Northwood Pointe

尔湾市（City of Irvine）把 Northwood Pointe 作为一条独立的社区边界发布，用的拼法是 Northwood Point。按那个多边形量算，这个社区覆盖 416 英亩，也就是 0.65 平方英里，市府的地址记录在其中数出 88 条命名街道上的 1,931 个住宅地址点。同一条线内市府自己的地块合计 417.25 英亩，两份记录的差距不到千分之三点三。这种一致比听上去更值钱。Northwood Pointe 的边缘是市府公开发布的形状，而不是经纪人画的一条线，所以某个具体地址要么在里面，要么不在，而这个问题在争论价格开始之前就已经有答案。

Northwood Pointe 缺的是属于它自己的市场。没有哪个 MLS 区域用它的名字，所以这里的每一套住宅都归在 CRMLS 代码 NW - Northwood 之下，而那个代码描述的多半是别的地方。在本站保存的导出数据里，NW - Northwood 共有 199 条挂牌和 104 笔成交，其中只有 32 条挂牌和 15 笔成交落在这条边界之内。落在里面的那 15 套建于 1996 至 2001 年。落在边界之外的 89 笔成交里，有 79 套建于 1970 至 1986 年，那是另一代住宅，却归在同一个两字母代码之下。用那个代码算出的中位价，描述的房子大约比这里的老二十年，所以本页不公布中位价，也不公布每平方英尺单价。要给 Northwood Pointe 的一个地址定价，需要按地址逐笔调取可比成交。

这里的每一位业主都属于 Northwood Pointe Maintenance Association，市府把它记为第 5.1 号总协会，由 Keystone Pacific Property Management 从尔湾 240 Commerce 负责管理。其下市府画出十二个子协会，边界内 1,931 个住宅地址每一个都恰好落在其中之一：Trailwood 544 个地址、Lanes End 215 个、Collage 211 个、Northwood Villa 204 个、Canyon View 194 个、Arden Square 117 个、Somerton 105 个、Georgetown 89 个、Arbor Crest 78 个、Lexington 72 个、Rosegate 54 个、Arbor Crest II 48 个。这十二个协会由五家不同的管理公司运营，因此账单上的名字会一条街一条街地变。隔两条街邻居的数字回答不了你的问题。

市府的地址记录在这条边界内收有十三个非住宅点，它们显示出建设完成后这里留下了什么。Canyon View Elementary 位于 12025 Yale Court，占地约十英亩的市登记校地，同一条街上还有 Northwood Montessori School 和一座教堂与它相邻。Meadowood Park 和 Citrus Glen Park 是市府公园图层在这条线内点名的两座公园，共五宗地块、约十四英亩。此外，市府把八宗地块归类为私人园地，其中包括 4432 Trailwood 的业主协会公园，并记录了 51 Arborwood 的一处泳池和卫生间、1800 Timberwood 为 Collage 公寓设置的泳池和活动楼、4691 Meadowood 的一处游泳俱乐部，以及 100 Darlington 为 Greystone Villas 设置的活动区。最后这些属于业主协会的设施，只对拥有它们的那个协会的住户开放，而不是对整个社区开放，所以一处住宅能用到什么，取决于它坐落在十二个子协会中的哪一个。

市府自己的命名，正是这个社区被人和邻居搞混的地方。社区图层把这个多边形记作 Northwood Point，而市场上一向说 Northwood Pointe，本站采用市场的拼法，凡引用该记录本身之处都会写明市府的拼法。更大的陷阱在规划区。市府把 Planning Area 5 标注为 Northwood Point PA5，但那个规划区是这个社区的 1.75 倍，还整个包含了 Eastwood，那是市府另一个约 312 英亩的社区，其多边形与这一个没有任何一处相接。因此任何按规划区把住宅归入社区的数据集，都会把 Eastwood 的地址归到 Northwood Pointe 名下。我们自己的成交记录也正是如此，直到为本页把每一笔都拿市府的地址图层重新检验过一遍。

市府在自己地址点的备注里，把这里几乎每一处住宅的建造者都写了下来。Brookfield 占 Lanes End 的 215 个地址，Collage 公寓占 Timberwood 上的 211 个，Greystone Villas 占 204 个，Arden Square 占 117 个，Somerton by Standard Pacific 占 99 个，Georgetown by Richmond American 占 89 个，Bainbridge 占 88 个，Arbor Crest 占 72 个，Polygon 占 71 个，Mayfield by Taylor Woodrow 占 63 个，Arbor Crest II 占 48 个，Mahogany by Taylor Woodrow 占 30 个，其余大部分则由 Fairmont、Oakhurst、Lexington、Silverado、Tremaine 和 Rosegate 承担。这一条边界之内坐落着六十七个各自独立的地块编号，那份名单背后的文书就是这些。与这些地址匹配上的 CRMLS 记录显示建成年份从 1996 到 2001，所以这批房源是在大约六年内、由十几家同时在不同地块施工的开发商交付的。这就是为什么这里相隔一个街区的两处住宅可以年份相同，却在户型、地块和业主协会上毫无相似之处。

建成过程在市政府的地址档案里留下了带日期的指纹。边界内有九十七个地址带着市政府的地址变更状态，备注里写明改了什么、何时改的。三十一个地址位于一条在地图定案前就从 Blue Gum 改名的街道上。十九个地址原本在 Mansion Drive，直到市政府一项决议在 10 6月 1997 为其改名。四个 Trailwood 地址在 12 1月 1998 重新编号，两个 Orange Glen 地址在 11 7月 1996 重新编号。对买家而言这不只是趣闻，因为这些房子中某一套较早的产权文件、许可档案或水电记录，可能仍然写着如今地址已不再使用的街名。