Irvine 購房指南

爾灣在成為一座城市之前，就已經完成了總體規劃。爾灣市（City of Irvine） 記載，顧問建築師 William Pereira 與 Irvine Company 的規劃師圍繞大學擬定了一座 50,000 人城市的方案，包括 Turtle Rock 與 University Park 在內的村落在 1970 年前已經建成，居民則在 12月 28, 1971 完成設市。

因此，爾灣一戶住宅的各項義務是按其所在 社區 或地塊登記的，而不是全市統一，相距一英里的兩戶住宅可能分屬不同的業主組織、稅率區與學區邊界。各 社區 的細節見爾灣社區指南；本頁講的是共通的機制。

該規劃包含一個 Land Use Element，其表格按規劃區報告規劃的土地使用強度與面積。Planning Division 負責執行 General Plan 與 Zoning Ordinance，並據此審查開發提案。

這在購屋過程中用得上：規劃強度與允許用途按規劃區屬於公開紀錄，因此想知道房子後方地塊上可以蓋什麼的買家，會去看 Land Use Element 和分區規定。

California Legislative Information 發布了 Civil Code Section 4000，其中規定 "This part shall be known and may be cited as the Davis-Stirling Common Interest Development Act."（譯文：本編稱為 Davis-Stirling Common Interest Development Act，並得以此名稱引用）。依 Section 4525，所有權人必須交付買方全部管理文件、依自 Section 5300 起該節規定的最近一次年度揭露文件、協會出具關於該房產應付攤提與費用以及任何未付金額或罰款的書面說明、依 Section 5855 的任何涉嫌違規通知、施工瑕疵與和解資訊、已通過但尚未到期的變更通知、任何出租禁令，以及最近一次的 Section 5551 檢查報告。

那些數字屬於協會，而且會變，所以請在交易條件期限內讀它的文件。關於爾灣有一點提醒：爾灣市（City of Irvine） 表示，此地並非所有獨棟住宅社區都有業主協會，而沒有協會的社區仍受已登記的約定與限制拘束。

市府把這些定義為"in which property owners have voted to impose special taxes or assessments in order to finance public improvements,"（譯文：由業主投票通過、為公共設施改良籌資而開徵特別稅或攤派的區域），並且是"in accordance with the Mello-Roos Community Facilities Act of 1982"（譯文：依據 1982 年的 Mello-Roos 社區設施法）或《街道與公路法典》（Streets and Highways Code）設立的，該法由《政府法典》（Government Code）第 53311 條點名，並由 加利福尼亞州立法資訊網（California Legislative Information） 發布。關於 Great Park 各小區，爾灣市（City of Irvine） 有如下說明。

特別稅是依該特區的稅率與計徵方法對地塊課徵的，因此並非由成交價推算而來，也不會在購屋時重設。由於其中一部分在公債清償後仍可能繼續課徵，認為「Mello-Roos 會自動消失」是錯誤的假設。

California Legislative Information 發布了該條文，其中規定分割開發商 "shall not sell, or lease for a term exceeding five years"（譯文：不得出售，亦不得出租超過五年）直到潛在買方 "has been furnished with and has signed a written notice,"（譯文：已獲交付書面通知並已簽署），且買方 "shall have three days after delivery in person or five days after delivery by deposit in the mail"（譯文：自當面交付起有三日，或自交寄郵遞起有五日）得以書面通知終止該協議。

這項權利附著於分割開發商的銷售，也就是開發商售屋。同一區內中古屋的買家沒有這樣的期限，只能透過稅單和賣方揭露來審視特別稅。

加利福尼亞州稅務平準局（California State Board of Equalization） 在第 29 號出版品（Publication 29） (3月 2025) 中說明，Proposition 13 "limited the property tax rate to 1 percent plus the rate necessary to fund local voter-approved bonded indebtedness,"（譯文：把不動產稅率限制在 1% 加上為地方選民核准的債券債務籌資所需的稅率），不動產"are reassessed to current market value only upon a change in ownership or completion of new construction (called the base year value),"（譯文：只有在所有權變更或新建工程完工時才依當前市價重新估價，這個數值稱為基準年價值），並且該法"generally limits annual increases in the base year value"（譯文：大致上限制基準年價值的年度漲幅）不超過 2%。該委員會的 第 800-10 號出版品（Publication 800-10） (7-25) 與 橙縣估價官（Orange County Assessor） 給出的算法相同。

