買家常見問題

橙縣的合規貸款上限是多少？

2026 年一戶住宅的上限是 $1,249,125。兩戶、三戶與四戶的上限分別是 $1,599,375、$1,933,200 與 $2,402,625，對應的一戶全國基準線為 $832,750。第一順位房貸若超過相應數字，就是 jumbo。參見 Conventional Loans 與 Jumbo Loans。

橙縣的 FHA 貸款上限是多少？

美國住房與城市發展部（U.S. Department of Housing and Urban Development） 發布的 FHA 房貸貸款人通函 2025-23，把 2026 曆年度一戶住宅的高成本地區上限訂為 $1,249,125，也就是 $832,750 基準線的 150%。橙縣正處在這個上限上。參見 FHA 貸款 與 VA 貸款。

我提交申請後，放款機構必須給我什麼？

一份貸款估算書（Loan Estimate）。Z 規章（Regulation Z） 在 12 CFR 1026.19(e)(1)(iii) 要求於申請後三個營業日內提供，且交易成立不得早於交付後七個營業日。可自行比價服務的書面服務商名單也在同一期限內提供，而依 1026.19(e)(3)(iv)(E)，該估算於十個營業日後失效。參見 預先核准指南。

不動產佣金可以商談嗎？

是的。Business and Professions Code 10147.5 要求，任何為一至四戶住宅物件出售約定報酬的協議，都必須緊接在報酬條款之前，以不小於 10 點的粗體字載明告示，說明佣金費率並非由法律所定。

委託方經紀人是為誰工作的？

賣方。Civil Code 2079.16 賦予賣方經紀人對賣方最高度的注意、正直、誠實與忠誠的受託義務，同時仍對你負有合理的技能與注意，以及誠實公平的交易義務。而買方經紀人對你負有那份受託義務。

同一位經紀人可以同時代表我和賣方嗎？

可以，但須有書面揭露，而法律隨後會限制那位經紀人可以轉述的內容。Civil Code 2079.16 禁止雙重代理人在未獲明確許可的情況下，透露賣方願意低於開價成交，或你願意出更高的價格。

如果我中途退出，我的訂金會怎麼樣？

Civil Code 1675 適用於買方打算自住、且住宅不超過四個單元時的違約金條款。金額在購屋價格 3% 以內時，該條款有效，除非你能證明它不合理。超過 3% 時，舉證責任移轉給主張適用該條款的一方。Civil Code 1677 規定，除非雙方各自簽名或簽註姓名縮寫，且印刷時採用至少 10 點粗體字，否則該條款無效。

經紀人必須對房產進行查看嗎？

Civil Code 2079 要求為一至四單元住宅賣方服務的執照持有人進行合理、稱職且勤勉的目視檢查，並揭露一切對價值或合意性有重大影響的事實。Civil Code 2079.4 規定違反該義務的請求，須自取得佔有起兩年內提出。

什麼是 Transfer Disclosure Statement，讀完之後我可以解約嗎？

賣方依 Civil Code 1102 及其後各條就房產狀況所作的書面說明。若它在你簽署出價之後才送達，Civil Code 1102.3 給你當面送達後三天、郵寄或電子送達後五天的時間，以書面方式終止合約。

Natural Hazard Disclosure 涵蓋哪些內容？

Civil Code 1103.2 之下共有六個已繪製的風險區：FEMA 特別洪水災害區、潰壩淹沒圖上的潛在淹水區、高或極高火災危險等級區、火災風險顯著的荒地區域、Public Resources Code 2622 之下的地震斷層帶，以及 Public Resources Code 2696 之下的地震災害區。Civil Code 1103.3 載有同樣的解約權。

在法拍或遺產認證出售中，我也能拿到那些揭露嗎？

多數情況下不。Civil Code 1102.2 與 Civil Code 1103.1 對下列情形予以豁免：依法院命令進行的移轉、由抵押權人或透過出售權取得產權的受益人所為的出售、以物抵債的產權移轉，以及由管理遺產的受託人所為的出售。

賣方必須告訴我房子裡是否有人過世嗎？

Civil Code 1710.2 規定，若住戶在該房產內死亡發生於你出價購買之日的三年以前，該死亡及其方式即非必須揭露的事項。在三年之內，揭露重大事實的一般義務仍然適用。

