هل يوجد حد لقرض VA في أورانج كاونتي؟
ليس إن كان لديك استحقاق كامل. سقف المطابقة في الكاونتي البالغ $1,249,125 يقيّد المقترضين التقليديين؛ وهو لا يقيّدك أنت.
اقرأ التفاصيل
هذا هو الجزء الذي يجهله معظم قدامى المحاربين ويستحق أن يُفهم على وجهه. مع الاستحقاق الكامل، يتحدد المبلغ الذي يمكنك اقتراضه بما يوافق عليه المقرض بناءً على دخلك وائتمانك، لا بسقف منشور. وفي مقاطعة يقع فيها عدد كبير من المنازل فوق حد القروض المطابقة (conforming)، يضع ذلك مشتري VA في موقع أقوى من مشترٍ بقرض تقليدي عند الدخل نفسه.
الاستحقاق (entitlement) ليس كاملًا إذا كان لديك قرض VA قائم أو كان لديك قرض لم يُستعَد استحقاقه. يستحق هذا التحقق قبل البحث لا بعده، لأن الاستحقاق الجزئي يعيد سقفًا إلى المعادلة ويغيّر ما يمكنك تقديم عرض عليه.
كيف يعمل الشراء بدون دفعة أولى، وهل هناك تأمين رهن عقاري؟
يمكنك تمويل كامل سعر الشراء دون دفعة أولى، ولا يوجد تأمين رهن شهري في أي مرحلة. ليس مخفّضًا. بل معدوم.
اقرأ التفاصيل
الشطر الثاني هو الشطر الهائل الصامت. فالمشتري بقرض تقليدي الذي يدفع أقل من 20 في المئة يسدد تأمين الرهن شهرياً حتى يبلغ عتبة معينة، وعند أسعار أورانج كاونتي يكون ذلك مبلغاً معتبراً لسنوات. أما المقترض بقرض VA فلا يدفعه إطلاقاً، وهذا يغيّر المقارنة الشهرية أكثر بكثير مما تغيّرها الفائدة.
لا يزال بإمكانك دفع دفعة أولى، وهي تخفّض رسوم التمويل (funding fee)، فالأمر مفاضلة حقيقية لا خيار كل شيء أو لا شيء. اطلب من المقرض حساب الصيغتين قبل أن تقرر الاحتفاظ بالسيولة.
كيف أجعل عرضًا بقرض VA منافسًا في سوق تتعدد فيه العروض؟
استبق السمعة السائدة. لا يزال بعض وكلاء البيع ينصحون البائعين بأن عروض VA بطيئة أو هشة، وهذه القناعة، لا القرض نفسه، هي ما يكلّف قدامى المحاربين منازل هنا.
اقرأ التفاصيل
ما ينفع فعلاً، بالترتيب: جهة إقراض تتحدث مباشرة إلى وسيط البائع وتضمن ملفك، واكتتاب كامل بدل موافقة مبدئية بسيطة، وفترة فحص مختصرة تسندها معاينات محجوزة سلفاً، وتاريخ إغلاق يطابق ما طلبه البائع.
رأينا نحن، وسنقوله لوسيط البائع نيابةً عنك: مشتري VA مكتمل الاكتتاب، بلا اشتراط دفعة مقدمة وبلا تأمين رهن، ليس مشترياً أضعف من مشترٍ تقليدي يدفع 10 في المئة. بل هو في الغالب أقوى. ومهمتنا أن نتأكد من أن من يقدّم المشورة للبائع يعلم ذلك.
من المؤهل؟
يتوقف الأمر على مدة الخدمة، وعلى وقت خدمتك، وعلى طبيعة تسريحك. كما قد يستوفي الشروط الأزواج الباقون على قيد الحياة لعسكريين توفوا أثناء الخدمة أو بسبب إعاقة مرتبطة بالخدمة.
اقرأ التفاصيل
تختلف متطلبات الخدمة باختلاف الحقبة وبحسب ما إذا كنت قد خدمت في زمن الحرب أو السلم، والمنتسبون الحاليون يستوفون الشروط عادة بعد فترة متصلة في الخدمة الفعلية. وقد تؤهل الخدمة في National Guard وفي Reserve وفق شروطها الخاصة.
المستند الحاسم هو شهادة الأهلية (Certificate of Eligibility)، ويحتاجها مقرضك لإتمام الاكتتاب. قدّم الطلب عبر VA.gov، أو اطلب من المقرض استخراجها، وهو الأسرع عادة. افعل ذلك قبل البحث لا حين يكون العرض قائمًا بالفعل.
كم تبلغ رسوم التمويل (funding fee)؟
نسبة تُدفع مرة واحدة من القرض، أعلى في الاستخدام الأول منها في اللاحق، وأقل إذا قدّمت دفعة أولى. ويمكن تمويلها ضمن القرض.
