هل أستطيع فعلاً تحمّل شراء منزل أول في أورانج كاونتي؟
غالباً نعم، ونادراً ما يكون المنزل الذي يتخيله الناس. الشراء الأول الواقعي هنا شقة أو منزل مدرّج، وكثيراً ما يكون في الداخل، وهو نقطة انطلاق لا تنازل.
اقرأ التفاصيل
نفضّل قول ذلك صراحةً على أن تكتشفه بنفسك عبر ستة عطلات نهاية أسبوع. فالمنازل المنفصلة قرب الساحل ليست شراءً أول معتاداً في هذه المقاطعة، والمشترون الذين يتعلقون بها يمضون عاماً حتى يدركوا ذلك. أما من يبدأون بالوحدات الملتصقة أو بمدن الداخل فهم من يمتلكون شيئاً خلال أشهر قليلة.
ما يجعل الأمر ناجحًا هو أنك تشتري مدخلًا إلى السوق لا منزلًا نهائيًا. حقوق الملكية المتراكمة في عقار أول متواضع هي ما يموّل العقار الثاني، وفي هذه المقاطعة هذا التدرّج هو الطريق الذي وصل به معظم الملاك إلى ما هم عليه.
كم أحتاج فعلاً للدفعة الأولى؟
أقل بكثير من 20 في المئة. تنزل القروض التقليدية إلى 3 في المئة لمشتري أول مرة المؤهلين، وقروض FHA إلى 3.5 في المئة، وقرض VA إلى لا شيء إطلاقًا.
اقرأ التفاصيل
| المسار | الحد الأدنى للدفعة الأولى | تأمين شهري على الرهن العقاري؟ |
|---|---|---|
| VA، مع الاستحقاق (entitlement) | 0 بالمئة | لا شيء |
| قرض تقليدي، مشترٍ لأول مرة | 3 بالمئة | نعم، إلى أن تبلغ حدًّا معيّنًا |
| FHA | 3.5 بالمئة | نعم، وغالبًا طوال مدة القرض |
| قرض تقليدي، 20 بالمئة | 20 بالمئة | لا شيء |
رقم الـ20 بالمئة الذي يحمله الناس معهم ليس شرطًا، بل هو النقطة التي يتوقف عندها تأمين الرهن العقاري. والانتظار لادّخاره في سوق كهذه يكلّف عادة في ارتفاع الأسعار أكثر مما يوفره في التأمين.
وما تحتاجه أيضًا فوق العربون هو تكاليف الإقفال والاحتياطيات. خصّص لهما ميزانية من البداية، لأن المشتري الذي يملك الدفعة الأولى بالضبط ولا شيء غيرها هو من يُرفض في مرحلة متأخرة.
ما المساعدات المتاحة، وهل أنا مؤهل؟
برامج المساعدة، ومعظمها يعدّك مشترياً لأول مرة إذا لم تكن قد امتلكت منزلاً في السنوات الثلاث الأخيرة. والمالك السابق كثيراً ما يعود مستحقاً.
اقرأ التفاصيل
قاعدة السنوات الثلاث هي أنفع حقيقة تعريفية في هذا الموضوع ولا يكاد يعرفها أحد. المشتري الذي امتلك منزلًا في ولاية أخرى قبل خمس سنوات، أو خسر منزلًا، يُعدّ اليوم عادة مشتريًا لأول مرة لأغراض البرامج.
تختلف البرامج نفسها فيما تقدمه وفيمن تخدمه، وتتوقف الأهلية عادةً على حدود الدخل وسعر الشراء ونوع العقار. تغطي صفحة المساعدة في الدفعة المقدمة لدينا ما هو متاح حالياً في أورانج كاونتي. والمهم هنا أن تتحقق بدل أن تفترض أن دخلك يستبعدك: الحدود في مقاطعة مرتفعة التكلفة أعلى مما يتوقع الناس.
كم سيكلفني ذلك فعلياً كل شهر؟
أكثر من دفعة القرض العقاري، وفي هذه المقاطعة الفجوة أكبر من معظم الأماكن: رسوم جمعية الملاك (association)، وضريبة خاصة محتملة، والتأمين، وضريبة الملكية على السعر الذي دفعته.
اقرأ التفاصيل
الشراء الأول هنا كثيراً جداً ما يكون سكناً متصلاً، ما يعني رسوم جمعية، وغالباً في مجتمع أحدث، ما يعني كثيراً ضريبة خاصة على فاتورة ضريبة الأملاك فوق ذلك. وقد يضيفان معاً بضع مئات من الدولارات شهرياً ولا يظهر أي منهما في حاسبة الرهن.
اعمل بالعكس انطلاقاً من الرقم الشهري الذي ترتاح إليه، لا إلى الأمام انطلاقاً من سعر شراء. وتأخذ حاسبة القروض لدينا الرسوم والضرائب الخاصة مُدخلات لهذا السبب بالذات، واستخدامها قبل الجولات سيجنبك التعلق بشيء لا تستطيع حمله بارتياح.
