Westpark

Westpark 在 MLS 上以單一名目銷售，規劃上卻是兩塊。爾灣市（City of Irvine）的總體規劃（General Plan）將規劃區 14（Planning Area 14），也就是 Westpark，列為 858 英畝，將規劃區 38，也就是 Westpark II，列為 470 英畝，因此買家以同一個名字挑選的土地合計 1,328 英畝。同樣的表格把規劃區 14 的上限訂為 5,285 個住宅單元，規劃區 38 訂為 3,413 個。這些是開發許可的上限，而非已建成數量的統計，且兩半各自治理，因此一個地址落在界線的哪一側，決定了由誰向它收費。

2026 年 27 1月 至 20 7月 之間，這裡成交了 42 戶住宅，中位數價格 $1,155,000，中位單價每平方英尺 $824，中位成交面積 1,353 平方英尺。一半在 20 天內進入履約保證，典型成交價落在原始開價的 98.1%。同一份匯出資料裡另有 30 個在售物件，比成交節奏一個月能消化的量還多。

這個中位數蓋住的是一個分裂的市場。42 宗成交中有十九宗落在 $1 百萬 以下，七宗落在 $2 百萬 至 $3 百萬 之間，無一超過 $3 百萬。實際成交的樣本是 20 戶獨棟住宅、19 戶共管公寓與 3 戶連棟住宅，因此村區中位數描述的是一種混合，真正對買家有意義的，是他正在看的那類產品的數字。

在市府自己的 HOA 紀錄裡，有三個主協會持有這片土地。Westpark Maintenance District 按其自身統計涵蓋 4,259 戶住宅，由 Powerstone Property Management 自 9060 Irvine Center Drive 管理。Culverdale 一側屬於 Westpark Village I / Culverdale Community Association，管理方相同。Westpark II 屬於 Paseo Westpark Maintenance Association，由 Action Property Management 管理，其規約把會員界定為 Westpark II 最終邊界內房屋的業主。Westpark Maintenance District 之下有三個具名子協會，Paseo Westpark 之下有八個，因此單一個地址可能背著兩層治理。

Paseo Westpark 自己的規則寫明，若屋主同時屬於某個建案協會，兩邊會分別向他計費，他會收到兩份帳單；管理費在每月一日到期，帳單則在上一個月二十號前後寄出。某個具體地址每月的持有成本，必須在解除附帶條件之前從該地址的代管文件中取得，而在這裡比較兩棟房子，比的並不是同一個數字。

公共休閒設施位於市有土地上。市政府的公園圖層在這兩個 規劃 區域 內記錄了六座公共公園，合計 69.9 英畝。其中最大的是 Colonel Bill Barber Marine Corps Memorial Park，位於 4 Civic Center Plaza，市政府給出的面積約為 42 英畝，每日上午 9 點至下午 6 點開放，園內有 Deanna Manning Stadium、六片有燈光的網球場、四座有燈光的打擊練習籠和一座露天劇場。業主組織的泳池和公園是疊加在這六座之上，而本地沒有任何業主組織公布其數量，因此本頁只計算市政府記錄在案的部分。

在 1月 到 7月 of 2026 之間成交的住宅，建成年份自 1971 到 2021，也就是把五十年的興建放進了同一個 MLS 標題之下。這批房子中最舊的在 Culverdale 那一側，其小學與 Westpark Elementary 同屬 Irvine Unified 的一個超級學區。於是一個較舊的地塊與一個較新的地塊落在同一個學校分配之內，而在這裡比較兩個地址的買方，往往是在比較兩個年代。

這兩個協會記下了先後順序。IRS 於 1月 1992 認定 Westpark Maintenance District 為免稅協會，於 10月 1996 認定 Paseo Westpark Maintenance Association，可見後半部分比前半部分晚了將近五年才走到需要自設法人的地步。Westpark Maintenance District 在最近一個申報期報告收入 $3,260,417，Paseo Westpark 則為 $1,772,102，這些就是買家在兩側各自承接的公共區域背後的預算。

市府的公園紀錄是不會易手的那一部分。Table A-2 of the General Plan Land Use Element 把 Planning Area 14 的 126 英畝劃入 Recreation 用地類別，而公園圖層顯示 Planning Area 14 內有四座公園，Planning Area 38 內有兩座。兩座中的一座，位於 15 Sweet Shade 的 Sweet Shade，如今設有 Sweet Shade Ability Center，那是一處市府設施，其 1,500 平方英尺的多功能廳可坐約 50 到 80 人，週一到週六上午 10 點到下午 6 點開放。