هل يمكنني نقل أساس ضريبة عقاري إلى المنزل الجديد؟
إذا كنت في الخامسة والخمسين أو أكثر يوم بيع منزلك الحالي، فنعم، حتى لو كان المنزل الجديد أغلى. تحت 55 عاماً تُعاد ضريبتك إلى ما تدفعه، وهو ارتفاع كبير عند الانتقال إلى منزل أكبر.
اقرأ التفاصيل
| وضعك | ماذا يحدث للضريبة |
|---|---|
| بعمر 55 عامًا فأكثر، وشراء مسكن أرخص أو بالسعر نفسه | قيمتك الخاضعة للضريبة السابقة تنتقل معك |
| بعمر 55 عامًا فأكثر، وشراء مسكن أغلى | القيمة القديمة مضافًا إليها المبلغ الزائد على قيمة المسكن السابق فقط |
| دون 55 عامًا | يُعاد ضبطها على سعر شرائك |
الصف الأوسط هو ما يسيء الناس قراءته. فالانتقال إلى منزل أغلى لا يسقط أهليتك ولا يعيدك إلى سعر الشراء الكامل، فيكون الانتقال في سن 55 فما فوق أرخص كثيراً في الغالب مما يوحي به السعر. ويُسمح بذلك حتى ثلاث مرات للشخص.
تُقاس الأهلية يوم إغلاق منزلك الحالي، لا يوم طرحه للبيع ولا يوم شرائك. وإن كان أحد أفراد الأسرة قريباً من سن 55، فإن تاريخ الإغلاق يصير شرطاً يستحق التفاوض عليه لا القبول به، والخطأ فيه بثلاثة أسابيع طريقة باهظة لتعلّم ذلك.
هل يوافق المُقرض على تمويلي بينما ما زلت أملك منزلي؟
سيحتسبون دفعتَي السكن كلتيهما إلى أن يُغلق بيع منزلك الحالي فعلياً. لا عند طرحه للبيع، ولا عند دخوله حساب الضمان (escrow)، وهذا القيد هو الذي يحدد ما إذا كان الشراء أولاً متاحاً أصلاً.
اقرأ التفاصيل
بعض المشترين يحتملون الأمرين بارتياح؛ وكثيرون لا. تحديد أي الفريقين أنت هو الحديث الأول لا الأخير، لأن اكتشاف ذلك بعد أن تكون قد تعلقت بمنزل يعني بعد ظهر سيئًا وموقفًا تفاوضيًا ضعيفًا.
هناك مسارات إن كان الجواب لا: تمويل جسري (bridge financing) مقابل حقوق ملكيتك في منزلك الحالي، أو إيجار موثّق من المنزل الذي تغادره في بعض الحالات، أو دفعة مقدمة أكبر تخفض القسط الجديد. وكلها تحتاج ترتيباً مسبقاً، وهذا وحده هو سبب البدء مع جهة الإقراض لديك.
كيف أنافس ولديّ منزل يجب بيعه؟
بأن تتقدم في بيع منزلك أنت قدر الإمكان قبل أن تقدّم عرضك. البائع الذي يقارن العروض يرى «في حساب الضمان بالفعل» و«لم يُطرح للبيع بعد» أمرين مختلفين تماماً.
اقرأ التفاصيل
العرض المشروط ببيع منزلك يمنح البائع حق مواصلة التسويق ومطالبتك برفع الشرط خلال مهلة قصيرة إن وصل عرض أفضل. تلك الحماية حقيقية، لكنها ليست يقيناً، وفي سوق تتلقى فيها المنازل الجيدة عدة عروض يفوز العرض الخالي من الشروط عادةً حتى بسعر أقل.
لذا فإن أقوى صيغة للانتقال إلى منزل أكبر هي: منزلك مهيّأ ومسعّر ويفضّل أن يكون في حساب الضمان (escrow) مع رفع الشروط الوقائية، ثم تقدّم عرضك. وثاني أقوى صيغة هي الشراء أولاً إن كنت تحتمل ذلك. وأضعفها، وهي التي يجربها معظم المشترين أولاً، عرض مشروط على منزل لم يُطرح للبيع بعد.
كم يمكنني الاقتراض عند المستوى السعري التالي؟
حتى $1,249,125 لمنزل من وحدة واحدة في أورانج كاونتي قبل أن تدخل نطاق الجامبو، حيث تتغيّر الدفعة الأولى والاحتياطيات والجدول الزمني جميعًا.
