Northwood Pointe

爾灣市（City of Irvine）把 Northwood Pointe 當成一條自成一格的社區界線公告，用的拼法是 Northwood Point。依那個多邊形量算，這個社區涵蓋 416 英畝，也就是 0.65 平方英里，市府的地址紀錄在其中數出 88 條命名街道上的 1,931 個住宅地址點。同一條線內市府自己的地塊合計 417.25 英畝，兩份紀錄的差距不到千分之三點三。這樣的一致比聽起來更有價值。Northwood Pointe 的邊緣是市府公告的形狀，而非仲介畫出的一條線，所以某個具體地址不是在裡面，就是不在，而這個問題在價錢的爭論開始之前早就有了答案。

Northwood Pointe 缺的是屬於自己的市場。沒有任何 MLS 區域以它為名，因此這裡的每一戶都歸在 CRMLS 代碼 NW - Northwood 之下，而該代碼描述的多半是別處。在本站保存的匯出資料中，NW - Northwood 共有 199 筆物件與 104 筆成交，其中只有 32 筆物件與 15 筆成交落在這條界線之內。落在界線之內的那 15 戶建於 1996 至 2001 年。落在界線之外的 89 筆成交中，有 79 戶建於 1970 至 1986 年，那是另一個世代的住宅，卻歸在同一個兩字母代碼底下。以該代碼算出的中位價，所描述的房子大約比此地老二十年，因此本頁不公布中位價，也不公布每平方英尺單價。要為 Northwood Pointe 的一個地址定價，需要依地址逐筆調出可比成交。

這裡的每一位屋主都屬於 Northwood Pointe Maintenance Association，市府把它記為第 5.1 號總協會，由 Keystone Pacific Property Management 自爾灣 240 Commerce 負責管理。其下市府畫出十二個子協會，邊界內 1,931 個住宅地址每一個都恰好落在其中之一：Trailwood 544 個地址、Lanes End 215 個、Collage 211 個、Northwood Villa 204 個、Canyon View 194 個、Arden Square 117 個、Somerton 105 個、Georgetown 89 個、Arbor Crest 78 個、Lexington 72 個、Rosegate 54 個、Arbor Crest II 48 個。這十二個協會由五家不同的管理公司營運，因此帳單上的名字會一條街一條街地變。隔兩條街鄰居的數字回答不了你的問題。

市府的地址紀錄在這條界線內收有十三個非住宅點，它們顯示出開發完成後這裡留下了什麼。Canyon View Elementary 位於 12025 Yale Court，佔地約十英畝的市登錄校地，同一條街上還有 Northwood Montessori School 與一座教堂與它為鄰。Meadowood Park 與 Citrus Glen Park 是市府公園圖層在這條線內點名的兩座公園，共五筆地塊、約十四英畝。此外，市府把八筆地塊歸類為私人園地，其中包括 4432 Trailwood 的業主協會公園，並登錄了 51 Arborwood 的一處泳池與洗手間、1800 Timberwood 為 Collage 公寓設置的泳池與活動樓、4691 Meadowood 的一處泳池俱樂部，以及 100 Darlington 為 Greystone Villas 設置的活動區。最後這些屬於業主協會的設施，只對擁有它們的那個協會的住戶開放，而非對整個社區開放，所以一戶住宅能用到什麼，取決於它座落在十二個子協會中的哪一個。

市府自己的命名，正是這個社區被人與鄰居搞混的地方。社區圖層把這個多邊形記作 Northwood Point，而市場上一向說 Northwood Pointe，本站採用市場的拼法，凡引用該紀錄本身之處都會寫明市府的拼法。更大的陷阱在規劃區。市府把 Planning Area 5 標示為 Northwood Point PA5，但那個規劃區是這個社區的 1.75 倍，還整個含進了 Eastwood，那是市府另一個約 312 英畝的社區，其多邊形與這一個沒有任何一處相接。因此任何按規劃區把住宅歸入社區的資料集，都會把 Eastwood 的地址歸到 Northwood Pointe 名下。我們自己的成交紀錄也正是如此，直到為本頁把每一筆都拿市府的地址圖層重新檢驗過一遍。

市府在自家地址點的備註裡，把這裡幾乎每一戶住宅的興建者都寫了下來。Brookfield 佔 Lanes End 的 215 個地址，Collage 公寓佔 Timberwood 上的 211 個，Greystone Villas 佔 204 個，Arden Square 佔 117 個，Somerton by Standard Pacific 佔 99 個，Georgetown by Richmond American 佔 89 個，Bainbridge 佔 88 個，Arbor Crest 佔 72 個，Polygon 佔 71 個，Mayfield by Taylor Woodrow 佔 63 個，Arbor Crest II 佔 48 個，Mahogany by Taylor Woodrow 佔 30 個，其餘大半則由 Fairmont、Oakhurst、Lexington、Silverado、Tremaine 與 Rosegate 承擔。這一條界線之內坐落著六十七個各自獨立的地塊編號，那份名單背後的文書就是這些。與這些地址對上的 CRMLS 紀錄顯示建成年份自 1996 到 2001，所以這批房子是在大約六年之內、由十幾家同時在不同地塊施工的建商交出來的。這正是為什麼這裡相隔一個街廓的兩戶住宅可以年份相同，卻在格局、地塊與業主協會上毫無相似之處。

建設過程在市府的地址檔案裡留下了帶日期的指紋。邊界內有九十七個地址帶著市府的地址變更狀態，備註裡寫明改了什麼、何時改的。三十一個地址位於一條在地圖定案前就從 Blue Gum 改名的街道上。十九個地址原本在 Mansion Drive，直到市府一項決議在 10 6月 1997 為其改名。四個 Trailwood 地址在 12 1月 1998 重新編號，兩個 Orange Glen 地址在 11 7月 1996 重新編號。對買家而言這不只是趣聞，因為這些房子中某一戶較早的產權文件、許可檔案或水電紀錄，可能仍然寫著如今地址已不再使用的街名。