آنچه این صفحه مستند می‌کند
- California Tenant Protection Act of 2019 افزایش سالانه اجاره را برای املاک مشمول به 5 درصد به‌علاوه درصد تغییر هزینه زندگی، یا 10 درصد، هرکدام کمتر باشد، محدود می‌کند.
- خانه تک‌خانواری یا کاندومینیوم آن معافیت را از دست می‌دهد اگر مالک یک شرکت، یک صندوق سرمایه‌گذاری املاک، یا یک شرکت با مسئولیت محدود دارای عضو شرکتی باشد.
- سانتا آنا شهری در اورنج کانتی است که مصوبه محلی تثبیت اجاره‌بها دارد و افزایش‌های مشمول را به کمترینِ 3 درصد در سال یا 80 درصد تغییر شاخص قیمت مصرف‌کننده محدود می‌کند.
- مادهٔ 1950.5 قانون مدنی کالیفرنیا ودیعه مسکونی را برای بیشتر مالکان به یک ماه اجاره محدود می‌کند.
- IRS Publication 527 برای ملک مسکونی اجاره‌ای دوره استهلاک 27.5 ساله تعیین می‌کند، و زمین هرگز مشمول استهلاک نیست.
روی یک اجاره مشمول در اورنج کانتی چقدر می‌توان اجاره را بالا برد؟
بر پایه Tenant Protection Act of 2019، اجاره یک واحد مشمول در اورنج کانتی در هیچ دوره 12 ماهه نمی‌تواند بیش از 5 درصد به‌اضافه درصد تغییر هزینه زندگی، یا 10 درصد، هر کدام کمتر باشد، افزایش یابد.
جزئیات را بخوانید
این فرمول در قانون مدنی کالیفرنیا، بخش 1947.12 (California Civil Code Section 1947.12) تثبیت شده است که اطلاعات قانون‌گذاری کالیفرنیا (California Legislative Information) آن را منتشر می‌کند. سنجش بر پایهٔ پایین‌ترین نرخ اجارهٔ ناخالص دریافت‌شده در 12 ماه گذشته انجام می‌شود، تخفیف‌های پذیرفته‌شده کنار گذاشته می‌شوند، و بیش از دو مرحله افزایش مجاز نیست. برای اورنج کانتی، ورودی هزینهٔ زندگی همان CPI-U برای منطقهٔ Los Angeles-Long Beach-Anaheim است. بخش 1947.12 در تاریخ ژانویه 1, 2030 خودبه‌خود لغو می‌شود.
مالک چه زمانی می‌تواند به اجاره‌نشینی در اورنج کانتی پایان دهد و هزینه‌ی آن چقدر است؟
مادهٔ 1946.2 قانون مدنی کالیفرنیا برای پایان دادن به یک اجاره مشمول در اورنج کانتی، پس از آنکه مستأجر 12 ماه پیوسته و قانونی در ملک سکونت داشته باشد، دلیل موجه اعلام‌شده می‌خواهد، و پایان‌دادن بدون تقصیر برای مالک یک ماه ارزش جابه‌جایی هزینه دارد.
جزئیات را بخوانید
Section 1946.2، منتشرشده از سوی California Legislative Information، دلایل تقصیرآمیز مانند تأخیر در پرداخت اجاره، مزاحمت و تخریب را از دلایل بدون تقصیر جدا می‌کند: نقل مکان مالک یا بستگان او، خروج از بازار اجاره، اجرای دستور دولتی، و قصد تخریب یا بازسازی اساسی. در اخطار بدون تقصیر، مالک ظرف 15 روز تقویمی یک ماه از اجاره جاری را می‌پردازد یا ماه پایانی را کتباً می‌بخشد. رعایت‌نکردن دقیق این تشریفات اخطار را باطل می‌کند.
کدام ملک‌های اجاره‌ای در اورنج کانتی از سقف اجاره و قواعد دلیل موجه معاف‌اند؟
یک خانه تک‌واحدی یا کاندومینیوم در اورنج کانتی تنها زمانی از سقف اجاره Tenant Protection Act و الزام دلیل موجه آن رها می‌شود که مالک شرکت سهامی، یک صندوق سرمایه‌گذاری املاک یا یک شرکت با مسئولیت محدود با عضو شرکتی نباشد، و مستأجر دقیقاً همان اخطار قانونی را دریافت کرده باشد.
