购房流程

California Department of Real Estate 描述了这一顺序：买方的书面报价写在一份购房协议上，而该协议同时充当联合托管指示。当卖方签署并传达无保留的接受时，它就成为合同。

California Department of Real Estate Reference Book 把它称为本州标准的住宅买卖表格，并指出合同中写明时间为要素。履约期限的延长，或任何其他条款的修改，只能通过买卖双方共同签署的书面文件进行。

本表格中的天数是任何一方都可以提议修改的合同条款。表格版本也会变动，因此请阅读你已签署的合同，以确认适用的期限。

撤销条件必须以书面作出，未履行的一方在对方尝试解约之前，可能会先收到履约通知。下表将合同的默认约定与法律规定的期限区分开来。

《加州民法典》第 1102.3 条规定，若填写完成的声明在买方出价之后才交付，买方可以书面通知卖方或卖方经纪人终止该报价。期限为当面交付后三天、交邮寄送后五天，或交付电子记录后五天。《加州民法典》第 1103.3 条就自然灾害披露声明（Natural Hazard Disclosure Statement）赋予同样的权利。这些法定权利与购房合同中的任何验房附带条件相互独立。

California Financial Code Section 17003 把托管界定为：将书面文件、款项、产权凭证或其他有价物交付给第三人。该第三人持有它，直到某个特定事件发生。在橙县的购房交易中，托管方接收定金、保管双方的指示、协调放款，并在交割时付款。

托管开始不久，买方会收到初步产权报告。California Insurance Code Section 12340.11 规定，初步产权报告是出具产权保单的要约，随产权保险投保申请一并提供。它们不是产权摘要，也不构成对产权状况的陈述。请读清各项除外事项，因为除非买方以书面形式对其中某一项提出异议，合同取得的产权就附带其中所列的负担、地役权、约定、条件和限制。

加利福尼亚州房地产局（California Department of Real Estate）说明了这三种代表方式。《加州民法典》（California Civil Code）第 2079.14 条规定房地产代理关系披露书（Disclosure Regarding Real Estate Agency Relationships）应在何时提供。

Department of Real Estate 建议买家仔细阅读该披露，因为它实质性地影响经纪人所承担的责任。若同一家经纪公司同时代表买卖双方，双重代理必须披露并取得双方同意。

依 12 CFR 1026.19(e)(1)(iii)，债权人必须在收到消费者申请后最迟三个营业日内交付贷款估算书（Loan Estimate）。依 12 CFR 1026.19(f)(1)(ii)(A)，消费者必须最迟在交割前三个营业日收到结算披露书（Closing Disclosure）。第二个时限让买方在签字之前，把最终条款与贷款估算书对照。依 12 CFR 1026.19(f)(2)，某些后期变更需要一份更正后的披露，并重新等待三个营业日。这些变更包括已披露的年百分率变得不准确、贷款产品改变，以及新增提前还款罚金。其他变更可在交割时或之前更正，不必重新计时。

橙县的成交日期若没有为修正后的成交披露书（Closing Disclosure）留出余地，就可能延后。

联邦住房金融局（Federal Housing Finance Agency）定下了那个 2026 年单户合规贷款上限数值。住房与城市发展部（Department of Housing and Urban Development）为橙县列出的 CY2026 FHA 单户上限是 $1,249,125，读取日期为 8月 17, 2026。高于适用上限的贷款，就落在合规与 FHA 计划之外。

公寓多出一个审批问题。HUD 要求取得 FHA 的公寓项目核准。若项目未获核准，单个单元仍可通过单套单元核准（Single-Unit Approval）取得资格。那条路径要求项目已完工可入住、至少有五个住宅单元、不属于组合式住宅，并满足项目核准要求中的一部分。退伍军人事务部（Department of Veterans Affairs）表示，公寓或地块必须经 VA 核准，才具备 VA 贷款担保资格。在以 FHA 或 VA 融资写下报价之前，请先确认项目状态。

这些区会在房产税账单上附加一笔特别税或摊派。有两份通知会告知买家，一份由卖方取得，另一份由土地分割开发商提供。

关于协会，请向协会或其管理公司索取管理文件和当前的各项数字。在解除验房附带条件之前，先读预算、储备金研究报告、保险和任何在议的特别摊派。Department of Real Estate 指出，设有业主协会的分割开发项目可能涉及一份公开报告。

加利福尼亚州税务平准局（California State Board of Equalization）说明，第 13 号提案（Proposition 13）要求县估价官以所有权变更之日为准重新评估。橙县估价官（Orange County Assessor）解释说，买卖、转让和继承一般都会触发重新评估，新的基准年价值反映的是转让当时的市场价值。与先前应税价值之间的差额，通过一份从转让日按比例算至财政年度结束日 6月 30 的补充评估开单。

请为这张税单预备现金。橙县估价官（Orange County Assessor）表示，补充税通常不会在托管中收取。橙县财务官兼税务征收官（Orange County Treasurer-Tax Collector）表示，房贷公司通常不会代付补充房产税单。该办公室还说明，没有收到税单并不能解除税款留置权，也不能免除罚款。