كيف أنافس مشترين يملكون مالاً أكثر؟
على اليقين وعلى السرعة، وكلاهما لا يكلّف شيئًا. الموافقة المكتتَبة بالكامل، ومدد الشروط القصيرة، وتاريخ إقفال يناسب البائع، تغلب سعرًا أعلى قليلًا أكثر مما يظن المشترون لأول مرة.
اقرأ التفاصيل
يختار البائعون العرض الأرجح إغلاقاً. فمشترٍ لأول مرة بدفعة مقدمة 3 percent وملف مكتمل الاكتتاب طرف أضمن ممن يقدّم 20 percent وموافقة مبدئية بسيطة، ويستحق الأمر التأكد من أن وسيط البائع يفهم ذلك.
ما ينبغي تجنبه هو التمدد في السعر لأجل الفوز. المنزل الذي تدفع فيه $40,000 زيادة في أسبوع تنافسي هو المنزل الذي يأتي تقييمه أقل ويُعاد التفاوض عليه على أي حال، والمشترون لأول مرة هم الأقل قدرة على تغطية الفارق.
ما الذي يفاجئ المشترين لأول مرة هنا؟
أربعة أمور، وكلها أموال تصل بعد الأموال التي كنت قد خططت لها.
اقرأ التفاصيل
| المفاجأة | ما هو |
|---|---|
| فاتورة الضريبة التكميلية | يصل بعد أشهر من إتمام البيع، ويغطي إعادة التقييم |
| ضريبة Mello-Roos | في الفاتورة الضريبية لا في رسوم الجمعية، وغالبًا بآلاف الدولارات سنويًا |
| ارتفاع رسوم جمعية الملاك | لا سيما في المجتمعات الأحدث بعد أن ينسحب المطوّر |
| الاحتياطي النقدي وتكاليف الإقفال | مطلوب إضافةً إلى العربون، لا منه |
الفاتورة التكميلية هي التي تباغت الجميع تقريبًا. يعيد شراؤك ضبط القيمة الخاضعة للتقدير، وتصدر المقاطعة فاتورة منفصلة بالفرق عن بقية السنة الضريبية، غالبًا حين تكون قد أنفقت كل شيء على الانتقال.
الأربعة كلها قابلة للمعرفة قبل أن تلتزم. اطلب الضريبة الخاصة السنوية بالدولار، واسأل عمّا فعلته الرسوم خلال السنوات الثلاث الماضية، وجنّب مبلغ الفاتورة التكميلية قبل الإقفال لا بعده.
بأي ترتيب أقوم بكل هذا؟
المقرض أولًا، دائمًا. لا معاينة منازل، ولا اختيار منطقة، ولا عطلة نهاية أسبوع في البيوت المفتوحة. الحديث مع المقرض هو ما يحدّد كل ما يليه.
اقرأ التفاصيل
لا يكلّف شيئاً، ويستغرق عصر يوم من الأوراق، ويخبرك أي مسارات التمويل مفتوحة، وكم تستطيع أن تقترض، وما رقمك الشهري الحقيقي. أما المشترون الذين يعاينون أولاً فيقضون أشهراً في شريحة سعرية خاطئة ثم يضطرون إلى البدء من جديد.
بعد ذلك: حدّد الرقم الشهري الذي ترتاح إليه، ضيّق الخيارات إلى منطقتين أو ثلاث تناسبه، أنجز الاكتتاب الكامل، ثم انظر. النظر هو الجزء الممتع، وهو يسير أفضل بكثير حين تكون القيود قد حُسمت سلفًا.
هل يمكنني استخدام مدخرات التقاعد للدفعة الأولى؟
أحياناً، وبحذر. تسمح بعض حسابات التقاعد بسحب لشراء أول، مع نظر إلى الوراء لسنتين، وتسمح خطط أخرى بالاقتراض مقابل الرصيد.
اقرأ التفاصيل
إنه مسار حقيقي، وهو من المواضع القليلة التي تهمّك فيها التعريفات فعلياً، لأن فترة النظر إلى الوراء أقصر من قاعدة السنوات الثلاث التي تعتمدها برامج المساعدة.
هل ينبغي لك ذلك سؤال مختلف عن هل تستطيع، وهو سؤال لمحاسب قانوني أو مستشار مالي لا لنا. وما نقوله إننا نرى الأمر ينجح، ونرى كذلك مشترين يفرغون حساباً كاملاً في الدفعة المقدمة ثم لا يبقى لديهم احتياطي، وتلك هي النسخة التي تنتهي بالرفض في الأسبوع الأخير.