جزئیات را بخوانید
هر دو شرط در Civil Code Section 1947.12(d)(5) و Section 1946.2(e)(8) آمده است، که California Legislative Information منتشر می‌کند و ملکی را در بر می‌گیرد که جدا از سند هر واحد مسکونی دیگر قابل انتقال باشد. برای اجاره‌ای که در ژوئیه 1, 2020 یا پس از آن آغاز یا تمدید شده، این اخطار باید در خود قرارداد اجاره بیاید. مسکنی که ظرف 15 سال گذشته گواهی پایان کار گرفته باشد جداگانه معاف است.
آیا هیچ شهری در اورنج کانتی مصوبه تثبیت اجاره‌بهای خود را دارد؟
سانتا آنا شهری در اورنج کانتی است که مصوبه محلی تثبیت اجاره‌بها را اجرا می‌کند، و کاستا مسا مصوبه محلی تخلیه با دلیل موجه را پذیرفته که هیچ سقف اجاره محلی تعیین نمی‌کند.
جزئیات را بخوانید
City of Santa Ana افزایش‌های مشمول را به کمترینِ 3 درصد در سال یا 80 درصد تغییر Consumer Price Index در 12 ماه اخیر محدود می‌کند، یک افزایش در هر 12 ماه را مجاز می‌داند، مستأجران را پس از 30 روز سکونت پوشش می‌دهد و ثبت‌نام در Rental Registry خود را الزامی می‌کند. تاریخ آستانهٔ فوریه 1, 1995 آن از Costa-Hawkins Rental Housing Act در Civil Code Section 1954.50 و پس از آن می‌آید، که به مالک اجازه می‌دهد برای واحدهای تازه‌تر و برای واحدهایی که جدا از هر واحد مسکونی دیگر قابل انتقال‌اند اجاره تعیین کند و در زمان خالی شدن اجارهٔ اولیهٔ تازه‌ای بگذارد، مگر آنکه خود مالک اجارهٔ پیشین را با اخطار پایان داده باشد. City of Costa Mesa پرداخت جابه‌جایی معادل یک ماه HUD Fair Market Rent برای واحدی مشابه یا یک ماه اجارهٔ مستأجر، هرکدام بیشتر باشد، را الزامی می‌کند.
روی یک اجاره در کالیفرنیا چقدر ودیعه تضمینی می‌توان گرفت؟
مادهٔ 1950.5 قانون مدنی کالیفرنیا ودیعه مسکونی را به یک ماه اجاره محدود می‌کند، و سقف دو ماه تنها برای مالک کوچکی در نظر گرفته شده که شخص حقیقی یا شرکتی با مسئولیت محدود متشکل از اشخاص حقیقی باشد.
جزئیات را بخوانید
ارقام زیر از Section 1950.5 می‌آیند که California Legislative Information آن را منتشر می‌کند، با اصلاحاتی که بر ودیعه‌های دریافت‌شده در ژوئیه 1, 2024 یا پس از آن اعمال می‌شود. مجوز دو ماه اجاره مستلزم آن است که مالک بیش از دو ملک اجاره‌ای مسکونی با چهار واحد مسکونی یا کمتر در اختیار نداشته باشد. مالک همچنین باید در آغاز اجاره‌ای که در ژوئیه 1, 2025 یا پس از آن شروع می‌شود از واحد عکس بگیرد.
| قاعده بر اساس Civil Code 1950.5 | سقف |
|---|---|
| ودیعه تضمین استاندارد در اجاره مسکونی | یک ماه اجاره |
| مالک حقیقی کوچک واجد شرایط | دو ماه اجاره |
| ودیعه در موردی که مستأجر احتمالی نظامی است | یک ماه اجاره |
| صورت‌حساب ریز و بازگرداندن مانده | 21 روز تقویمی پس از تخلیه ملک توسط مستأجر |
وام‌دهنده رهنی خرید ملک سرمایه‌گذاری را چگونه در نظر می‌گیرد؟
وام‌دهنده‌ای که وام را به Fannie Mae می‌فروشد، خانه‌ای را که وام‌گیرنده مالک آن است اما در آن ساکن نیست ملک سرمایه‌گذاری طبقه‌بندی می‌کند، دسته‌ای با تعدیل‌های قیمتی و قواعد درآمد اجاره مخصوص خودش.