اقرأ التفاصيل
| ما الذي يغيّره | الأثر |
|---|---|
| الاستخدام الأول مقابل الاستخدام اللاحق | الاستخدام اللاحق أعلى تكلفة |
| الدفعة الأولى نقدًا | دفعة أولى أكبر، رسوم أقل |
| إعاقة مرتبطة بالخدمة العسكرية | معفى بالكامل في العادة |
| الزوج الباقي على قيد الحياة | معفى بالكامل في العادة |
الإعفاء هو البند الأجدر بالتحقق. فالمحارب القديم الذي يتقاضى تعويضاً عن إعاقة مرتبطة بالخدمة معفى عموماً من الرسم كلياً، وهو على قرض في أورانج كاونتي توفير كبير يغفل عنه أحياناً مقترضون يفترضون أنه يسري على الجميع بالتساوي.
تمويل الرسم داخل القرض أمر معتاد ويبقي سيولتك عند الإغلاق قريبة من الصفر، مقابل فائدة عليه طوال المدة. اطلب من مقرضك أن يعرض عليك الصيغتين.
ما الرسوم التي يجوز للمُقرض تحصيلها مني عند الإقفال؟
أقل مما في القرض التقليدي. الرسم الثابت الذي يتقاضاه المقرض محدود بسقف 1 في المئة من مبلغ القرض، وثمّة رسوم لا يجوز تحميلك إياها أصلًا.
اقرأ التفاصيل
الأثر العملي هو كشف تسوية أقصر وأسهل في التوقع. كما يعني ذلك أن رصيد البائع لتغطية تكاليف الإغلاق يذهب أبعد، لأن المواضع التي يُستهلك فيها أقل.
قارن مع ذلك تقديرات القرض (Loan Estimate) بين المقرضين. السقف يقيّد جزءًا من الكلفة ولا يقيّد المعدل، والفرق بين مقرضَي VA على الملف نفسه قد يظل مالًا حقيقيًا على مدى الأجل.
هل يجب أن أسكن في المنزل؟
نعم. تُقرّ بأنك تنوي السكن فيه، عند التقديم ومرة أخرى عند الإقفال، ولذلك لا يمكن استخدام قرض VA لشراء عقار للإيجار.
اقرأ التفاصيل
يُتوقع الإشغال عادة خلال مدة معقولة بعد الإقفال، مع تسهيلات للعسكريين الذين تجعل واجباتهم ذلك غير عملي، بما في ذلك الإشغال من قِبل الزوج أو الزوجة في بعض الحالات.
ما لا يمنعه هو شراء عقار يضم أكثر من وحدة والسكن في إحداها، وهي استراتيجية حقيقية لمحارب قديم يريد أن يبدأ بعقار مدرّ للدخل. إن كان ذلك يهمّك فاطرحه مع جهة الإقراض مبكراً، لأنه يغيّر طريقة الاكتتاب.
ماذا يفحص تقييم VA؟
القيمة، ومجموعة من الحدود الدنيا لحالة العقار. ويصدر المثمّن إشعارًا يعدّد كل ما يجب إصلاحه قبل أن يُقفل القرض.
اقرأ التفاصيل
الشروط تتعلق بالسلامة وسلامة البناء لا بالمظهر: أنظمة عاملة وسقف سليم ومداخل آمنة وخلوّ من المخاطر الظاهرة. وفي منزل أقدم في أورانج كاونتي قد يُظهر ذلك أحياناً بنوداً كان تقييم تقليدي ليتجاوزها، ويجب حلّها قبل الإغلاق لا بعده.
يستحق ذلك المعرفة حين تتقدم بعرض على منزل يحتاج ترميمًا. ويستحق أيضًا طرحه مع البائع مبكرًا، لأن إصلاحًا مطلوبًا يُكتشف في الأسبوع الثالث تفاوضٌ كنت تفضّل إجراءه في الأسبوع الأول.
هل يمكنني استخدامه مرة أخرى، أو السماح لمشترٍ بتحمّله؟
نعم لكليهما. يمكن استعادة الاستحقاق واستخدامه مجددًا، ويمكن أن يتولّى قرض VA مشترٍ مؤهل بموافقة.
اقرأ التفاصيل
ميزة تحمّل القرض من الغير تستحق التذكر لاحقًا. إن اشتريت بمعدل منخفض ثم ارتفعت المعدلات، فإن قرضًا يستطيع مشترٍ مستقبلي أن يتسلمه بمعدلك يصبح ميزة بيع حقيقية، وقليل جدًا من البائعين يدركون أنها بحوزتهم.
هناك أيضًا مسار إعادة تمويل مبسّط لخفض معدل الفائدة لاحقًا، وهو عادة أبسط من إعادة التمويل التقليدية. لا يغيّر أي منهما ما تفعله اليوم، لكنهما معًا سببان يجعلان القرض أثمن مما يبدو عليه في يومه الأول.