老房子在出售前必須進行改裝加裝嗎？

有兩條全州規則觸及既有住宅。Civil Code 1101.4 要求獨棟住宅中不合規的用水器具於 2017 年 1 月 1 日前更換，而 Civil Code 1101.1 把適用對象定為 1994 年 1 月 1 日或之前即可使用的房產。Civil Code 1101.3 把標準訂為：馬桶每次沖水 1.6 加侖，蓮蓬頭每分鐘 2.5 加侖，水龍頭 2.2 加侖。Health and Safety Code 17926 要求於 2011 年 7 月 1 日前，為設有化石燃料設備、壁爐或附建車庫的既有獨棟住宅安裝一氧化碳警報裝置。

我什麼時候能看到最終數字？

最遲在正式簽約前三個營業日，依據 12 CFR 1026.19(f)(1)(ii)。該局的 成交披露書（Closing Disclosure）說明頁 建議你把它與最近一份貸款估算書（Loan Estimate）在期限、產品類型、貸款金額、月付金、交割費用與成交所需現金上逐項核對。

什麼會讓三天的期限重新起算？

依 12 CFR 1026.19(f)(2)(ii) 有三種變化：已揭露的年百分率變得不準確、貸款產品改變，或加入提前清償違約金。每一種都需要一份更正後的結算揭露書（Closing Disclosure），並重新等待三個營業日。其他後期更正則不需要。

拿到貸款估算書（Loan Estimate）之後，我的成交費用還會上漲嗎？

有些可以，有些不行。依 12 CFR 1026.19(e)(3)(i)，並按該局的TILA-RESPA 法遵指南，付給貸款機構或其關係人的費用、移轉稅，以及付給你無從比價的第三方的費用，容許差額為零。登記規費以及從貸款機構書面清單中選取的可比價服務，共用 1026.19(e)(3)(ii) 之下 10% 的累計容許差額。預付利息、保險、過戶信託存款與房屋稅則依 1026.19(e)(3)(iii) 不受任何容許差額拘束。

我能拿到估價報告的副本嗎？

可以，而且不收費。Regulation B 於 12 CFR 1002.14(a)(1) 要求，每一份估價報告與其他書面估值都須在完成後立即提供副本，或於交易成立前三個營業日提供，以較早者為準。第 (a)(3) 款禁止就該副本收取任何費用。

什麼是產權移轉文件稅？

《加利福尼亞州稅收與課稅法典》（Revenue and Taxation Code） 11911 授權郡按每 $500 價值或其不足額課徵 55 分，也就是每 $1,000 課徵 $1.10，並允許市課徵郡稅率的一半。消費者金融保護局（Consumer Financial Protection Bureau） 指出，除非契約或州法另有轉嫁，交易費用一般由買方負擔。

我買房之後，房屋稅是怎麼計算的？

《加利福尼亞州憲法》第 XIII A 條（Article XIII A of the California Constitution） 把從價稅限制在全額現金價值的 1%，另加選民核准的公債債務。第 2 條規定於買賣、所有權變更或新建時重設全額現金價值，其後每年的通膨調整上限為 2%。

我為什麼收到一份補充稅單？

這筆買賣在會計年度中途重設了估價。估價官會依剩餘月份比例，就登錄價值與新價值之間的差額開單。所有權在 1 月 1 日留置日與 5 月 31 日之間變更，會產生兩份補充估價。你自通知之日起有 60 天可提出申訴，而 《民法典》（Civil Code） 1102.6c 要求賣方事先提醒你這筆帳單會來。

橙縣的房產稅什麼時候到期？

橙縣財務官兼稅務徵收官（Orange County Treasurer-Tax Collector） 在 9月 寄出擔保稅單。第一期於 11月 1 到期，逾 12月 10 即為欠繳，加收 10% 罰金。第二期於 2月 1 到期，逾 4月 10 即為欠繳，加收 10% 罰金以及 $23 手續費。

