FHA 贷款

HUD Handbook 4000.1 指出，FHA 办理的是 "mortgage insurance programs which insure approved Mortgagees against losses,"（译文：为获准放款机构承保损失的房贷保险计划），而消费者金融保护局（Consumer Financial Protection Bureau）也确认借款人并不因此获得任何保障。你付的是放款方的保障费，因此请把这笔保费当作一项长期的预算项目。

FHA 只覆盖业主自住的住房。Handbook 4000.1 要求至少一位借款人在签署担保文件后 60 天内入住，并有意居住满一年，这就排除了纯出租的购房。在二到四单元的房产上，你可以自住其中一个单元，把其余出租。贷款期限上限为 30 年。

Handbook 4000.1 把最低决定性信用分数定义为三个分数的中位数，或两个分数中的较低者，并以全体借款人中最低的那个分数为准，因此一位档案较弱的共同借款人可能把你推到 10% 首付那一档。

3.5% 是 Section 203(b)(9) of the National Housing Act 规定的法定最低自有投入，Handbook 4000.1 禁止由利益关系方出资来覆盖这部分。卖方和经纪人仍可就成交费用和折扣点提供最高相当于售价 6% 的贡献。

HUD Mortgagee Letter 2023-05 为 3月 20, 2023 当天或之后核可的案件编号设定了这些费率，Handbook 4000.1 Appendix 1.0 把该表格原封不动地带入 8月 12, 2026 发布的更新，其后没有 Mortgagee Letter 修改过它们。

期限那一栏是最常被报错的事实。Handbook 4000.1 节 III.A.1.k 规定，对于在 6月 3, 2013 当天或之后编派案号的贷款，取消依 Appendix 1.0 办理。贷款价值比为 96.5% 的购房高于 95%，所以保费会伴随贷款终身，把余额还低也不会让它结束。首付一成即达到 90%，在那里保费满 11 年后结束。

Mortgagee Letter 2023-05 表示它已把这一门槛改为全国合规贷款上限，而 Appendix 1.0 仍印着 $726,200，2026 年的合规上限则是 $832,750。如果你的贷款金额落在这两个数字之间，请以书面方式向贷款机构确认适用哪一个，因为它决定了是 55 个基点还是 75 个基点。

Handbook 4000.1 只接受以下补偿因素，因此关于你财务状况的笼统说法并不能提高某个比率：

• 经核实并有文件佐证的现金储备
• 住房支出仅小幅增加
• 未反映在有效收入中的大额额外收入
• 剩余收入

符合条件的节能住宅可放宽至 33% 与 45%。此矩阵对人工核保的案件具有约束力，而 TOTAL Mortgage Scorecard 给出 Accept 结论的案件则依该系统的判定处理。

HUD Handbook 4000.1 把估价师定为放款方在现场的代表，负责核实房产符合 HUD 的房产可接受性标准（Property Acceptability Criteria）。其中包括最低房产要求（Minimum Property Requirements），也就是所有由 FHA 承保的住宅都必须「安全、稳固、可靠」，以及适用于新建工程的最低房产标准（Minimum Property Standards）。

当评估师发现不合规之处时，Handbook 4000.1 要求他把每一项必要的修缮连同预估的整改费用一并记下。若某项缺陷在实际上无法修复，贷款机构必须否决该房产；只有在确认缺陷已修好之后，才可以批准。对一栋较老的橙县住宅来说，这会把长期拖延的维护变成过户的前提条件，所以请在报价中划清修缮责任，并尽早预约评估。Handbook 4000.1 给它设定了 180 天的有效期，并要求每一个案件编号都要有一份新的评估。

这些数字来自 HUD 的 FHA Mortgage Limits 查询工具中 Orange County, California 的结果，县代码 059、CBSA 31080、分区 11244，最后修订于 2026 年 1 月 1 日，依据的成交价中位数为 $1,300,000。Mortgagee Letter 2025-23 把一户住宅的上限定为全国合规基准额 $832,750 的 150%。

上限封住的是贷款额，购房价格并不受限，因此首付更多依然能买到更贵的房子。按算术推算，一户住宅在 96.5% 的贷款价值比下，大约在调整后价值 $1,294,000 处触顶。若是你自己入住的两户型住宅，这个数字是 $1,599,375。

对于已核准项目中的单元，Handbook 4000.1 要求放款方在分配案件号时确认其在名录中，并把 FHA Condo ID 录入 FHA Connection。HUD 通过 entp.hud.gov 上的 Condominiums（公寓）查询发布该名录，因此看房之前先查一查。

Single-Unit Approval 适用于未获批准项目中的单个单元。Handbook 4000.1 要求取得 TOTAL Mortgage Scorecard 的 Accept 结果，若采用人工核保则贷款价值比最高为 90%。该项目须至少有五个单元，全部单元都已取得使用执照，不带任何不合格特征，并符合 24 CFR 203.41 关于自由承接的规定。

Handbook 4000.1 还允许 FHA 在一个 20 户及以上的项目中，当 FHA 承保贷款超过百分之 10 的单元时暂停发放新的案件编号，并把较小项目的上限定为两户，因此在解除贷款条件之前请先核实这一数字。

HUD Handbook 4000.1 说明了两个版本。Standard 203(k) 涵盖改建和维修，最低维修成本为 $5,000，并须聘请一位 FHA 认可的 203(k) 顾问。Limited 203(k) 涵盖非结构性的小型工程，无须顾问，整修成本上限为 $75,000，HUD 每年会复核这个数字。

203(k) 贷款也可以用于装修符合条件的公寓单元室内，但不含协会负责维护的区域。它在橙县的实际用途，是那种按现状无法通过 Minimum Property Requirements 的房子：把工程款一并纳入贷款，房子仍在可及范围内，而不是卡在估价这一关。

消费者金融保护局（Consumer Financial Protection Bureau）说，一旦贷款余额按计划将降到房屋原始价值的 80%，借款人便可要求贷款服务机构取消 PMI，而到 78% 时服务机构 "must automatically terminate PMI"（译文：必须自动终止 PMI）。FHA 贷款的要求不同，而整个比较就在这里：常规贷款的保费会按时间表结束，而贷款价值比为 96.5% 的 FHA MIP 永远不会。

定价也可能反过来。CFPB 指出，FHA 房贷保险 "costs the same no matter your credit score,"（译文：不论你的信用分数如何，费用都一样），而私人房贷保险则 "generally cheaper than FHA rates for borrowers with good credit."（译文：对信用良好的借款人来说，通常比 FHA 的费率便宜）。请按你预计持有这套房子的年数，把两者都算一遍。

FHA 有一项特性是常规贷款所没有的。Handbook 4000.1 允许贷款承接，把还款义务转给承接的借款人，该借款人必须通过核贷；对于在 12月 15, 1989 及之后成交的贷款，承接人还必须把该住宅作为主要自住住宅居住，因此一旦利率上行，未来的买家会愿意花钱接下你较低的利率。通知 HUD 并不能免除原借款人的责任，那需要 HUD-92210.1 表格。