اقرأ التفاصيل
يهم هذا الخط في الانتقال إلى منزل أكبر أكثر مما يهم في الشراء الأول، لأن المنتقلين كثيراً ما يعبرونه للمرة الأولى. وشراء يقع فوقه بقليل يستحق التسعير بالطريقتين، إذ قد تكون دفعة مقدمة أكبر قليلاً تعيد القرض إلى ما دونه أعلى قيمة على مدى المدة من أي شيء يُنتزع في التفاوض على السعر.
حقوق الملكية المتحصلة من بيعك هي ما يجعل ذلك ممكناً، ولهذا فإن حساب صافي العائد يسبق العرض لا يليه. وما يصل إلى حساب الضمان التالي هو سعر البيع ناقص سداد القرض وتكاليف البيع وأي استقطاع ضريبي (withholding)، وهذا الرقم أدنى عادةً مما يفترضه الناس.
هل سأدين بضريبة على المنزل الذي أبيعه؟
يمكنك استثناء ما يصل إلى $250,000 من الأرباح، أو $500,000 عند الإقرار المشترك، إذا كنت قد امتلكته وسكنته 24 شهراً على الأقل من السنوات الخمس الأخيرة. وما زاد على ذلك يخضع للضريبة.
اقرأ التفاصيل
في منزل احتُفظ به طويلاً في هذه المقاطعة قد يتجاوز الربح الإعفاء بمريح، والذي يخفضه هو ما أنفقته على المنزل من تحسينات رأسمالية (capital improvements). ويجدر إيجاد تلك المستندات قبل طرح العقار للبيع لا بعده، لأنها لا تخفض الربح الخاضع للضريبة إلا إذا استطعت إبرازها.
كما سيحجز الضمان حصة من سعر البيع لصالح الولاية ما لم تُثبت إعفاءً قبل الإقفال. وهذا دفع مسبق لا ضريبة إضافية، لكنه يخرج من المال الذي كنت تنوي وضعه دفعةً أولى على المنزل التالي، فمكانه في الحساب.
كم ستكون فاتورة ضريبة المسكن الجديد؟
إن لم تكن تنقل أساسًا ضريبيًا معك، فنحو 1 في المئة مما دفعته زائد السندات المقرّة من الناخبين وأي ضريبة خاصة. لا ما كان يدفعه البائع.
اقرأ التفاصيل
الرقم المعروض في الإعلان يخص البائع ويعكس ما دفعه، ربما قبل عقود، ثم نما وفق جدول محدود السقف. أما رقمك أنت فيحدده سعر شرائك. وفي الانتقال إلى منزل أكبر يبلغ هذا الفارق غالباً مئات الدولارات شهرياً، وكثيراً ما يسقط من المقارنة التي يجريها الناس بين منزلهم الحالي والمنزل التالي.
تصل الفاتورة التكميلية أيضًا بعد بضعة أشهر من الإقفال، مغطية الفرق عن بقية السنة الضريبية. وهي لمرة واحدة، وليست خطأً، وتحلّ حين تكون قد دفعت للتو تكاليف الانتقال.
بأي ترتيب ينبغي أن أفعل ذلك؟
المقرض، ثم حصيلة البيع، ثم البحث، ثم العرض للبيع. لا أن تعرض للبيع، ثم تُصاب بالذعر، ثم تشتري أي شيء متاح داخل مدة حساب الضمان.
اقرأ التفاصيل
ينتج الترتيب البديهي أسوأ نتيجتين في الانتقال إلى منزل أكبر: دفع زائد على المنزل التالي لأنك صرت محتاجًا إليه، وقبول عرض أضعف على منزلك الحالي لأنك محتاج إلى التوقيت. وكلتاهما يمكن تفاديها وكلتاهما شائعة.
أما جانب البائع في هذا القرار، بما فيه الطرق الأربع لترتيب الصفقتين وما يقدّمه لك عقد الإيجار المرتد، فمشروح بالكامل في صفحة البيع للانتقال إلى منزل أكبر لدينا. اقرأ الصفحتين؛ فهما نصفا المسألة نفسها.
