，並向你的貸方確認 Eligibility Matrix 的各項額度。

CFPB 說得很直接：「Mortgage loans are allowed to exceed these loan limits. Larger loans are called jumbo mortgages,」（譯文：房貸是允許超過這些貸款上限的，金額更大的貸款稱為大額貸款），並補充大額貸款融資的成本可能高於合規貸款。大額貸款的核貸標準來自個別放款方或投資人，因此本頁上的每一條規則都在那條線上打住。

以單戶上限 $1,249,125 與 20% 頭期款計算，購屋價格在大約 $1,561,406 以內仍屬合規貸款，超過這個數就要麼多拿現金，要麼按 jumbo 條件來規劃。