جزئیات را بخوانید
راهنمای فروش Fannie Mae (Fannie Mae Selling Guide) می‌گوید ملک سرمایه‌گذاری ملکی است که وام‌گیرنده مالک آن است اما در آن ساکن نیست، توصیهٔ Approve/Eligible از Desktop Underwriter را لازم می‌داند و loan-level price adjustment اعمال می‌کند. بخش درآمد اجاره آن، اظهارنامه‌های فدرال امضاشده همراه با Schedule E را می‌خواهد، یا Form 1007 یا Form 1025 به‌همراه اجاره‌نامه‌های جاری در جایی که سابقهٔ اجاره وجود ندارد، و اجارهٔ ناخالص ماهانه را در 75 درصد ضرب می‌کند. الزامات پیش‌پرداخت و ذخیره از وام‌دهنده‌ای به وام‌دهندهٔ دیگر فرق می‌کند. اندازهٔ وام از سقف‌های کانتی پیروی می‌کند که آژانس فدرال تأمین مالی مسکن (Federal Housing Finance Agency) هر سال منتشر می‌کند.
| واحدها | سقف منطبق اورنج کانتی در سال 2026 | مبنای ملی سال 2026 |
|---|---|---|
| یک واحد | $1,249,125 | $832,750 |
| دو واحد | $1,599,375 | مقدار برای شهرستان پرهزینه‌تر |
| سه واحد | $1,933,200 | مقدار برای شهرستان پرهزینه‌تر |
| چهار واحد | $2,402,625 | مقدار برای شهرستان پرهزینه‌تر |
استهلاک یک ملک اجاره‌ای مسکونی چگونه محاسبه می‌شود و چه چیزی زیان را محدود می‌کند؟
IRS Publication 527 برای ملک مسکونی اجاره‌ای در چارچوب سامانهٔ استهلاک عمومی (General Depreciation System) یک دوره استهلاک 27.5 ساله تعیین می‌کند، و قواعد فعالیت غیرفعال سقفی می‌گذارد بر میزان زیان اجاره‌ای که بیشتر مالکان می‌توانند از سایر درآمدهایشان کسر کنند.
جزئیات را بخوانید
نشریه 527 (Publication 527)، منتشرشده از سوی سازمان درآمد داخلی ایالات متحده (Internal Revenue Service)، ساختمانی را ملک اجاری مسکونی می‌داند که 80 درصد یا بیشتر درآمد ناخالص اجاره‌اش از واحدهای مسکونی بیاید. زمین هرگز مستهلک نمی‌شود، پس تنها بخش اعیانی وارد جدول استهلاک می‌شود، و استهلاک زمانی آغاز می‌شود که ملک آماده و در دسترس اجاره باشد. فعالیت اجاره‌داری عموماً منفعل است. محاسبه نتیجه را باید یک متخصص مالیاتی انجام دهد.
| قاعده در نشریهٔ 527 IRS (IRS Publication 527) | رقم |
|---|---|
| دوره بازیافت GDS، ملک اجاره‌ای مسکونی | 27.5 سال |
| آزمون درآمد ناخالص اجاره | 80 درصد از واحدهای مسکونی |
| کسر ویژه، با مشارکت فعال | تا $25,000 |
| بازه حذف تدریجی بر پایه درآمد ناخالص تعدیل‌شده اصلاح‌شده | $100,000 تا $150,000 |
مهلت‌های یک مبادله‌ی 1031 کدام‌اند و کالیفرنیا چه چیزی به آن‌ها می‌افزاید؟
معاوضه معوق اموال هم‌نوع بر پایه Internal Revenue Code Section 1031 با یک دوره شناسایی 45 روزه و یک دوره تکمیل معامله 180 روزه اجرا می‌شود، و کالیفرنیا وقتی ملکی در اورنج کانتی با ملک جایگزینی بیرون از این ایالت معاوضه شود، یک اظهارنامه سالانه اضافه می‌کند.