الأسئلة الشائعة
أسئلة شائعة حول المشترين المنتقلين إلى منزل أكبر
هل يمكنني نقل أساس ضريبة عقاري إلى المنزل الجديد؟
إن كنت في الخامسة والخمسين أو أكبر يوم بيع منزلك الحالي، فنعم، وحتى لو كان المنزل الجديد أغلى: تحتفظ بقيمتك الخاضعة للضريبة القديمة وتضيف فقط ما يزيد على قيمة المنزل السابق. أما دون 55 فتُعاد إلى سعر شرائك. ويُسمح بذلك حتى ثلاث مرات للشخص.
هل يُسقط شراء منزل أغلى أهليتي؟
لا، وهذا أكثر جزء يُساء فهمه فيه. الانتقال إلى منزل أغلى لا يعيدك إلى سعر الشراء الكامل. تحتفظ بأساسك القديم وتضيف فقط المبلغ الذي يتجاوز به المنزل الجديد قيمة المنزل السابق، وهذا يجعل الانتقال في سن 55 فما فوق أرخص كثيراً مما يوحي به السعر.
متى تُقاس الأهلية على وجه التحديد؟
في اليوم الذي يُقفل فيه بيع منزلك الحالي، لا حين تعرضه ولا حين تشتري. وإن كان أحد أفراد الأسرة قريباً من الخامسة والخمسين، صار تاريخ الإقفال بنداً يستحق التفاوض عليه لا القبول به كما هو. والخطأ بثلاثة أسابيع طريقة باهظة لتعلّم ذلك.
هل يوافق المُقرض على تمويلي بينما ما زلت أملك منزلي؟
يحتسبون قسطي السكن معاً حتى يُقفل بيع منزلك الحالي فعلاً، لا حين يُعرض أو يدخل الضمان. وقدرتك على تحمّل القسطين هي القيد الذي يقرر ما إذا كان الشراء أولاً متاحاً أصلاً، فهو المحادثة الأولى لا الأخيرة.
ماذا لو لم أستطع تحمّل الدفعتين معًا؟
هناك مسارات: تمويل جسري مقابل حقوق ملكيتك الحالية، أو احتساب إيجار موثق من المنزل الذي تغادره في بعض الحالات، أو دفعة أولى أكبر تخفض القسط الجديد. وكلها تحتاج ترتيباً مسبقاً، ولهذا تبدأ من جهة الإقراض.
هل ينجح العرض المشروط؟
أحياناً، وهو أضعف الخيارات. يحتفظ البائع بحق مواصلة التسويق وبحق مطالبتك برفع الشرط الوقائي خلال مهلة قصيرة. وفي سوق تتلقى فيه المنازل الجيدة عدة عروض، يفوز العرض الخالي من الشروط عادةً حتى بسعر أدنى. وما يجعل هذا مقبولاً هو تقدّم بيع منزلك أنت.
كم من عائدات بيعي يصل إلى الشراء التالي؟
أقل مما يفترض الناس: سعر البيع ناقص سداد القرض وتكاليف البيع وأي مبلغ محجوز. أجرِ هذا الحساب قبل أن تقدّم عرضاً على المنزل التالي لا بعده، فهو أشيع سبب يضطر معه المشتري المنتقل إلى منزل أكبر لإعادة التفاوض.
هل سأدين بضريبة عند بيع منزلي الحالي؟
يمكنك استثناء ما يصل إلى $250,000 من الربح، أو $500,000 للزوجين معاً، بشرط 24 شهراً من الملكية والإقامة خلال السنوات الخمس الأخيرة. وفي منزل احتُفظ به طويلاً في أورانج كاونتي كثيراً ما يتجاوز الربح ذلك، ومستندات التحسينات الرأسمالية لا تخفضه إلا إذا استطعت إبرازها، فابحث عنها قبل الطرح للبيع.
كم ستكون الضريبة العقارية للمنزل الجديد؟
نحو 1 percent مما دفعته إضافة إلى السندات التي أقرّها الناخبون وأي ضريبة خاصة، إن لم تكن تنقل أساساً ضريبياً معك. والرقم المذكور في الإعلان يخص البائع وقد يعود إلى عقود. وتصل فاتورة تكميلية لبقية السنة الضريبية على حدة، بعد أشهر من الإقفال.
ما الترتيب الصحيح للقيام بكل هذا؟
المقرض أولًا، ثم حساب صافي العائد، ثم البحث، ثم طرح المنزل للبيع. الترتيب البديهي، أي الطرح ثم التسرّع، ينتج عنه دفع زائد على المنزل التالي وقبول عرض أضعف على المنزل الحالي، لأنك تكون عندئذ محتاجًا إلى التوقيت.