遷居購房

California DMV 在其 New to California 頁面上說明："you are a California resident if you intend to live in the state for six months or more in one year,"（譯文：如果你打算在一年之內於本州居住六個月或更久，你就是加利福尼亞州居民），並列舉體現這種意圖的例子，包括在本州就業，以及租下一處加利福尼亞州物業作為主要居所。Vehicle Code 節 12505(a)(1) 把駕照的判定標準訂為戶籍所在州。

這些定義來自 FTB Publication 1031, Guidelines for Determining Resident Status，為 2025 課稅年度發布，其中也涵蓋住所與 Form 540NR。Franchise Tax Board 在其 Residents 頁面上（最後更新於 2026 年 7 月 7 日）表示，加州居民 "taxed on all income regardless of source."（譯文：無論收入來源為何，均須就全部收入納稅）。年中搬到橙縣，會引出部分年度居民身分的問題。TEAMIRI 不是稅務顧問。

日期為 3月 2025 的稅務平準局第 29 號出版物（Board of Equalization Publication 29）指出，第 13 號提案（Proposition 13） "limited the property tax rate to 1 percent plus the rate necessary to fund local voter-approved bonded indebtedness,"（譯文：把房屋稅率限制為 1%，再加上為本地選民核准的公債債務籌資所需的稅率），而這些附加稅率 "can vary from area to area within a county."（譯文：在一個郡內可能因地區而異）。在兩次移轉之間，評定價值每年最多上漲 2%。橙縣估價官辦公室（Orange County Assessor）表示 "a reassessable change in ownership establishes a new base year value for the property that equals the market value of the property at the time of transfer."（譯文：一次應予重新估價的所有權變更，會為該房產確立一個新的基準年度價值，等於移轉時該房產的市場價值）。

來自按週期重新估值的州的買家，應把賣方歷史稅額視為對新稅單毫無預示作用。

稅務平準局第 29 號出版物（Board of Equalization Publication 29）說明，補充稅冊使一次重新估價立即生效，而不必等到下一個 1月 1 的留置日，並說明在 1月 1 到 5月 31 之間購屋會產生兩次補充估價。橙縣估價官辦公室（Orange County Assessor）也確認買方 "may receive one or two supplemental bills."（譯文：可能會收到一份或兩份補充稅單）。

橙縣財務官兼稅務徵收官（Orange County Treasurer-Tax Collector）說明 "supplemental taxes are generally not covered by impound accounts and a copy of the bill is NOT sent to your mortgage lender."（譯文：補充稅通常不由代管帳戶支付，帳單副本不會寄給你的房貸貸款方。）

《政府法典》第 53341.5 條要求出售社區設施區（Community Facilities District）內住宅的分割開發商，在買方簽訂購屋契約之前，提供一份書面的特別稅通知書（Notice of Special Tax）並取得買方簽名。該通知必須載明最高特別稅額、每年得調升的百分比、該稅停止課徵的年份，以及所融資的設施。在轉售交易中，《民法典》第 1102.6b 條要求賣方以善意方式向每一個課徵機關索取該通知並交付買方。

橙縣財務官兼稅務徵收官（Orange County Treasurer-Tax Collector）把這類直接徵收描述為 "not ad valorem taxes,"（譯文：並非從價稅）的收費，因此 Mello-Roos 特別稅疊加在 1% 的稅率之上。

Fannie Mae 要求錄取通知或契約載明僱主與借款人，並載明聘僱條件，包括職務、薪資水準與到職日。若在交付貸款前拿不到薪資單，指南要求要麼有六個月的 PITIA 準備金，要麼有足以涵蓋自本票簽署日到到職日再加一個月期間的每月負債加 PITIA 的財務資源。

對於境內信用紀錄有限的情形，Selling Guide 主題 B3-5.4-01，日期為 11月 5, 2025，規定當借款人沒有信用分數而仰賴非傳統信用紀錄時，房產必須是一戶自住宅，貸方必須先查詢三大徵信機構，並須有 12 個月的準備金，除非至少有一位借款人以住宅付款紀錄作為非傳統信用參考並提供憑證。各家貸方還會在此之上另加不同的附加標準。橙縣 2026 年一戶住宅的合規貸款上限是 $1,249,125，對應的全國基準線為 $832,750。

Handbook 4000.1 為非永久居民外國人另訂條件：該房產必須是借款人的自住宅，借款人必須持有有效的社會安全號碼，受僱於世界銀行（World Bank）、外國使館或 HUD 認定之同等僱主者除外，並且借款人必須具備在美國工作的資格，以 USCIS 核發的就業許可文件（Employment Authorization Document）為憑。沒有合法居留身分的非美國公民不具備申請 FHA 承保房貸的資格。VA 的資格取決於服役經歷，以資格證明（Certificate of Eligibility）為憑。

稅務後果來得較晚。美國國稅局（Internal Revenue Service）表示，外國人處分美國不動產權益，須依《美國國內稅收法典》（Internal Revenue Code）節 1445 適用《外國人不動產投資稅法》（Foreign Investment in Real Property Tax Act）的扣繳，買方通常即為扣繳義務人，稅率為已實現金額的 15%。TEAMIRI 不是移民顧問。

Civil Code 節 1102.3 要求賣方在產權移轉之前盡早交付填寫完成的聲明。若它在買方出價之後才送達，買方得在當面交付後三日內，或在郵寄或電子紀錄交付後五日內終止交易。

自然災害披露聲明（Natural Hazard Disclosure Statement）依《民法典》（Civil Code）節 1103 須說明該房產是否位於聯邦緊急事務管理署（Federal Emergency Management Agency）劃定的特別洪水災害區、《水法典》（Water Code）節 8589.5 所指的潛在淹沒區、《政府法典》（Government Code）節 51178 所指的極高度火災危險嚴重程度區、《公共資源法典》（Public Resources Code）節 4125 所指具顯著森林火災風險的野地區域、《公共資源法典》節 2622 所指的地震斷層帶，或《公共資源法典》節 2696 所指的地震災害帶。

SB 696 於 2023 年 9 月 30 日簽署。Government Code 第 8232 至 8232.4 條以及 Civil Code 第 1182 與 1183 條自 2024 年 1 月 1 日起生效，第 8231.18 條則晚一年生效。在假定你的過戶文件可以採用遠端線上公證之前，請先向 Secretary of State 確認目前狀態。

還有兩條時限規則會影響遠距購屋。消費者金融保護局（Consumer Financial Protection Bureau）表示，"the lender is required to give you the Closing Disclosure at least three business days before you close on the mortgage loan,"（譯文：貸款機構必須在你完成房貸交割前至少三個營業日把結算揭露書（Closing Disclosure）交給你），而《民法典》（Civil Code）節 1102.3 下的移轉揭露期限，自送達之日起算，無論你人是否在本州。