自住房免稅額值多少？

它免除 $7,000 的評定價值。橙縣估價官（Orange County Assessor） 表示這每年至少可省下 $70，並要求你在 1月 1 的 12:01 a.m. 時已擁有該住宅並以其為主要居所居住。要拿到全額，請在 2月 15 的 5:00 p.m. 之前提交；若在 12月 10 之前提交，則可拿到 80%。

我已年滿 55 歲。我能把自己的計稅基數帶到下一間房子嗎？

通常可以。加利福尼亞州稅務平準局（California State Board of Equalization） 說明，自 4月 1, 2021 起施行的 Proposition 19 允許年滿 55 歲、嚴重且永久身心障礙，或遭遇災害的屋主，把主要自住住宅的基準年價值帶到加州任何地方，最多三次，前提是替換住宅在出售後兩年內購入或建成。參見 換屋買方 與 遷居買方。

什麼是 Mello-Roos？

這是 1982 年 Mello-Roos《社區設施法》（Mello-Roos Community Facilities Act of 1982）在 《加利福尼亞州政府法典》（Government Code） 53311 及其後各條中創設的融資工具。地方機關設立社區設施區（community facilities district），對區內房產課徵特別稅，用於興建公共設施與提供公共服務。《加利福尼亞州政府法典》 53325.3 把這項課徵界定為特別稅，而非特別攤提。

我怎麼知道一處房產是否位於 Mello-Roos 區內？

問課徵機關。Government Code 53340.2 要求指定的辦公室在五個工作日內，向任何提出請求的人提供一份 Notice of Special Tax，載明最高特別稅額與稅務年度、任何獲准的調升、課徵結束的年份，以及這筆錢用於什麼。

在 Mello-Roos 特區內購買的新屋，我可以取消嗎？

Government Code 53341.5 禁止分割開發商在未提供 Notice of Special Tax 並取得買方簽署之前出售，或出租超過五年。若通知在你簽署之後才送達，你得在當面交付後三日內或郵寄後五日內以書面撤銷。

購買共有公寓或計畫式社區住宅時，我有權拿到哪些文件？

Civil Code 4000 及其後各條，也就是 Davis-Stirling Common Interest Development Act，規範這類交易。Civil Code 4525 要求賣方提供全部管理文件、依 Civil Code 5300 最近一次分發的文件、協會出具載明該所有權人權益項下未付金額的書面說明、依 Civil Code 5855 尚未了結的違規通知、依 Civil Code 6000 與 6100 的瑕疵清單、任何出租禁令、經要求提供的過去 12 個月已通過之董事會會議紀錄，以及依 Civil Code 5551 的檢查報告。

什麼是 Subdivision Public Report？

California Department of Real Estate 為一處 分段 核發這份報告，分割開發者必須在準買家對某一地塊或單元負起購買義務之前把副本交給對方。報告涵蓋規範物業使用的約定、條件與限制，以及其他重大揭露事項。

新建住宅附帶什麼保固？

Civil Code 900 要求提供至少一年的明示書面有限保固，涵蓋櫥櫃、鏡子、地板、內外牆面、檯面、油漆塗裝與線板的裝修品質。其他構件瑕疵所造成的損害，則適用該法的施工標準。

我有多長時間提出建築瑕疵索賠，又該先做哪一步？

Civil Code 941 禁止在實質完工滿 10 年後依 Right to Repair Act 提起訴訟。提起訴訟之前，Civil Code 910 要求以掛號郵件、隔夜快遞或親自送達方式向建商發出書面通知，說明請求內容並指明瑕疵的性質與位置。

我可以扣除多少房貸利息？

IRS 第 936 號出版物（IRS Publication 936） 規定，對 12月 15, 2017 之後發生的債務，扣除額僅限於購屋債務前 $750,000 部分的利息，已婚分開申報者為 $375,000。在此之前的債務仍適用 $1,000,000 與 $500,000 的上限。符合九項測試時，點數得於支付當年度扣除。

等我最終出售時，什麼情況下可以排除這筆增值收益？

IRS Topic 701 規定，若你在出售前五年內至少有 24 個月擁有該住宅並作為住所使用，得免除最高 $250,000 的增益，合併申報為 $500,000。若在此前兩年內已就另一戶住宅免除過增益，則喪失資格。參見 First-Time Home Buyers 與 Down Payment Assistance。