الأسئلة الشائعة
أسئلة شائعة حول قروض VA
هل يوجد حد لقرض VA في أورانج كاونتي؟
ليس مع الاستحقاق الكامل. فحد القروض المطابقة في المقاطعة والبالغ $1,249,125 يقيّد المقترضين التقليديين لا أنت، فالمبلغ يتحدد بما يوافق عليه المقرض بناءً على دخلك وائتمانك. وفي سوق يقع فيها كثير من المنازل فوق ذلك الحد، يضع ذلك مشتري VA في موقع أقوى من مشترٍ تقليدي عند الدخل نفسه.
هل حقًا لا يوجد تأمين على الرهن العقاري؟
لا شيء، في أي مرحلة، وهذا هو الجزء الهائل الذي يمر بهدوء. فالمشتري التقليدي الذي يدفع أقل من 20 percent يسدّده شهرياً لسنوات، وبأسعار أورانج كاونتي يكون مبلغاً ذا شأن. وهو يغيّر المقارنة الشهرية بين القرضين أكثر بكثير مما يغيّرها سعر الفائدة.
لماذا يبدو بعض البائعين متحفظين تجاه عروض VA؟
سمعة عمرها عقود لا شيء راهن، وذلك الاعتقاد لا القرض نفسه هو ما يكلّف المحاربين القدامى منازل هنا. فمشتري VA بملف مكتمل الاكتتاب ومن دون اشتراط دفعة مقدمة ومن دون تأمين على الرهن كثيراً ما يكون أقوى من مشترٍ تقليدي بدفعة مقدمة 10 percent.
كيف أجعل عرضي بقرض VA تنافسيًا؟
اكتتاب كامل بدل موافقة مبدئية بسيطة، وجهة إقراض تتحدث مباشرة إلى وسيط البائع، وفترة فحص مختصرة تسندها معاينات محجوزة سلفاً، وتاريخ إغلاق يطابق ما طلبه البائع. ثم على أحدهم أن يتأكد من أن وسيط البائع قد فهم الملف.
ما رسوم التمويل (funding fee) وهل يمكنني تجنّبها؟
نسبة تُدفع مرة واحدة من قيمة القرض، أعلى عند الاستخدام اللاحق وأدنى إن قدّمت دفعة مقدمة، ويمكن تمويلها ضمن القرض. والمحارب القديم الذي يتقاضى تعويضاً عن إعاقة مرتبطة بالخدمة معفى عموماً بالكامل، وكذلك كثير من الأزواج الباقين على قيد الحياة، وهذا هو البند الأجدر بالتحقق.
كيف أحصل على شهادة الأهلية (Certificate of Eligibility)؟
قدّم الطلب عبر VA.gov أو اطلب من جهة الإقراض أن تطلبها، وهو الأسرع عادةً. وجهة الإقراض تحتاجها للاكتتاب، فأنجزها قبل أن تبدأ البحث لا حين يكون هناك عرض قائم. وتتوقف الأهلية على مدة الخدمة وتوقيتها وطبيعة تسريحك.
هل يمكنني استخدام قرض VA لعقار مؤجَّر؟
لا. أنت تقرّ بأنك تنوي شغل المنزل، عند تقديم الطلب وعند الإقفال معاً. وما يمكنك فعله هو شراء عقار يضم أكثر من وحدة والسكن في إحداها، وهي استراتيجية حقيقية للبدء بعقار مدرّ للدخل. اطرح ذلك على مقرضك مبكراً، لأنه يغيّر عملية الاكتتاب.
ما الذي يبحث عنه تقييم VA؟
القيمة، إضافة إلى حد أدنى من شروط العقار يتناول السلامة وسلامة البناء لا المظهر: أنظمة عاملة وسقف سليم ومداخل آمنة وخلوّ من المخاطر الظاهرة. وفي منزل أقدم في أورانج كاونتي قد يشير إلى بنود كان تقييم تقليدي ليتجاوزها، ويجب حلّها قبل الإغلاق.
هل تكاليف الإقفال لديّ أقل؟
نعم عموماً. فرسم جهة الإقراض الموحّد مسقوف عند 1 percent من القرض، وبعض الرسوم لا يجوز تحميلها عليك إطلاقاً، فيأتي بيان التسوية أقصر ويمتد ائتمان البائع أبعد. ومع ذلك قارن بين مستندات Loan Estimate، لأن السقف لا يقيّد السعر.
هل يمكن لمشترٍ مستقبلي أن يتولى قرض VA الخاص بي؟
نعم، بموافقة، ويستحق الأمر أن يُتذكَّر. فإن اشتريت بسعر فائدة منخفض ثم ارتفعت الأسعار، صار القرض الذي يمكن لمشترٍ أن يتحمّله بسعرك ميزة بيع حقيقية، وقليلون جداً من البائعين يدركون أنهم يملكون واحدة. كما يمكن استرداد استحقاقك واستخدامه مجدداً.