كم يمكنك أن تقترض؟
أدخل ما تكسبه وما تدين به شهريًا، وستقدّر هذه الأداة القرض الذي يرجَّح أن يحدّده لك مقرض. هذه عملية حسابية لا اعتمادًا.
رقم تقريبي، وهو كذلك عن قصد. يتوقف مبلغ القرض الذي يُعرض عليك فعلياً على درجة الائتمان، ونسبة الدين إلى الدخل، وكم من دخلك موثق ومنذ متى تكسبه، والاحتياطي النقدي المتبقي بعد الإقفال، وبرنامج القرض، ونوع العقار وتقييمه، والفائدة التي تحصل عليها فعلاً يوم تثبيتها. كثيراً ما يحصل شخصان بدخل متطابق على رقمين مختلفين. عامل هذا بوصفه شكل الإجابة، واحصل على موافقة مبدئية مكتوبة قبل أن تبدأ البحث.
مِمَّ يتألف فعلياً الدفع الشهري للسكن هنا؟
أربعة أمور، والأول وحده يأتي من القرض. أصل الدين والفائدة، وضريبة الملكية، والتأمين، وفي معظم المجتمعات الأحدث ضريبة خاصة ورسوم جمعية ملاك فوق ذلك.
اقرأ التفاصيل
| جزء من الدفعة | ما الذي يحدده |
|---|---|
| أصل الدين والفائدة | مبلغ القرض ومعدّل الفائدة والمدة |
| الضريبة العقارية | ما دفعته أنت، لا ما دفعه البائع |
| تأمين المالك على المنزل | المبنى والموقع وشركة التأمين |
| تأمين القرض العقاري | ينطبق دون عتبة معيّنة للدفعة الأولى، وعلى قروض FHA أيًّا كانت الدفعة |
| Mello-Roos أو رسم تقييم خاص | المنطقة الخاصة، في المجتمعات الأحدث |
| رسوم جمعية الملاك | جمعية الملاك، وتُدفع بشكل منفصل عن كل ما سبق |
الحاسبة أعلاه تأخذها جميعاً كمدخلات، وهذا مقصود. فحاسبة رهن لا تسأل إلا عن السعر وسعر الفائدة والمدة ستقدّر قسط أورانج كاونتي أقل من حقيقته بفارق كبير، لأن الصفوف الثلاثة الأخيرة في هذه المقاطعة كثيراً ما تبلغ مجتمعة بضع مئات من الدولارات شهرياً.
يحصّل المقرض الضريبة والتأمين شهريًا عبر حساب الضمان (escrow) ويسددهما عند الاستحقاق، فيكون ما يخرج من حسابك رقمًا واحدًا يغطي عدة فواتير. رسوم الجمعية هي الاستثناء وتدفعها أنت مباشرة إلى جمعية الملاك.
كيف تعمل ضريبة العقار فعلياً بعد الشراء؟
يحدّ Proposition 13 السعر الأساسي عند 1 في المئة من القيمة المقدَّرة ويقيّد نمو تلك القيمة بـ2 في المئة سنويًا. والبيع يعيد تقدير المنزل.
اقرأ التفاصيل
معدل الأساس هو 1 في المئة من القيمة المقدَّرة، وتلك القيمة تنمو بنسبة سنوية محدودة بدل أن تتبع السوق. والشراء يعيد ضبطها: تصبح قيمتك المقدَّرة هي قيمة المنزل عند الشراء، ولهذا يحمل منزل مملوك منذ زمن طويل فاتورة ضريبية لا علاقة لها بالفاتورة التي ستتسلمها أنت.
نسبة الـ 1 في المئة أرضية لا فاتورة كاملة. فوقها يقع دين السندات التي أقرها الناخبون وهو يختلف بحسب المنطقة، وتُضاف الجبايات المباشرة بشكل منفصل، والضريبة الخاصة ليست مشمولة في أي من ذلك. ثم تصل فاتورة تكميلية بعد الشراء، وأحياناً فاتورتان، منفصلة عن قسطي نوفمبر وفبراير المعتادين، تغطي الانتقال من القيمة الخاضعة للضريبة لدى المالك السابق إلى قيمتك أنت. خصص لها ميزانية قبل الإقفال.
