迁居购房

California DMV 在其 New to California 页面上说明："you are a California resident if you intend to live in the state for six months or more in one year,"（译文：如果你打算在一年之内于本州居住六个月或更久，你就是加利福尼亚州居民），并列举了体现这种意图的例子，包括在本州就业，以及租下一处加利福尼亚州物业作为主要居所。Vehicle Code 节 12505(a)(1) 把驾照的判定标准定为户籍所在州。

这些定义来自 FTB Publication 1031, Guidelines for Determining Resident Status，为 2025 纳税年度发布，其中也涵盖住所与 Form 540NR。Franchise Tax Board 在其 Residents 页面上（最后更新于 2026 年 7 月 7 日）表示，加州居民 "taxed on all income regardless of source."（译文：无论收入来源为何，均须就全部收入纳税）。年中搬到橙县，会引出部分年度居民身份的问题。TEAMIRI 不是税务顾问。

日期为 3月 2025 的税务平准局第 29 号出版物（Board of Equalization Publication 29）指出，第 13 号提案（Proposition 13） "limited the property tax rate to 1 percent plus the rate necessary to fund local voter-approved bonded indebtedness,"（译文：把房产税率限制为 1%，再加上为本地选民批准的债券债务筹资所需的税率），而这些附加税率 "can vary from area to area within a county."（译文：在一个县内可能因地区而异）。在两次转让之间，评估价值每年最多上涨 2%。橙县估价官办公室（Orange County Assessor）表示 "a reassessable change in ownership establishes a new base year value for the property that equals the market value of the property at the time of transfer."（译文：一次应予重新估价的所有权变更，会为该房产确立一个新的基准年度价值，等于转让时该房产的市场价值）。

来自按周期重新估值的州的买家，应把卖方历史税额视为对新税单毫无预示作用。

税务平准局第 29 号出版物（Board of Equalization Publication 29）说明，补充税册使一次重新估价立即生效，而不必等到下一个 1月 1 的留置日，并说明在 1月 1 到 5月 31 之间购房会产生两次补充估价。橙县估价官办公室（Orange County Assessor）也确认买方 "may receive one or two supplemental bills."（译文：可能会收到一份或两份补充税单）。

橙县财务官兼税务征收官（Orange County Treasurer-Tax Collector）说明 "supplemental taxes are generally not covered by impound accounts and a copy of the bill is NOT sent to your mortgage lender."（译文：补充税通常不由代管账户支付，账单副本不会寄给你的抵押贷款方。）

《政府法典》第 53341.5 条要求出售社区设施区（Community Facilities District）内住宅的分割开发商，在买方签订购房合同之前，提供一份书面的特别税通知书（Notice of Special Tax）并取得买方签名。该通知必须载明最高特别税额、每年可上调的百分比、该税停止征收的年份，以及所融资的设施。在转售交易中，《民法典》第 1102.6b 条要求卖方以善意方式向每一个征收机关索取该通知并交付买方。

橙县财务官兼税务征收官（Orange County Treasurer-Tax Collector）把这类直接征收描述为 "not ad valorem taxes,"（译文：并非从价税）的收费，因此 Mello-Roos 特别税叠加在 1% 的税率之上。

Fannie Mae 要求录用函或合同写明雇主和借款人，并载明聘用条件，包括职位、薪酬标准和入职日期。若在交付贷款前拿不到工资单，指南要求要么有六个月的 PITIA 储备金，要么有足以覆盖自票据签署日到入职日再加一个月期间的月度负债加 PITIA 的财务资源。

对于境内信用记录有限的情形，Selling Guide 主题 B3-5.4-01，日期为 11月 5, 2025，规定当借款人没有信用分数而依赖非传统信用记录时，房产必须是一户自住房，放款方必须先查询三大征信机构，并须有 12 个月的储备金，除非至少有一位借款人以住房付款记录作为非传统信用参考并提供凭证。各家放款方还会在此之上另加不同的附加标准。橙县 2026 年一户住宅的合规贷款上限是 $1,249,125，对应的全国基准线为 $832,750。

Handbook 4000.1 为非永久居民外国人另设条件：该房产必须是借款人的自住房，借款人必须持有有效的社会安全号码，受雇于世界银行（World Bank）、外国使馆或 HUD 认定的同等雇主者除外，并且借款人必须具备在美国工作的资格，以 USCIS 签发的就业许可文件（Employment Authorization Document）为凭。没有合法居留身份的非美国公民不具备申请 FHA 承保房贷的资格。VA 的资格取决于服役经历，以资格证明（Certificate of Eligibility）为凭。

税务后果来得更晚。美国国税局（Internal Revenue Service）表示，外国人处分美国不动产权益，须依《美国国内税收法典》（Internal Revenue Code）节 1445 适用《外国人不动产投资税法》（Foreign Investment in Real Property Tax Act）的预扣，买方通常即为预扣义务人，税率为已实现金额的 15%。TEAMIRI 不是移民顾问。

Civil Code 节 1102.3 要求卖方在产权转移之前尽早交付填写完成的声明。如果它在买方出价之后才送到，买方可以在当面交付后三天内，或在邮寄或电子记录交付后五天内终止交易。

自然灾害披露声明（Natural Hazard Disclosure Statement）依《民法典》（Civil Code）节 1103 需说明该房产是否位于联邦紧急事务管理署（Federal Emergency Management Agency）划定的特别洪水灾害区、《水法典》（Water Code）节 8589.5 所指的潜在淹没区、《政府法典》（Government Code）节 51178 所指的极高度火灾危险严重程度区、《公共资源法典》（Public Resources Code）节 4125 所指具有显著森林火灾风险的野地区域、《公共资源法典》节 2622 所指的地震断层带，或《公共资源法典》节 2696 所指的地震灾害带。

SB 696 于 2023 年 9 月 30 日签署。Government Code 第 8232 至 8232.4 条以及 Civil Code 第 1182 和 1183 条自 2024 年 1 月 1 日起生效，第 8231.18 条则晚一年生效。在假定你的过户文件可以采用远程线上公证之前，请先向 Secretary of State 确认当前状态。

还有两条时限规则会影响远程购房。消费者金融保护局（Consumer Financial Protection Bureau）表示，"the lender is required to give you the Closing Disclosure at least three business days before you close on the mortgage loan,"（译文：贷款机构必须在你完成房贷交割前至少三个营业日把结算披露书（Closing Disclosure）交给你），而《民法典》（Civil Code）节 1102.3 下的转让披露期限，自送达之日起算，无论你人是否在本州。