這個稅率在全市並不統一。橙縣審計主計長（Orange County Auditor-Controller） 出版一本依稅率區分列稅率的稅率手冊（Tax Rate Book），截至 2026 年查閱時已發布 2013-14 至 2025-26 各會計年度的版本，並載明 "This tax rate does not include any Mello-Roos tax or special assessments."（譯文：本稅率不含任何 Mello-Roos 稅或特別攤派）。請查出該地址所屬的稅率區，再加上任何特別稅與直接攤派。

Tustin 聯合學區（Tustin Unified School District） 在其學區概覽刊物中自述為 "Serving all of Tustin and portions of Irvine, Santa Ana, and unincorporated North Tustin."（譯文：服務塔斯汀全境，以及爾灣、聖安娜與未設市的 North Tustin 的部分地區）。爾灣聯合學區（Irvine Unified School District） 則自述擁有超過 38,000 名 TK-12 學生，分布於 24 所小學、五所 K-8 學校、六所國中與五所高中等校區。在 2026-08-17 讀取的 加利福尼亞州教育廳（California Department of Education） 學校資料檔中，地址位於爾灣的在辦學校在兩個學區之下都有出現。

由於學區界線與市界是兩條不同的線，光憑爾灣的地址並不能告訴你屬於哪個學區，而光憑學區也不能告訴你屬於哪個就讀範圍。請就確切地址向服務學區確認對口安排。

Irvine Ranch Water District 表示："IRWD serves all of Irvine and parts of Lake Forest, Newport Beach, Tustin, Costa Mesa, Orange and unincorporated Orange County,"（譯文：IRWD 服務整個爾灣，以及湖森、新港灘、塔斯汀、科斯塔梅薩、奧蘭治與橙縣非建制地區的部分區域），其"service area encompasses about 20% of Orange County,"（譯文：服務範圍涵蓋橙縣約 20% 的面積），並且它"was established in 1961 as a California Water District."（譯文：於 1961 年作為一個 California Water District 設立。）它把自身的定價方式稱為"budget-based rate structure."。

在按預算額度計價的架構下，每個帳戶會獲得一份反映自身特性的用水額度，用量依該額度計價，因此兩戶規模不同的爾灣家庭即使用量相同，帳單也可能不同。

聯邦住房金融局（Federal Housing Finance Agency） 每年公布 Fannie Mae 與 Freddie Mac 收購房貸所適用的 合規 貸款上限。2026 年，它將單戶基準上限訂為 $832,750，高成本地區上限訂為 $1,249,125，"which is 150 percent of $832,750."。在 2026 年的分縣檔案中，橙縣正好落在這個上限。

超過縣級上限的貸款不屬於合規專案，須按貸款機構自身的準則核貸，各家在頭期款與儲備金要求上並不一致。爾灣的房價常常就在這一門檻附近，因此上限可能決定買家能走哪條貸款路線。

爾灣市（City of Irvine） 表示："In 2003, the City of Irvine adopted an Inclusionary Housing Ordinance"（譯文：2003 年，爾灣市通過了一項包容性住房條例（Inclusionary Housing Ordinance）），該條例"requires developers to build a percentage of units in a market-rate project as affordable to lower income households,"（譯文：要求開發商在按市價銷售的專案中，將一定比例的單元興建為面向中低收入家庭的可負擔住宅），並編入爾灣分區條例（Irvine Zoning Ordinance）。它產生的是新開發案內部帶地契限制的單元，而不是付給買家的錢。市府的可負擔住宅自有頁面列出的則是外部資源，其中包括爾灣社區土地信託（Irvine Community Land Trust）。

帶地契限制的產權單元在房產登記中附有轉售價格與入住限制，且這些限制在出售後依然存續，因此出價前請先閱讀已登記的管制協議。