VA 贷款

VA 另行公布了更早时期的服役期间要求，因此在 1980 年 9 月 8 日之前服役的人应查阅 VA 的资格页面。遗属配偶在领取某些类型的 VA Dependency and Indemnity Compensation（遗属抚恤金）期间，或作为作战失踪、被俘现役军人的配偶，也可能符合资格。VA 与贷款机构的信用和收入标准同样适用，因此资格与贷款批准是两项独立的决定。

VA 提供三种途径：在 VA.gov 在线申请、由贷款机构通过 Web LGY 提交申请，或将 VA Form 26-1880 邮寄至 VA 区域贷款中心。所需的证明文件取决于申请人的服役方式：

• 退伍军人提交退役或离役文件，通常为 DD214。
• 现役军人提交由指挥官、副官或人事官签署的服役证明。
• 从未被征召的国民警卫队退役人员，须就每一段服役期提交 NGB Form 22，并附上 NGB Form 23。
• 领取 Dependency and Indemnity Compensation 的遗属配偶提交 VA Form 26-1817，或提交 VA Form 21P-534EZ 并附结婚证与死亡证明。

即使此前已使用过该福利，也应申请 COE，因为它会载明已占用的权益额度，而该数字决定了下面的计算。

Department of Veterans Affairs（退伍军人事务部）写道，Certificate of Eligibility 显示基本权益额度为 $36,000，即表示“You don't have a loan limit (as long as you can afford the loan amount and the property appraisal supports the purchase price of the home).”（译文：您没有贷款上限（只要您负担得起该贷款金额，且房屋估值支持该住房的购买价格）。）VA Home Loan Guaranty Buyer's Guide 将这一变化归因于 Blue Water Navy Vietnam Veterans Act of 2019，而较早的首付规定适用于 2020 年之前发放的贷款。VA 仍将贷款金额限制在评估价值与购买价格两者中的较低者。

一旦权益额度为部分权益，县级上限便重新适用；当买家保留一处已用 VA 贷款融资的住房时，即属此种情形。Federal Housing Finance Agency 为加州橙县（FIPS 县代码 06059，CBSA 31080）设定了以下 2026 年上限。

VA 的算法是将一个单元上限乘以 0.25，再减去已占用的权益额度；因此 COE 显示已占用 $100,000 时，橙县 $312,281.25 的数额中还剩 $212,281.25。该余额的四倍，即 $849,125，是 VA 表示贷款机构在零首付情况下会放款的上限。2026 年橙县上限即 FHFA 高成本地区上限，为全国基准 $832,750 的 150%。

VA 设定了一个条件：“as long as the sales price isn't higher than the home's appraised value.”（译文：只要销售价格不高于房屋的评估价值），即无需首付。若橙县的合同价格高于该价值，差额须以现金补足或重新议价。VA 要求每一份由 VA 担保的买卖合同中都载有解约条款，据此买方在上述情形下“shall not incur any penalty by forfeiture of earnest money”（译文：不因没收定金而承担任何罚则）。

VA 在购房贷款特点中列明“No need for private mortgage insurance (PMI) or mortgage insurance premiums (MIP)”（译文：无需私人抵押贷款保险（PMI）或抵押贷款保险费（MIP）），Consumer Financial Protection Bureau 也确认并无 PMI 要求，因此 VA 贷款的还款中完全没有抵押贷款保险这一项。

3.3% 的再次使用费率仅适用于首付低于 5% 的情形，因此再次使用者若支付 5% 首付，改为缴纳 1.5%。VA 列出五类无需缴纳融资费的借款人：

• 因服役相关伤残而领取 VA 抚恤金的借款人。
• 有资格领取该抚恤金但选择改领退休金或现役薪饷的借款人。
• 领取 Dependency and Indemnity Compensation 的遗属配偶。
• 在过户前依退役前申请而取得拟定评级或备忘评级的现役军人。
• 在过户当日或之前提供 Purple Heart（紫心勋章）获颁证明的现役军人。

该费用可以现金支付，也可计入贷款融资；若日后获判的抚恤金追溯至过户之前，VA 会予以退还。

依据 38 CFR 36.4313(d)(2)，贷款机构“may charge and the veteran may pay a flat charge not exceeding 1 percent of the amount of the loan,”（译文：可收取、退伍军人可支付不超过贷款金额 1% 的统一收费），以橙县的贷款规模而言，值得换算成具体金额来说明。依据 38 CFR 36.4313(d)(1)，退伍军人还可支付逐项列明的费用，包括 VA 估价师与检查员费用、登记费与税费、信用报告、房屋灾害保险、地界测量、产权手续以及洪水区认定。除该清单之外，38 CFR 36.4313(b) 禁止向债务人收取任何佣金或服务费。

VA 只允许将融资费计入购房贷款，其余费用须在过户时支付，这笔资金必须事先备妥。卖方可以补贴过户费用且没有明定上限，但 VA 将卖方让利限制在房屋合理价值的 4%。

法律订立的标准是：在声明之日居住于该房产，或有意“to move into the property personally within a reasonable time and to utilize such property as the veteran's residence,”（译文：在合理期间内本人迁入该房产，并将该房产作为退伍军人的住所），VA 通过 VA Form 26-1820 收取该项声明。

依据 38 U.S.C. 3704(c)(2)，若现役身份使本人无法入住，则由配偶入住并作出声明，或由受抚养子女入住并由退伍军人的授权代理人或该子女的法定监护人作出声明，即视为满足该要求，因此外派中的买家仍可完成过户。Interest Rate Reduction Refinance Loan 只要求借款人现居或曾居于该住房。

这些要求本身就是担保的前提。38 U.S.C. 3704(a) 规定，“unless the property meets or exceeds minimum requirements for planning, construction, and general acceptability prescribed by the Secretary,”（译文：除非该房产达到或超过部长订立的规划、建造与一般可接受性的最低要求），否则不得为此类贷款融资，38 CFR 36.4351 亦重申该条件。未通过的房产必须修缮，否则贷款无法继续，这一进度风险值得纳入橙县的过户托管时间表。

VA Home Loan Guaranty Buyer's Guide 列明 Notice of Value 载有的内容：估计价值、可比销售案例、平面布局、照片，以及需要修缮的项目。该指南同时指出“估价不是房屋检查”，并建议聘请合格的房屋检查师；因此若指望估价师查出缺陷，就意味着要在过户后自行承担修缮费用。

可承接性由法律订立。依据 38 U.S.C. 3714(a)(1)，若债权持有人认定该贷款未逾期，且买受人以合同方式承担全部责任并通过信用审核，则该项承接应予批准，卖方也应免除其后续责任。VA Form 26-8978 提示，未经批准即出售的，贷款可能立即到期并被要求全额清偿。VA Home Loan Guaranty Buyer's Guide 指出，非退伍军人也可以承接该贷款，但此时卖方的权益额度会一直绑定在该贷款上，直至贷款全部清偿；而符合资格的退伍军人承接人则可以用自己的权益额度替换。

VA 将 IRRRL 描述为：以新贷款置换现有的 VA 担保贷款，以取得较低利率，或以固定利率取代浮动利率。VA 提现再融资则置换当前贷款，可动用房屋净值，也可将非 VA 贷款转入 VA 项目，并需要 COE、符合信用与收入标准、估价，以及本人居住于再融资的房屋。两者各自计收融资费。