ما هو Mello-Roos وماذا يضيف؟
Mello-Roos ضريبة خاصة تفرضها منطقة مرافق مجتمعية (community facilities district) بموجب قانون Mello-Roos Community Facilities Act of 1982 في كاليفورنيا، وتُحصَّل فوق المعدل الأساسي البالغ 1 في المئة المقرر بموجب Proposition 13.
اقرأ التفاصيل
| كيف تشتري | ما تشترطه القواعد |
|---|---|
| بناء جديد | يسلّمك المطوّر "NOTICE OF SPECIAL TAX" موقّعاً قبل بيع قطعة أرض تحمل هذه الضريبة، وينص فيه على أن العقار "is subject to a special tax, that is in addition to the regular property taxes." (بالترجمة: يخضع لضريبة خاصة تُضاف إلى ضرائب الملكية الاعتيادية). |
| إعادة بيع | على البائع أن يبذل "make a good faith effort to obtain a disclosure notice concerning the special tax" (بالترجمة: جهدًا بحسن نية للحصول على إشعار إفصاح بشأن الضريبة الخاصة) من الجهة التي تفرضها، ثم يسلّمه إليك. |
ضريبة خاصة تفرضها منطقة مرافق مجتمعية (community facilities district)، وتُحصَّل فوق معدل الأساس البالغ 1 في المئة، وتموّل البنية التحتية والخدمات التي أتاحت قيام المجتمعات الأحدث: الطرق والمدارس والحدائق، وفي بعض المناطق الشرطة والإطفاء. وأي تقدير مبني على 1 في المئة يستبعدها كلياً، فلا بد من إضافتها إلى بند الضريبة يدوياً.
المنطقة التعليمية تحدد مبلغها بنفسها، ويصل إلى فاتورتك عبر الكاونتي كل سنة. اطلبه بالدولار في السنة لا كنسبة، واسأل متى ينتهي، فله مدة، ومعرفة السنوات المتبقية تغيّر الكلفة الحقيقية للمنزل عليك طوال فترة تملّكك.
كم تبلغ كلفة التأمين في أورانج كاونتي الآن؟
أكثر مما كان، وفي مناطق الأودية والساحل صار بنداً حقيقياً في الميزانية لا خطأ تقريب. وفي بعض الحالات هو أصعب جزء يُرتَّب في عملية الشراء.
اقرأ التفاصيل
مقرضك يشترطه، فهو ليس اختيارياً، ويُحصَّل شهرياً إلى جانب الضريبة. ما تغيّر هو التوافر: ففي المناطق الأعلى خطراً انسحبت شركات التأمين التقليدية، ولم يبق سوى مؤمّن الملاذ الأخير التابع للولاية، وهو أغلى ويغطي حتى حد قد يتجاوزه منزل مرتفع القيمة. وفوق ذلك السقف لا بد من بناء تغطية إضافية.
النصيحة العملية أن تحصل على عرض سعر خلال فترة التحري لا في نهايتها. كما أن التغطية القياسية تستثني الزلازل والفيضانات، وكلاهما وثيقة مستقلة هنا، وعلى المشتري أن يسأل عن سعرهما على الأقل قبل أن يقرر الاستغناء عنهما.
كم تبلغ التكلفة الشهرية لمنزل بقيمة $950,000 في أورانج كاونتي؟
عملية شراء بقيمة $950,000 في أورانج كاونتي بدفعة أولى 20 بالمئة وبمعدل مفترض 6.500 بالمئة تعطي إجماليًا شهريًا جزئيًا قدره $5,595.39. وهذا يشمل $4,803.72 أصلًا وفائدة إضافة إلى $791.67 ضريبة عقارية أساسية.
