El Camino Real

El Camino Real 在尔湾市（City of Irvine）自己的编号里是第 11 号规划区（Planning Area 11），分区法规把它的边界定为西至 Culver Drive、北至 Interstate 5、东至 Jeffrey Road、南至Irvine Center Drive。总体规划把该规划区列为 1,159 英亩，上限为 5,420 个住宅单元，其中 2,818 个划归中密度类别、2,590 个划归中高密度。那个上限是开发权的天花板，而不是房屋的统计数，而且这里没有建商在朝它施工，因此这个村落里易手的房子都是二手房。

2026 年 14 1月 到 17 7月 之间，该村落成交了 36 套住宅，中位价 $1,472,500，中位单价每平方英尺 $794，中位成交面积 1,711 平方英尺。一半在 20 天内进入托管，成交价中位数落在原始要价的 98.5%。在这个中位数之下，结果分化明显：36 笔中有 11 笔高于最初要价成交，22 笔低于最初要价，在市天数从当天到 162 天不等。同一份导出数据里另有 26 个在售房源，因此买家面对的现有房源规模，大约相当于半年内全部成交量的四分之三。

El Camino Real 之上没有单一的协会。市府自己的业主协会地图在规划区 11（Planning Area 11）内记录了十三个各自独立的协会，其中包括 Deerfield Community Association、Ranch Homeowners Association、Heritage Park Community Association、Greentree Homes Association、Walnut Square Community Association 和 Irvine Wildflower Association，在市府记录上各自对应不同的管理公司。市府还以书面说明，El Camino Real 的部分区域根本不在任何业主协会覆盖之下。因此相隔几个街区的两套房子，可能落在不同的管理文件和不同的设施使用权之下，某个具体地址的月费只能出自该地址自己的披露文件，别无他处。

Deerfield Community Association 是这十三个协会中最大的一个，覆盖 960 户。在自己的网站上，它列出五座泳池和五座戏水池、两座水疗池，以及五处公园区和六处幼儿游戏场，全部仅供其成员住宅使用。另外十二个协会没有公布任何可读的设施资料，因此本页不为它们主张任何内容。对所有人开放的是市府自己的清单：规划区内共有六座市府公园，合计 64 英亩，而总体规划把该规划区中的 113 英亩保留作康乐用途。其中最大的是 14301 Yale Avenue 的 Heritage Community Park，36.5 英亩，设有十二片带灯光网球场、四片带灯光匹克球场、三片带灯光篮球场、三片带灯光足球场、两座带灯光棒球场、一处喷水游乐区、一座露天剧场和一座湖。

El Camino Real 是最初的尔湾。市府关于建市经过的自述，把位于这个村落内的 the Ranch 列入到 1970 年已建成的村落之中，正是这些最早社区的居民在 28 12月 1971 投票建立了一座远比 William Pereira 和 Irvine Company 规划师为 50,000 人口所画的城市更大的城市。在这里买房，就是买进尔湾在建市之前就已存在的那一部分，这也是这里的街道格局、地块尺寸和退缩距离，读起来与 Jeffrey Road 以东任何新建区域都不同的原因。

房屋本身印证了这个年代。2026 年 1 月至 7 月成交的 36 套房屋中，三十五套建于 1969 年至 1982 年，一套建于 2015 年，中位建成年份为 1972 年。成交面积从 862 平方英尺到 3,086 平方英尺不等，中位数为 1,711 平方英尺，每平方英尺价格从 $588 到 $1,025。看到 $794 的每平方英尺中位价时，应当把它放在小户型的背景下来读，因为正是小户型撑起了这个数字。

村区的公共部分仍在扩充。位于 4601 Walnut Avenue 的 The William Woollett Jr. Aquatics Center 拥有两座 50 米池和一座 25 码教学池，已于 6 月 29 日动工扩建，将增加一座泳池、一处戏水区、一栋训练与更衣建筑、看台、运动照明，以及沿 Walnut Avenue 的新停车场。市府预计施工将持续到 2028 年春季，并表示水上中心与隔壁的 Irvine High School 全程照常开放，预计不会封路。这是村区中心一年半的施工，在谈论 Walnut Avenue 附近任何一套房子时都该被提到。