جزئیات را بخوانید
سازمان درآمدهای داخلی (Internal Revenue Service) دامنهٔ بخش 1031 را به املاک واقعی نگه‌داشته‌شده برای استفادهٔ مولد در کسب‌وکار یا برای سرمایه‌گذاری محدود می‌کند؛ از 2018 اموال شخصی و ناملموس دیگر واجد شرایط نیستند. مهلت‌ها در دستورالعمل فرم 8824 (Instructions for Form 8824) آمده است. هیئت مالیات فرانشیز کالیفرنیا (California Franchise Tax Board) جداگانه Form 3840 را الزامی می‌کند، آنجا که ملکی در کالیفرنیا با ملکی بیرون از کالیفرنیا مبادله شود.
| الزام | مهلت | منبع |
|---|---|---|
| شناسایی کتبی ملک جایگزین | 45 روز پس از انتقال ملک واگذارشده | دستورالعمل IRS Form 8824 |
| دریافت ملک جایگزین | 180 روز، یا مهلت تسلیم اظهارنامه با احتساب تمدیدها، هر کدام زودتر باشد | دستورالعمل IRS Form 8824 |
| ارائه FTB Form 3840 | سال انجام مبادله و هر سال پس از آن تا زمانی که سود کالیفرنیایی شناسایی شود | California Franchise Tax Board (اداره مالیات ایالتی کالیفرنیا) |
یک ملک سرمایه‌گذاری در اورنج کانتی برای مالیات ملک چگونه ارزیابی می‌شود؟
خرید ملک اجاره‌ای در اورنج کانتی تغییر مالکیت به شمار می‌آید، بنابراین ارزیاب اورنج کانتی (Orange County Assessor) ارزش سال پایه تازه‌ای را برابر ارزش بازار در تاریخ خرید تعیین می‌کند، و هیچ انتقال ارزش سال پایه بر پایه مصوبهٔ 19 (Proposition 19) در دسترس نیست.
جزئیات را بخوانید
بر پایه نشریهٔ 29 (Publication 29) از هیئت یکسان‌سازی مالیاتی ایالت کالیفرنیا (California State Board of Equalization)، قانون Proposition 13 نرخ را به 1 درصد به‌علاوه بدهی مصوب رأی‌دهندگان محدود کرد و ارزیابی مجدد را تنها در صورت تغییر مالکیت یا تکمیل ساخت‌وساز جدید مجاز دانست. میان این دو رویداد، ارزش سال پایه بیش از 2 درصد در سال بالا نمی‌رود. ارزیاب املاک اورنج کانتی (Orange County Assessor) برای تفاوت با ارزش مشمول مالیات پیشین یک ارزیابی تکمیلی صادر می‌کند. برنامه Proposition 19 در هیئت یکسان‌سازی مالیاتی انتقال ارزش سال پایه را مشروط به سکونت اصلی می‌کند.
هنگام فروش یک ملک اجاره‌ای در اورنج کانتی، در زمان بستن معامله چه مبلغی کسر می‌شود؟
فروش از سوی یک شخص خارجی موجب کسر فدرال FIRPTA به میزان 15 درصد از مبلغ تحصیل‌شده می‌شود، و کالیفرنیا جداگانه 3 1/3 درصد از قیمت فروش را در بیشتر معاملات اورنج کانتی، صرف‌نظر از اقامت فروشنده، کسر می‌کند.
جزئیات را بخوانید
سازمان درآمدهای داخلی (Internal Revenue Service) وظیفهٔ FIRPTA را بر دوش خریدار به‌عنوان انتقال‌گیرنده می‌گذارد، که بر پایهٔ مبلغ تحقق‌یافته محاسبه می‌شود نه بر پایهٔ سود. صفحهٔ استثناهای آن، کسر را برمی‌دارد در جایی که خریدار ملک را به‌عنوان محل سکونت می‌خرد و مبلغ تحقق‌یافته بیش از $300,000 نیست. هیئت مالیات فرانشیز کالیفرنیا (California Franchise Tax Board) ملکی را که به $100,000 یا کمتر فروخته شود معاف می‌کند، و راهنمای Form 593 آن، محاسبهٔ جایگزین بر پایهٔ سود را مجاز می‌داند.