اقرأ التفاصيل
| الخط | الافتراض أو المبلغ | من أين يأتي |
|---|---|---|
| سعر الشراء | $950,000 | مُفترض |
| الدفعة الأولى، 20 في المئة | $190,000 | مُفترض |
| مبلغ القرض | $760,000 | السعر ناقص الدفعة الأولى |
| مدة القرض ونوعه | 360 دفعة، بفائدة ثابتة، مع إطفاء كامل | مُفترض |
| معدل الفائدة | 6.500 في المئة، للتوضيح | مفترض؛ لا يعكس تسعير أي مُقرض |
| مقارنةً بحد المطابقة في أورانج كاونتي لعام 2026 | دون حد الوحدة الواحدة البالغ $1,249,125 | حدود المقاطعات لعام 2026 الصادرة عن الوكالة الفيدرالية لتمويل الإسكان (Federal Housing Finance Agency) |
| أصل الدين والفائدة الشهرية | $4,803.72 | صيغة الإطفاء |
| القيمة التقديرية عند الشراء | $950,000 | يُعاد التقييم إلى السعر الذي تدفعه |
| الضريبة العقارية عند معدّل الأساس 1 بالمئة، سنوياً | $9,500 | المعدل الأساسي البالغ 1% بموجب Proposition 13 |
| الضريبة العقارية عند معدّل الأساس 1 بالمئة، شهرياً | $791.67 | $9,500 مقسومًا على 12 |
| المعروض إجمالي شهري جزئي | $5,595.39 | أصل القرض والفائدة مع ضريبة الأساس فقط |
| غير مشمول | معدلات السندات المقرّة من الناخبين، والرسوم المباشرة، وأي ضريبة Mello-Roos خاصة، وتأمين مالك المسكن | يختلف بحسب القطعة وشركة التأمين |
كل مدخل في ذلك الجدول افتراض لا عرض سعر، بما في ذلك سعر الفائدة. لا يوجد فيه تأمين عقاري، لأنه عند دفعة أولى 20 في المئة على قرض تقليدي (conventional) لا ينطبق.
لتحويل ذلك إلى رقم حقيقي لمنزل بعينه، أضف معدلات الضريبة الفعلية لذلك العنوان، وأي ضريبة خاصة من إشعار القطعة، وعرض سعر تأمين. هذه الثلاثة هي الفرق بين رقم تخطيطي ورقمك أنت.
كم يكلّف شهرياً مسكن في أورانج كاونتي بسعر $1,600,000؟
عند سعر $1,600,000 ودفعة أولى 20 في المئة، يقترض المشتري في أورانج كاونتي فوق الحد المطابق لعام 2026 البالغ $1,249,125، بأصل وفائدة شهريين قدرهما $8,302.06 بمعدل مفترض 6.750 في المئة.
اقرأ التفاصيل
| الخط | الافتراض أو المبلغ | من أين يأتي |
|---|---|---|
| سعر الشراء | $1,600,000 | مُفترض |
| الدفعة الأولى، 20 في المئة | $320,000 | مُفترض |
| مبلغ القرض | $1,280,000 | السعر ناقص الدفعة الأولى |
| مدة القرض ونوعه | 360 دفعة، بفائدة ثابتة، مع إطفاء كامل | مُفترض |
| معدل الفائدة | 6.750 في المئة، للتوضيح | مفترض؛ لا يعكس تسعير أي مُقرض |
| مقارنةً بحد المطابقة في أورانج كاونتي لعام 2026 | فوق حد الوحدة الواحدة البالغ $1,249,125، فتنطبق شروط القرض الضخم (jumbo) | حدود المقاطعات لعام 2026 الصادرة عن الوكالة الفيدرالية لتمويل الإسكان (Federal Housing Finance Agency) |
| أصل الدين والفائدة الشهرية | $8,302.06 | صيغة الإطفاء |
| القيمة التقديرية عند الشراء | $1,600,000 | يُعاد التقييم إلى السعر الذي تدفعه |
| الضريبة العقارية عند معدّل الأساس 1 بالمئة، سنوياً | $16,000 | المعدل الأساسي البالغ 1% بموجب Proposition 13 |
| الضريبة العقارية عند معدّل الأساس 1 بالمئة، شهرياً | $1,333.33 | $16,000 مقسومًا على 12 |
| المعروض إجمالي شهري جزئي | $9,635.39 | أصل القرض والفائدة مع ضريبة الأساس فقط |
| غير مشمول | معدلات السندات المقرّة من الناخبين، والرسوم المباشرة، وأي ضريبة Mello-Roos خاصة، وتأمين مالك المسكن | يختلف بحسب القطعة وشركة التأمين |
تضيف الضريبة العقارية وحدها نحو $1,333 شهريًا بالمعدل الأساسي، قبل أي دين سندات أو ضريبة خاصة. والمعدل المفترض هنا أعلى من مثال البداية، ليُظهر كم يتحرك القسط في قرض أكبر حين يتحرك المعدل.
