Shady Canyon

爾灣市（City of Irvine）把 Shady Canyon 當成一個自成一格的社區公告，就是以這個名字命名的一個多邊形，而市府的規劃區圖層以 Shady Canyon PA22 涵蓋了它的 100%。對著那條界線量算，這個社區達 1,048.7 英畝，也就是 1.64 平方英里，同一條線內市府自己的地塊紀錄合計 1,045.4 英畝，共 620 筆。分區幾乎處處都是同一種：兩塊 2.1A Estate Density Residential 多邊形合起來涵蓋這片土地的 99.7%，市府的總體規劃也標注同一用途，並勾選了高爾夫球場疊加註記。全部土地都在市議會第 4 選區（Council District 4），也全部都在爾灣聯合學區（Irvine Unified School District），紀錄上任何地方都沒有第二個學區。

那片土地被拿來做什麼，是出價之前值得先弄清楚的事。在市府於此劃出的 620 筆地籍中，406 筆為住宅地塊，合計 243.5 英畝，約佔村區的 23%。高爾夫球場地塊佔 360.9 英畝，景觀維護佔 305.7 英畝，開放空間佔 77.4 英畝，私有道路佔 44.9 英畝。住宅地塊本身自 0.189 英畝到 2.139 英畝不等，中位數為 0.566 英畝，因此最小與最大地塊相差十一倍以上，同一條街上的兩個地址可能是截然不同的兩塊地。這些是市府地籍紀錄中的基地面積，並未說明任何一棟房子有多大。

406 個住宅地址分布在 24 條街道上，居首的是 Canyon Creek 的 58 個、Vernal Spring 的 43 個、Golden Eagle 的 40 個與 Prairie Grass 的 38 個，最少的是 Well Spring 與 Jewel Flower 各 4 個。市政府自己的備註欄位把其中 369 個地址標為 Shady Canyon Estates，另有 24 個標為 Shady Canyon Single Family Homes，而後面這一組只分布在三條街上，即 Redbird、Wildhawk 與 Goldfinch。進出是受控的：地址記錄列出位於 55 Shady Canyon Drive 的北側警衛室與位於 130 號的南側警衛室，市政府的門禁入口圖層在該邊界內標出五個入口點，另有 99 筆共 44.9 英畝 的地號被歸類為私有街道，也就是說路面屬於管委會資產而非公共街道，其維護由管委會負擔。

登記在案的協會是 Shady Canyon Community Association，市府把它列為 總體 協會 22.1，其下沒有子協會，由 FirstService Residential 在爾灣 15241 Laguna Canyon Road 管理。只有一層 總體 而底下什麼都沒有，意味著這裡的地址只受一套管理文件約束而不是兩套，這值得在 escrow 中確認，因為爾灣南部有許多地方並非如此。本頁所查閱的任何來源中都沒有出現攤派金額。協會自身的範圍為 675.8 英畝，佔社區的 64%，全部 406 個住宅地址都落在其中。

本頁不公布 Shady Canyon 的任何市場數字。這個村區確實有自己的 CRMLS 區域，SH - Shady Canyon，與之比對的結果也很乾淨：本地所存匯出資料中有 12 筆獨立物件，其中 4 筆已成交，6 筆在售。四筆成交低於本網站印出中位數所要求的十筆下限，因為由四棟房子算出的中位數，說的只是那四棟房子。也沒有什麼可以誠實地拿來頂替。Shady Canyon 本身就是爾灣市（City of Irvine）的一個村區，因此沒有更大的區域把它包住，也沒有更寬的中位數可以借用，而鄰近的 Turtle Rock、Quail Hill 與 Turtle Ridge 是各自獨立的村區、各有自己的 MLS 區域，其數字在本頁一概不引用。為這裡的某個地址定價，是在 24 條街道，以及相差十倍以上的地塊規模之間，逐個可比案例地推敲。

紀錄上有兩個確定的年份。Shady Canyon Golf Club 自己的網站把 2002 年列為球場開放之年，並指名 Tom Fazio 為設計師，而俱樂部公布的地址 100 Shady Canyon Drive，正是市府紀錄標為 CLUBHOUSE 的那個地址。在這個村區出現的 12 筆 CRMLS 物件，建成年份自 2002 年至 2014 年，那描述的是這 12 筆物件，而不是全部 406 個地址，也是本頁所掌握的唯一建成年份證據。在 California State Clearinghouse 中找不到這個村區的任何核准紀錄，市府的協會紀錄也把建商一欄留白，因此此處不點名任何開發商，也不主張任何創立年份。

市府的地塊紀錄確實顯示這個社區是分期做起來的。620 筆地塊中有 545 筆帶著七個編號地塊之一，其中 15941 有 146 筆，16436 有 113 筆，16267 有 75 筆，16060 有 72 筆，15461 有 58 筆，16646 有 53 筆，16154 有 28 筆。其餘 75 筆帶的則是地界調整紀錄，那是事後重畫界線留下的文書，而看到形狀不尋常地塊的買方，有理由去問產權公司自己那筆地落在哪一份紀錄上。

邊界內有一部分空地屬於市政府。二十二塊地塊合計 68.1 英畝，登記的納稅業主為爾灣市（City of Irvine），名稱為地塊 15461、15941、16436 與 16646 的字母編號分塊，其中七塊登記為 Property Adjacent to PA M。它們分屬兩份登記文書，一份來自 2002 年，一份來自 2007 年。這對背靠這些空地的地塊的景觀很重要，因為市政府擁有的土地由市政府管轄，而不受業主組織文件拘束。