换购升级

以下规则由四个发布方设定：加州税务平衡局（California State Board of Equalization）和橙县估价官办公室（Orange County Assessor Department）负责第 13 号提案（Proposition 13）与第 19 号提案（Proposition 19），美国国税局（Internal Revenue Service）负责售房收益，Fannie Mae 卖方指南负责贷款资格，联邦住房金融局（Federal Housing Finance Agency）负责贷款上限。

法律依据是《加利福尼亚州宪法》（California Constitution） Article XIII A, 节 2.1(b)，由《税收与税务法典》（Revenue and Taxation Code）节 69.6 落实。第 2.1(b)(1) 条允许替代住宅"located anywhere in this state, regardless of the location or value of the replacement primary residence."（译文：位于本州任何地方，不论替代主要居所的位置或价值如何）。第 69.6(a) 条把年满 55 岁或重度且永久残障的申请人限制在三次转移，按全州累计。

第 XIII A 条（Article XIII A）, 节 2(b) 把基准年度价值的年度通胀调整限制在 2%，因此在橙县持有数十年的住宅，其应税价值可能远低于今天的成交价。依第 19 号提案（Proposition 19）办理的转移会把该价值带到置换住宅上，而申请必须在购入或完工后三年内提出。

Revenue and Taxation Code 节 69.6 依取得替代房产的时间来界定该门槛，并以原房产的全部现金价值作为衡量基准。

税务平准局（Board of Equalization）公布了这个例子。原有住宅的公平市场价值为 $400,000，经系数调整的基准年价值为 $100,000，替代住宅在售出后第一年以 $600,000 购入。门槛为 $420,000，超出的 $180,000 加到转移过来的 $100,000 价值上，得出应税价值 $280,000。

Publication 523 中适用于 2025 税务年度的资格测试要求，卖方 "owned the home for at least 24 months (2 years) out of the last 5 years leading up to the date of sale"（译文：在截至出售日的最近 5 年中，至少拥有该住宅 24 个月即 2 年），并在那 60 个月中有 24 个月以它为住所。

橙县长期持有的住宅，其增值可能超过 Internal Revenue Code 节 121 的上限。IRS Topic no. 701 于 6月 8, 2026 更新，指出当收益无法全额免除时，出售必须在 Schedule D 和 Form 8949 上申报。收益是相对于调整后计税基础衡量的，因此这个数字应当交给税务专业人士处理。

该部门还警告，"if your offer is accepted and thus becomes a binding contract, failure to complete the purchase could affect the return of your deposit."（译文：如果你的出价被接受并因此成为具约束力的合同，未能完成购买可能影响你订金的退还）。与卖掉现住房绑在一起的附带条件是一项合同条款，所以它的措辞和期限取决于所用表格，以及双方写进白纸黑字的内容。

消费者金融保护局（Consumer Financial Protection Bureau）把房屋净值贷款描述为一种 "allows you to borrow money using the equity in your home as collateral,"（译文：让你以自住房中的净值作抵押来借钱）的贷款，并警告若不偿还 "the lender could foreclose on your home"（译文：贷款机构可以对你的房子行使止赎），还说它 "usually has a fixed interest rate."（译文：通常采用固定利率）。按 CFPB 的说法，房屋净值信用额度借的是同一笔净值，但通常采用可调利率，还款额随余额变动。

过桥贷款和交叉抵押贷款，也就是一笔贷款同时以两处住宅作担保，属于私人放贷机构的产品。没有任何联邦或加州机关公布其标准条款，最高贷款价值比、期限长短，以及还款是否延后，都因放贷机构而异。

主题 B3-6-06 也涵盖保留原有住宅的情形。当前主要居所若转为第二住宅，其 PITIA 会被 "counted as part of the borrower's recurring monthly debt obligations,"（译文：计入借款人经常性月度债务义务的一部分），若转为投资性房产，则适用该指南关于租金收入与储备金的要求。

Topic B3-4.1-01 将标的房产、主要自住房，以及已售出或待过户的房产排除在该合计余额之外。放贷机构还会在此之上叠加自己的附加要求。

橙县估价官办公室（Orange County Assessor Department）表示，"a reassessable change in ownership will generate a Notice of Supplemental Assessment,"（译文：可重新评估的所有权变更会产生一份补充估值通知书（Notice of Supplemental Assessment）），税单会在该通知发出后两周内寄出，评估额则自过户日起按比例计算至 6 月 30 日。

橙县财务官兼税务征收官（Orange County Treasurer-Tax Collector）补上了最容易让新业主措手不及的那一部分。补充税 "represent the additional taxes due for an increase in the assessed value"（译文：代表因评估价值上升而应补缴的税款），在年度担保税单之外另行送达，而且 "are generally not covered by impound accounts,"（译文：一般不由代管账户支付），也不会抄送给房贷机构。

依第 19 号提案（Proposition 19）的转移会改变补充估值所反映的内容，因为替代房产的应税价值须按节 2.1(b)(2)(B) 的公式计算，且估价官办公室（Assessor）要求先提交申请表才会适用。

在其 11月 25, 2025 的发布中，联邦住房金融局（Federal Housing Finance Agency）将 2026 年的基准额定为 "$832,750, an increase of $26,250 from 2025,"（译文：832,750 美元，比 2025 年增加 26,250 美元），此前房价上涨了 "3.26 percent, on average, between the third quarters of 2024 and 2025."（译文：在 2024 年与 2025 年第三季度之间平均上涨 3.26 个百分点）。橙县正处在这一上限。

超过适用上限的贷款属于巨额贷款，Fannie Mae 与 Freddie Mac 不能购买，因此对于换到更高价格区间的买家，上面所列的 Selling Guide 条款不再适用于该笔贷款。HUD 把 2026 日历年度 FHA 一户住宅的上限定为 $1,249,125，适用于在 1月 1, 2026 当日或之后指定案号的贷款。

TEAMIRI 是 Redfin Corporation 旗下的房地产团队，DRE 01804754，由 Maryam Amiri 带领。以上每一项数据都是在 8月 17, 2026 从旁边注明的发布方处读取的。