Newport Harbor

新港灘市（City of Newport Beach）在下灣一帶只劃出一個 Newport Harbor 區域，其中較大的幾個社區各有自己的專頁：Balboa Island、Lido Isle 與 Bayshores 各有一頁。本頁寫的是剩下的部分，也就是水域本身，以及水上與水邊那些小聚落。Beacon Bay 位於北岸，緊鄰 Bayside Drive；Linda Isle 與 Harbor Island 是靠門禁橋進入的私人島；Bay Island 是 Balboa Peninsula 旁的一座合作制島嶼；Bayside Cove 則是港緣的一處門禁公寓社區。

市府把 Newport Harbor 描述為美國最大的休閒港灣之一。這裡停泊著 9,000 艘以上的休閒船隻，持有 1,200 份以上的繫泊許可，市府還負責灣岸沿線 850 座以上獲准的住宅碼頭。這一切之下的潮間帶土地都以公共信託方式為全體加利福尼亞州居民持有，市府是代州行使管理的受託人。2025 年 11月，市府啟動了 Newport Harbor Dredging Project，並稱它是為該港灣規劃的規模最大、也是最後一次的重大疏濬。

按市府公布的每一項尺度看，這些聚落都很小。Linda Isle 造於 1933 年、1960 年代開發，是一個從 Bayside Drive 經門禁橋進入、共 107 宗地的島上社區，市府協會紀錄中有 106 戶住宅。Harbor Island 開發於 1926 年，在 Linda Isle 與 Collins Island 之間有 35 宗地，市府登錄 31 戶住宅，並在 Harbor Island Road 盡頭有自己的門禁橋。Bay Island 是一個獨棟住宅合作社，測繪時定為 25 個單位，實際蓋成 24 個，其中一個是管理員住所；只能經一座門禁人行橋進入，島上禁止機動車，住戶在 501 West Bay Avenue 一座 48 車位的停車樓停車。Beacon Bay 有 94 戶住宅，不設門禁，Bayside Cove 則是一個 59 戶的門禁社區。

這裡的成交量以個位數計，因此本頁給出的是數量而非統計量。2026 年 1 月 1 日至 8 月 17 日之間，這些小聚落共有六戶住宅成交：Beacon Bay 兩戶、Linda Isle 三戶、Bayside Cove 一戶。資料擷取當日有九戶在售，另有一戶已進入待完成狀態。若要在樣本量站得住腳的前提下看價格背景，周邊的 Lower Newport Bay - Balboa Island MLS 區域在同一時段錄得 40 筆成交，中位價為 $5,875,000。

這座港灣的法律沿革，始於州議會在 7月 25, 1919 把潮灘地與水下土地授予新港灘市（City of Newport Beach）。1927 年，其中部分潮灘地被回填並整治，屬於一項改良計畫的一部分，該計畫包括疏浚一條通往可航水域的航道，以及興建港口設施。那片回填地，就是本頁某些社區真真切切站著的土地。

這些小島起初是消遣之地。Bay Island 於 1904 年由 R. J. Waters 與 Rufus Sanborn 以 $350 購得，兩人在島上組了一個獵鴨俱樂部，俱樂部的組織形式留存在今日的合作社中。Harbor Island 於 1926 年開發。Linda Isle 於 1933 年造成，1960 年代闢為住宅島。

Beacon Bay 擁有這個港區最不尋常的地權故事。1938 年，本市把一小部分填築潮汐地出租作住宅使用，此後 Beacon Bay 一直是一個向市府承租土地的住宅社區。州議會在 1978 年透過當地俗稱 Beacon Bay Bill 的法律確立了這項安排，把約三英畝填築潮汐地自普通法公共信託中解放出來，使住宅出租得以延續，租約格式依公平市場租金核定，租金收入撥入本市的潮汐地基金。