الأسئلة الشائعة
أسئلة شائعة عن مشتري المنازل لأول مرة
هل يستطيع المشتري لأول مرة تحمّل تكلفة أورانج كاونتي فعلاً؟
غالباً نعم، ونادراً ما يكون المنزل الذي يتخيله الناس. فالشراء الأول الواقعي شقة مشتركة أو منزل ملتصق، في الداخل في كثير من الأحيان، وهو نقطة انطلاق لا تنازل. والمشترون الذين يتعلقون بالمنازل المنفصلة قرب الساحل يمضون عاماً حتى يدركوا ذلك؛ أما من يبدأون بالوحدات الملتصقة فيمتلكون شيئاً خلال أشهر.
كم أحتاج للدفعة الأولى؟
أقل بكثير من 20 في المئة. تنزل القروض التقليدية إلى 3 في المئة للمشترين المؤهلين لأول مرة، و FHA إلى 3.5 في المئة، وقرض VA إلى لا شيء. ورقم 20 في المئة ليس شرطاً، بل هو النقطة التي يتوقف عندها تأمين الرهن، والانتظار لادخاره كثيراً ما يكلف في ارتفاع الأسعار أكثر مما يوفّر.
هل ما زلت أُعدّ مشترياً لأول مرة إن سبق أن امتلكت منزلاً؟
عادةً. تعدّك معظم البرامج مشترياً لأول مرة إن لم تكن قد امتلكت منزلاً في السنوات الثلاث الأخيرة، فمن امتلك في ولاية أخرى قبل خمس سنوات، أو من فقد منزله، كثيراً ما يصير مؤهلاً من جديد. وهذه أنفع معلومة في هذا الباب ولا يكاد أحد يعرفها.
هل سيكون دخلي مرتفعاً أكثر مما يسمح بالحصول على المساعدة؟
تحقّق بدل أن تفترض. حدود الدخل في البرامج داخل مقاطعة مرتفعة الكلفة أعلى مما يتوقعه الناس، والأهلية تتوقف أيضاً على سعر الشراء ونوع العقار. واستبعاد نفسك من دون أن تنظر من أكثر افتراضات المشترين لأول مرة شيوعاً وكلفة.
كم سيكلفني ذلك شهريًا في الواقع؟
أكثر من قسط الرهن. الشراء الأول هنا كثيراً ما يكون سكناً متصلاً، ما يعني رسوم جمعية، وغالباً في مجتمع أحدث، ما يعني كثيراً ضريبة خاصة على فاتورة ضريبة الأملاك. وقد يضيفان معاً بضع مئات شهرياً ولا يظهر أي منهما في حاسبة الرهن.
كيف أنافس مشترين يملكون سيولة نقدية أكبر؟
بالعمل على اليقين والسرعة، وهما لا يكلفان شيئاً: موافقة مكتملة الاكتتاب، وفترات شروط قصيرة، وتاريخ إقفال يناسب البائع. فمشترٍ بدفعة 3 في المئة وملف مكتمل الاكتتاب طرف أوثق من مشترٍ بدفعة 20 في المئة وموافقة مبدئية بسيطة، ويستحق الأمر التأكد من أن وسيط البائع يعلم ذلك.
هل ينبغي أن أرفع سقف السعر لأفوز بمنزل؟
لا، والمشترون لأول مرة أقل الناس قدرة على تحمّل ذلك. فالمنزل الذي تدفع فيه زيادة في أسبوع تنافسي هو نفسه الذي يأتي تقييمه أدنى ويستلزم إعادة تفاوض على أي حال، وسدّ فجوة التقييم هو تحديداً ما لا يملك المشتري لأول مرة مالاً فائضاً له.
ما هي فاتورة الضريبة التكميلية؟
هي مطالبة المقاطعة لك بالفارق بين القيمة المقدَّرة القديمة وسعر شرائك، عن بقية السنة الضريبية، وتصل بعد أشهر من الإقفال. ليست خطأً ولا تكراراً، وهي توقع بكل مشترٍ لأول مرة هنا تقريباً، عادةً بعد أن يكون قد أنفق كل شيء على الانتقال.
بأي ترتيب أنجز الأمور؟
المقرض أولًا، دائمًا. لا البيوت المفتوحة. لا يكلّف شيئًا، ويستغرق فترة بعد الظهر، ويخبرك أي مسارات التمويل مفتوحة وما رقمك الشهري الحقيقي. المشترون الذين يجولون أولًا يقضون شهورًا في شريحة سعرية خاطئة ثم يبدأون من جديد.
هل يمكنني استخدام أموال التقاعد للعربون؟
أحياناً. بعض الحسابات تتيح سحباً لشراء أول مع نظر إلى السنتين السابقتين، وخطط أخرى تتيح الاقتراض مقابل الرصيد. أما إن كان ينبغي لك ذلك فسؤال لمحاسب قانوني CPA أو مستشار مالي. وتفريغ الحساب من دون إبقاء احتياطي هو ما يسبّب الرفض في الأسبوع الأخير.