پرسش‌های متداول
پرسش‌های رایج درباره خریداران ملک سرمایه‌گذاری
آیا Tenant Protection Act به اجاره یک خانه تک‌واحدی در اورنج کانتی اعمال می‌شود؟
اگر مالک از معافیت Civil Code Section 1947.12(d)(5) بهره‌مند باشد نه. خانه باید جدا از هر واحد مسکونی دیگر قابل انتقال باشد، مالک نمی‌تواند یک شرکت سهامی، یک صندوق سرمایه‌گذاری املاک، یا شرکتی با مسئولیت محدود با عضو شرکتی باشد، و مستأجر باید اخطار کتبی قانونی را دریافت کند.
سقف افزایش اجاره بر پایه‌ی AB 1482 چقدر است؟
سقف یک فرمول است نه عددی ثابت. Civil Code Section 1947.12 آن را 5 درصد به‌علاوهٔ درصد تغییر هزینهٔ زندگی، یا 10 درصد، هرکدام کمتر باشد، تعیین می‌کند. اورنج کانتی از CPI-U برای منطقهٔ Los Angeles-Long Beach-Anaheim استفاده می‌کند، پس درصد مجاز هر سال جابه‌جا می‌شود.
در یک سال چند بار افزایش اجاره مجاز است؟
Civil Code Section 1947.12 برای مستأجری که در ملک می‌ماند بیش از دو افزایش در هر دوره 12 ماهه را مجاز نمی‌داند، و افزایش مجموع باز هم باید درون سقف بنشیند. Santa Ana سخت‌گیرانه‌تر است و در واحدهایی که آیین‌نامه‌اش پوشش می‌دهد تنها یک افزایش در هر دوره 12 ماهه را مجاز می‌داند.
کدام شهر اورنج کانتی اجاره‌بها را در سطح محلی تنظیم می‌کند؟
سانتا آنا یک مصوبه تثبیت اجاره‌بها اجرا می‌کند که افزایش واحدهای مشمول را به کمترین مقدار میان 3 درصد در سال یا 80 درصد تغییر شاخص قیمت مصرف‌کننده در 12 ماه گذشته محدود می‌کند. کاستا مسا مصوبه‌ای برای تخلیه با دلیل موجه همراه با کمک‌هزینه جابه‌جایی دارد و هیچ سقف اجاره محلی ندارد.
فسخ بدون تقصیر چه شرایطی می‌طلبد؟
Civil Code Section 1946.2 یک ماه از اجاره‌ای را می‌خواهد که هنگام صدور اخطار برقرار بوده، پرداخت‌شده ظرف 15 روز تقویمی از ابلاغ یا بخشیده‌شده کتباً به‌عنوان ماه پایانی. در Costa Mesa مبلغ برابر بیشترِ یک ماه HUD Fair Market Rent برای واحدی مشابه یا یک ماه اجاره مستأجر است.
در کالیفرنیا چقدر ودیعه تضمینی می‌توان گرفت؟
Civil Code Section 1950.5 ودیعه مسکونی را به یک ماه اجاره محدود می‌کند. مالکی که شخص حقیقی است، یا یک شرکت با مسئولیت محدود که همه اعضایش اشخاص حقیقی‌اند و بیش از دو ملک اجاری با مجموع حداکثر چهار واحد ندارد، می‌تواند دو ماه بگیرد، جز از یک نظامی در خدمت.
وام‌دهنده اجاره را چگونه در واجد شرایط شدن به حساب می‌آورد؟
Fannie Mae Selling Guide اظهارنامه‌های مالیاتی فدرال امضاشده به همراه Schedule E را می‌طلبد، یا Form 1007 یا Form 1025 را همراه با اجاره‌نامه‌های جاری در جایی که ملک در اظهارنامه سابقه اجاره ندارد. آنجا که از اجاره‌نامه یا اجاره بازار استفاده می‌شود، وام‌دهنده اجاره ناخالص ماهانه را در 75 درصد ضرب می‌کند تا خالی ماندن و نگهداری را در نظر بگیرد.