هذا القرض يتجاوز حد القروض المطابقة في أورانج كاونتي، فهو إذاً قرض جامبو، أي أن جهة الإقراض تضع شروطها الخاصة بدل اتباع دليل موحّد. توقّع دفعة أولى أكبر واحتياطياً نقدياً، وراجع صفحة قروض الجامبو لدينا لمعرفة ما يتغيّر.
كم تضيف تكاليف الإقفال، وأين أراها؟
مصاريف الإقفال هي الرسوم التي تُدفع مرة واحدة للحصول على القرض ونقل الملكية، وهي تظهر في تقدير القرض (Loan Estimate) لا في الدفعة الشهرية.
اقرأ التفاصيل
تكاليف الإقفال هي ما تدفعه للحصول على القرض ونقل الملكية: التقييم، والتأمين على سند الملكية، والرسوم الحكومية، وأتعاب المقرض، والبنود المدفوعة مقدماً مثل الضريبة العقارية والتأمين والفائدة حتى أول قسط لك. وتلك المجموعة الأخيرة هي حيث تلتقي الحسبة الشهرية بطاولة الإقفال، وهي سبب كون النقد المطلوب عند الإقفال أكبر من الدفعة المقدمة.
سترى ذلك كله في مستند Loan Estimate الخاص بك، الذي يصل خلال ثلاثة أيام عمل من التقديم، وصُمِّم كي تكون عروض جهات الإقراض المختلفة قابلة للمقارنة سطراً بسطر. احصل على اثنين أو ثلاثة، في اليوم نفسه، وقارن الصفحة كاملة لا السعر.
ما الذي لا تخبرني به الحاسبة؟
ثلاثة أمور، كلٌّ منها كلّف المشترين هنا أكثر مما يكلّفه فارق في سعر الفائدة: فاتورة الضريبة التكميلية، والرسوم التي ترتفع، وما سيوافق عليه المقرض فعلاً.
اقرأ التفاصيل
تصل الفاتورة التكميلية بعد أشهر من الإقفال، وتغطي الفارق بين التقدير القديم للبائع وسعر شرائك حتى نهاية السنة الضريبية. هي فاتورة لمرة واحدة، وليست خطأً، وتصل تحديداً حين تكون قد أنفقت كل شيء على الانتقال. رسوم الجمعية هي الأمر الثاني: في مجتمع حديث كثيراً ما ترتفع بمجرد أن يوقف المطوّر دعمها، فاسأل عما فعلته خلال السنوات الثلاث الماضية لا عن قيمتها اليوم فحسب.
الثالث هو الفارق بين الحساب والموافقة. تستخدم الحاسبة سقفاً لنسبة الدين إلى الدخل بوصفه مُدخلاً، لأن المقرضين يختلفون ولأن الرقم يتحرك بحسب برنامج القرض. أما ما يُوافَق عليه لك فعلياً فيتوقف على دخلك الموثق وائتمانك واحتياطياتك والعقار نفسه. عامل الرقم أعلاه بوصفه شكل الإجابة، واطلب من مقرض أن يعطيك الرقم الحقيقي.
الأسئلة الشائعة
أسئلة شائعة حول حاسبة القرض
كم يمكنني الاقتراض في أورانج كاونتي؟
استخدم الحاسبة أعلى هذه الصفحة: فهي تعمل بالعكس من دخلك ومما عليك من التزامات، وتأخذ رسوم الجمعية وأي ضريبة خاصة مُدخلات، وهنا تحديداً تفترق إجابة أورانج كاونتي عن إجابة وطنية. ثم اطلب من مقرض أن يعطيك الرقم الحقيقي مقابل دخلك الموثق.
