貸款利率

票面利率決定月付款中本金與利息的那一部分。該局表示，利率 "does not reflect fees or any other charges you may have to pay for the loan,"（譯文：並不反映你可能要為這筆貸款支付的手續費或其他費用），這也是 APR 通常較高的原因。把一家貸款機構的票面利率拿去比另一家的 APR，比的是兩種不同的量尺。

Regulation Z 給出了 APR 的定義。在 12 CFR 1026.22(a)(1) 中，它是以年率表示的信用成本衡量指標，依精算法或 United States Rule 法計算得出。第 1026.22(a)(2) 條將揭露的 APR 只要與該計算結果相差在八分之一個百分點以內即視為準確，因此兩個報出的 APR 之間的細微差距可能落在容許範圍內，真正分出高下的是底下的各項費用。

Freddie Mac 表示，結果來自全美貸方透過 Loan Product Advisor 提交的數千份貸款申請上採集的房貸利率。該平均值涵蓋符合調查條件的購屋申請：每週內、在聯邦住房金融局（Federal Housing Finance Agency）訂定的合規貸款上限之內的常規獨棟住宅新增貸款。

Freddie Mac 每週四美東時間中午發布這項調查，對上一個週四至週三提供的利率取平均，因此它描述的是一個已經結束的星期。這一序列可追溯到 4月 1971。

它沒有涵蓋什麼，同樣要緊。此處設定的條件是信用良好或優良、頭期款 20%、自住的單戶住宅，並以購屋貸款取得。浮動利率以及平均手續費與點數已於 11月 2022 停止發布，超過 合規 上限的貸款則不在這套標準之內。

Freddie Mac 於 11月 2022 把這項調查改以貸款申請資料為基礎時，提出了這一點。它寫道，那些資料 "is neither a pledge by the applicant nor a commitment by the lender."（譯文：既不是申請人的保證，也不是貸方的承諾）。同一份說明指出，房貸利率由經濟情勢，連同貸方的風險偏好與營運成本，以及借款人的信用狀況共同決定，這也是同一週詢價的兩位買方會拿到不同數字的原因。

消費者金融保護局（Consumer Financial Protection Bureau） 發布範例情境，在購屋價格固定的前提下每次只更動一個變數。它的結論指出的是方向，比工具裡任何具體數字都更耐久。信用分數較高通常帶來更划算的貸款，也讓更多放款方來爭取這件案子，而頭期款較高通常壓低利率，同時縮小貸款本金。期限較短的定價低於期限較長者，由退伍軍人事務部（Department of Veterans Affairs）或聯邦住房管理局（Federal Housing Administration）擔保的貸款，對符合資格的買家也可能定價更低。該工具會標明其利率資料的日期，所以要看各級距之間的差距，而不是絕對水準。

居住方式與房產類型進入的是同一套定價，而這份調查的樣本只涵蓋自住的單一單元購屋，因此它對共有公寓什麼也沒說。

該局說明，點數出現在貸款估算書（Loan Estimate）與成交披露表（Closing Disclosure）的第 2 頁第 A 節，並且依法列在那裡的點數必須對應一個折讓後的利率。放款方補貼則是把這套機制反過來運作，買家接受較高的利率以換取一筆用於成交費用的錢，在第 J 節中以負數列示。

一個點能買下多少利率並不固定。該局表示，降幅 "depends on the specific lender, the kind of loan, and the overall mortgage market,"（譯文：取決於具體的貸方、貸款種類以及整體房貸市場），並建議向每一家貸方索取相同點數或相同折抵額度的報價，好讓各家報價可以並列比較。把貸款分別按有點數與無點數各算一次，再按你預計持有的期間各自累加，這個取捨就有了答案。

在加州橙縣 2026 年 $1,249,125 的單戶合規上限下，一個點數是 $12,491.25，須於成交時支付。

該局說明，利率鎖定通常可選 30、45 或 60 天，有時更長，而延長鎖定可能代價不菲。

該局把申請內容的變動列為鎖率可能失效的原因，包括貸款金額、信用分數或已核實的收入。Z 條例（Regulation Z） at 12 CFR 1026.37(a)(13) 要求貸款估算書（Loan Estimate）載明利率是否已鎖定，並在鎖定時寫出鎖定截止的日期、時間與時區。

利率鎖定也有反面。若之後利率下行，鎖定會把買家留在較高的那個數字上，各家貸款機構在這方面的政策不盡相同。

消費者金融保護局（Consumer Financial Protection Bureau） 把貸款估算書（Loan Estimate）描述為一份三頁的表格，所有放款方都必須採用同一套標準版面，這正是兩份報價能夠並排比較的原因。Z 條例（Regulation Z）在 12 CFR 1026.37(l) 中要求設一張 Comparisons 表，抬頭為"Use these measures to compare this loan with other loans,"（譯文：請用這些指標把這筆貸款與其他貸款作比較），其中載有前五年累計支付額、APR 以及利息總額百分比。

該局關於如何挑選貸款報價的指引是，比較來自數家放款方的貸款估算書（Loan Estimate）。它的1月 2015 報告發現，將近一半辦理房貸的消費者在填寫申請之前並未比價，向一家以上放款方提出申請的不到四分之一。在同一天、按同樣的貸款金額與期限、同樣的點數去蒐集報價，才能讓比較站得住腳。

該機構的2026 年各郡貸款上限檔案把橙縣列在 FIPS 06059 與 CBSA 31080 之下。

2026 年全國單戶基準上限為 $832,750，而 $1,249,125 的天花板依 Housing and Economic Recovery Act 為其 150%。超過縣級上限的貸款落在 FHFA 為 Enterprise 收購所訂的額度之外，因此價格由放款方或買入它的投資人決定。Freddie Mac 的調查標準排除這類貸款，這也是全國平均值對本地一件 jumbo 案子參考價值薄弱的原因。

TEAMIRI 是 Redfin Corporation 旗下的房地產團隊，DRE 01804754，由 Maryam Amiri 帶領，並非貸款方或房貸經紀。本頁任何內容都不是利率報價或授信要約。

Freddie Mac 每週四美東時間中午在其房貸利率頁面公布調查結果，旁邊可以下載 回溯到 1971 年的完整每週歷史資料。Federal Reserve Board 每個營業日美東時間下午 4:15 發布 H.15 Selected Interest Rates，其中包括公債固定期限殖利率與銀行基本放款利率。

消費者金融保護局（Consumer Financial Protection Bureau）建議消費者在比價時參考 Freddie Mac 的 30 年期與 15 年期平均利率。真正值得據以行動的數字，是貸款方寫在你名下貸款估算書（Loan Estimate）上的那一個。