آیا مصوبهٔ 19 (Proposition 19) به یک سرمایه‌گذار کمک می‌کند ارزش ارزیابی پایین را نگه دارد؟
خیر. هیئت یکسان‌سازی مالیاتی ایالتی (State Board of Equalization) انتقال ارزش سال پایه بر پایه‌ی Proposition 19 را مشروط می‌کند به اینکه هم ملک اصلی و هم ملک جایگزین محل سکونت اصلی مدعی باشد. خرید سرمایه‌گذاری تغییر مالکیت است، پس ارزیاب اورنج کانتی (Orange County Assessor) ارزش سال پایه‌ی تازه‌ای را به ارزش بازار در تاریخ خرید تعیین می‌کند.
Sources and dates read (21)
- California Legislative Information, Civil Code Section 1947.12 (rent cap) https://leginfo.legislature.ca.gov/faces/codes_displaySection.xhtml?lawCode=CIV§ionNum=1947.12 read 2026-08-17
- California Legislative Information, Civil Code Section 1946.2 (just cause and relocation) https://leginfo.legislature.ca.gov/faces/codes_displaySection.xhtml?lawCode=CIV§ionNum=1946.2 read 2026-08-17
- California Legislative Information, Civil Code Section 1954.52 (Costa-Hawkins Rental Housing Act) https://leginfo.legislature.ca.gov/faces/codes_displaySection.xhtml?lawCode=CIV§ionNum=1954.52 read 2026-08-17
- California Legislative Information, Civil Code Section 1950.5 (security deposits) https://leginfo.legislature.ca.gov/faces/codes_displaySection.xhtml?lawCode=CIV§ionNum=1950.5 read 2026-08-17
- City of Santa Ana, Rent Stabilization and Just Cause Eviction Ordinance https://santa-ana.gov/rsjce-ordinance/ read 2026-08-17
- City of Costa Mesa, Urgency Ordinance No. 2023-04, Just Cause Residential Tenant Protections https://costamesa.legistar.com/LegislationDetail.aspx?ID=6383274&GUID=666EC55D-F7BC-43C2-8E56-B7687C5F165D&FullText=1 read 2026-08-17
- Fannie Mae Selling Guide B2-1.1-01, Occupancy Types https://selling-guide.fanniemae.com/sel/b2-1.1-01/occupancy-types read 2026-08-17
- Fannie Mae Selling Guide B3-3.1-08, Rental Income https://selling-guide.fanniemae.com/sel/b3-3.1-08/rental-income read 2026-08-17
- Federal Housing Finance Agency, Conforming Loan Limit Values, 2026 all-county file https://www.fhfa.gov/data/conforming-loan-limit read 2026-08-17
- IRS Publication 527, Residential Rental Property https://www.irs.gov/publications/p527 read 2026-08-17
- IRS, Like-Kind Exchanges Real Estate Tax Tips https://www.irs.gov/businesses/small-businesses-self-employed/like-kind-exchanges-real-estate-tax-tips read 2026-08-17
- IRS, Instructions for Form 8824, Like-Kind Exchanges https://www.irs.gov/instructions/i8824 read 2026-08-17
- California Franchise Tax Board, 2025 Instructions for Form FTB 3840 https://www.ftb.ca.gov/forms/2025/2025-3840-instructions.html read 2026-08-17
- California State Board of Equalization, Publication 29, California Property Tax An Overview https://www.boe.ca.gov/proptaxes/pdf/pub29.pdf read 2026-08-17
- California State Board of Equalization, Proposition 19 https://www.boe.ca.gov/prop19/ read 2026-08-17
- Orange County Assessor, Proposition 13 https://www.ocassessor.gov/real-property-assessments/proposition-13 read 2026-08-17
- Orange County Assessor, Notice of Supplemental Assessment https://www.ocassessor.gov/real-property-assessments/notice-supplemental-assessment read 2026-08-17
- IRS, FIRPTA Withholding https://www.irs.gov/individuals/international-taxpayers/firpta-withholding read 2026-08-17
- IRS, Exceptions from FIRPTA Withholding https://www.irs.gov/individuals/international-taxpayers/exceptions-from-firpta-withholding read 2026-08-17
- California Franchise Tax Board, Real Estate Withholding https://www.ftb.ca.gov/pay/withholding/real-estate-withholding.html read 2026-08-17
- California Franchise Tax Board, 2025 Instructions for Form 593 https://www.ftb.ca.gov/forms/2025/2025-593-instructions.html read 2026-08-17