مِمَّ يتكوّن قسطي الشهري؟
أصل القرض وفائدته، والضريبة العقارية، وتأمين المنزل، وتأمين الرهن إن كانت دفعتك المقدمة دون العتبة، إضافة إلى ضريبة خاصة في كثير من المجتمعات الأحدث ورسوم الجمعية فوق ذلك كله. البند الأول وحده هو ما يأتي من القرض، وفي هذه المقاطعة تبلغ البنود الثلاثة الأخيرة مجتمعةً مئات الدولارات شهرياً في الغالب.
هل ستطابق ضريبتي العقارية ضريبة البائع؟
لا، وهذا أشيع خطأ في الميزانية هنا. الشراء يعيد ضبط القيمة التقديرية إلى قيمة المنزل عند الشراء، فالمنزل المملوك منذ سنوات طويلة يحمل فاتورة لا علاقة لها بفاتورتك. ضع ميزانيتك على نحو 1 percent مما تدفعه، إضافة إلى دين السندات وأي ضريبة خاصة.
ما هي فاتورة الضريبة التكميلية؟
فاتورة منفصلة تصل بعد الإغلاق بأشهر، وأحياناً فاتورتان، تغطي الانتقال من القيمة الخاضعة للضريبة لدى المالك السابق إلى قيمتك لبقية السنة الضريبية. ليست تكراراً ولا خطأً، وتصل بعد أن تكون قد أنفقت كل شيء على الانتقال. خصّص لها مالاً قبل الإغلاق.
كم يضيف Mello-Roos؟
ضريبة خاصة فوق معدل الأساس البالغ 1 percent، تموّل البنية التحتية والخدمات التي جعلت المجتمعات الأحدث ممكنة. وأي تقدير مبني على 1 percent يغفلها كلياً. اطلبها بالدولار في السنة لا كنسبة، واسأل متى تنتهي، فلها مدة.
لماذا صار التأمين فجأة مشكلة في أورانج كاونتي؟
في مناطق الأودية والساحل انسحبت شركات التأمين التقليدية، ولم يبق سوى مؤمّن الملاذ الأخير التابع للولاية، وهو أغلى ويغطي حتى حد قد يتجاوزه منزل مرتفع القيمة. احصل على عرض سعر خلال فترة الفحص لا في نهايتها، فأحياناً يكون هذا أصعب ما يُرتَّب في عملية الشراء.
هل يغطي التأمين القياسي الزلازل والفيضانات؟
لا، كلاهما وثيقة مستقلة هنا، وعلى المشتري أن يسأل عن سعرهما على الأقل قبل أن يقرر الاستغناء عنهما. فجزء كبير من ساحل أورانج كاونتي ووديانها يقع ضمن منطقة خطر مرسومة واحدة على الأقل، وهذا يُفصح لك ويستحق أن يُقرأ لا أن يُحفظ في ملف.
ما تكاليف الإقفال (closing costs) وكم تبلغ؟
ما تدفعه للحصول على القرض ونقل الملكية: التقييم وتأمين سند الملكية والضرائب الحكومية ورسوم جهة الإقراض وضرائب الأملاك والتأمين والفائدة المدفوعة مقدماً حتى قسطك الأول. وهي سبب تجاوز النقد المطلوب عند الإغلاق للدفعة المقدمة، وتظهر كاملة في تقدير القرض (Loan Estimate) الخاص بك.
متى أستلم تقدير القرض (Loan Estimate)؟
خلال ثلاثة أيام عمل من تقديم الطلب، وهو مصمم بحيث يمكن مقارنة عروض جهات إقراض مختلفة سطراً بسطر. احصل على اثنين أو ثلاثة في اليوم نفسه وقارن الصفحة كاملة لا سعر الفائدة، لأن سعراً خُفّض بالنقاط منتج مختلف عن سعر من دونها.
هل الحاسبة في هذه الصفحة تُعد موافقة؟
لا. إنها حسابات للتخطيط، بحدّ لنسبة الدين إلى الدخل يمكنك تعديله لأن جهات الإقراض تختلف ولأن الرقم يتغير بحسب برنامج القرض. أما ما ستُعتمد له فعلياً فيتوقف على الدخل الموثّق والائتمان والاحتياطيات والعقار نفسه. تعامل معها بوصفها شكل الجواب لا الجواب.