هل يمكنني اصطحاب وكيلي الخاص عند التعامل مع شركة البناء؟
نعم، وينبغي أن تفعل، لكن عليك عادةً تسجيله في زيارتك الأولى. ادخل وحدك وقد تكون تنازلت عن التمثيل قبل أن تعرف أن ثمة خياراً.
اقرأ التفاصيل
الشخص الجالس خلف مكتب صالة المبيعات هو مندوب مبيعات لدى المطوّر. هؤلاء عادة لطفاء وواسعو الاطلاع وهم يمثلون البائع، أي أن من يشرح لك خياراتك هو نفسه من يجلس على الطرف الآخر من التفاوض.
معظم المطورين يدفعون لوسيط المشتري ومعظمهم يشترط التسجيل عند أول اتصال، وهنا المصيدة: تسجّل بنفسك، ثم تعود ومعك وسيط، فيستطيع المطوّر الرفض. ولا يكلفك شيئاً أن تصطحب أحداً معك في المرة الأولى، وكثيراً ما يتعذر تدارك ذلك بعدها. سجّل في الزيارة الأولى.
ما الفرق الفعلي مقارنةً بشراء منزل معاد بيعه؟
العقد والجدول الزمني والضريبة. توقّع أوراق المطوّر بدل النموذج المعياري، وقد يتحرك موعد الإغلاق، وتصلك ضريبة الملكية على قسطين تفصل بينهما شهور.
اقرأ التفاصيل
| إعادة بيع | منزل جديد البناء | |
|---|---|---|
| العقد | نموذج قياسي وشروط مألوفة | عقد شركة البناء نفسه، مكتوب لمصلحتها |
| تاريخ الإغلاق | محدَّد في العقد | مرتبط بإنجاز البناء، والموعد قابل للتغيير |
| المعاينات | مُفترض | من حقك أن تصرّ عليه |
| التفاوض | على السعر في الأغلب | غالبًا في التحسينات والحوافز |
| الضريبة العقارية | يُعاد التقييم عند الشراء | يُعاد التقييم، ثم تصل فاتورة تكميلية (supplemental bill) لاحقاً |
بند العقد هو ما ينبغي أخذه على محمل الجد. فاتفاقية المطوّر مصوغة لمصلحته، والشروط التي يعدّها مشتري المنازل القائمة أمراً مسلماً به، ومنها ما يحدث إذا تأخر التسليم وما يمكنك فعله إزاء العيوب، متروكة له ليحددها. اعرضها على محامٍ ليقرأها قبل التوقيع؛ فهي كلفة صغيرة أمام حجم الصفقة.
صف التفاوض هو الصف المفيد. فالمطوّرون يقاومون خفض السعر المعلن لأنه يمسّ قيمة كل منزل آخر في المشروع. وهم غالباً أكثر مرونة بكثير في التحسينات وتكاليف الإقفال والحوافز، وهناك يكمن المال الحقيقي.
هل أحتاج إلى فحص لمنزل جديد تماماً؟
نعم. الجديد لا يعني الخالي من العيوب، بل يعني الذي لم يُسكَن، والشخص الوحيد الذي فحص العمل حتى الآن هو من نفّذه.
اقرأ التفاصيل
رأينا نحن، وهو رأي قاطع: احصل على فحص مستقل قبل تركيب ألواح الجبس إن سمح البناء بذلك، وآخر قبل الإقفال. فالمنازل الجديدة تكشف بانتظام عن مشكلات صرف، وعيوب تنفيذ، وأعمال لم تُستكمل ببساطة، والفارق بين اكتشافها قبل الإقفال وبعده هو الفارق بين إصلاح ومطالبة.
يثني المطوّرون أحياناً عن الفحص المستقل. وهذا سبب للإصرار لا سبب لتخطيه، والمطوّر الواثق من عمله لن يمانع.
كم ستكلفني Mello-Roos في نهاية المطاف؟
في مجمّع جديد بأورانج كاونتي، عادةً آلاف الدولارات سنويًا فوق ضريبة الأملاك العادية، ويُفصح لك عنها قبل أن تلتزم.
اقرأ التفاصيل
الضريبة الخاصة تموّل البنية التحتية التي جعلت المجتمع ممكناً: الطرق والمدارس والحدائق. وهي تظهر في فاتورتك الضريبية العقارية لا في رسوم اتحاد الملاك، ولها تاريخ انتهاء، وينبغي أن يرد المبلغ وذلك التاريخ معاً في الإشعار الذي تتسلمه.
اطلب الرقم بالدولار سنوياً لا بوصفه نسبة، واسأل متى ينتهي، وضعه في حسابك الشهري إلى جانب رسوم الجمعية. فالبناء الجديد الذي بدا مقارباً في السعر لمنزل قائم كثيراً ما يتوقف عن ذلك متى دخل البندان في الحساب، وهذه أكثر مفاجأة شائعة في شراء منزل جديد هنا.
ما التقرير العام (public report) وهل ينبغي أن أقرأه؟
وثيقة إفصاح (disclosure) تصدرها الولاية بشأن التقسيم، وتُسلَّم إليك قبل أن تصبح ملتزماً. نعم، اقرأها، واقرأ معها مستندات جمعية الملاك المرفقة بها.
اقرأ التفاصيل
يغطي ما هو المشروع، وما المخطط له، وما القيود، وما الالتزامات التي تأتي مع التملك. وهو مفيد فعلًا وهو المستند الوحيد في حزمة المطوّر الذي لم يكتبه المطوّر.
اقرأه إلى جانب حزمة الجمعية: الموازنة والاحتياطيات واللوائح. ففي مجتمع جديد تكون الاحتياطيات غير مجرّبة، فانتبه إلى ما تفترضه الموازنة وإلى ما يحدث للرسوم حين يتوقف المطوّر عن دعمها، وهي زيادة حقيقية وشائعة.
هل يجب أن أستخدم المُقرض التابع لشركة البناء؟
لا. لا يستطيع المطوّر عادةً أن يشترط ذلك، وإن كان بوسعه أن يقدّم حوافز تجعله خيارًا جذابًا، وهو ما يفعله فعلًا.
اقرأ التفاصيل
الحوافز حقيقية في كثير من الأحيان وتستحق الأخذ، وبخاصة الأرصدة الموجهة لتكاليف الإقفال أو للتحسينات. وما لا ينبغي فعله هو قبول جهة الإقراض التابعة دون مقارنة، لأن الحافز قد يكون أقل من فارق السعر على امتداد عمر القرض.
احصل على عرض منافس وقارن الكلفة كلها لا الحافز المعلن. إن فاز مقرض المطوّر فخذه. وإن لم يفز، فقد كان الحافز يشتري شيئًا أقل قيمة مما بدا عليه.
كيف يعمل التمويل إذا لم يكن المنزل قد بُني بعد؟
المشكلة هي تاريخ إنجاز البناء المتغيّر. تثبيت السعر له مدة، والبناء الذي يتجاوزها قد يضطرك إلى تثبيت جديد بأي سعر تكون الفائدة قد بلغته.
اقرأ التفاصيل
تثبيت السعر لمدة ممتدة متاح وله كلفة، وما إذا كان شراؤه يستحق يتوقف على بُعد موعد الإنجاز وعلى اتجاه الأسعار. وهذا قرار حقيقي لا إجراء شكلي، وينبغي أن يُتخذ بوعي مع جهة الإقراض لا أن تنزلق إليه تلقائياً.
والنقطة المتصلة بذلك: موافقة قرضك مبنية على ظروفك وقت الموافقة. والبناء الذي يكتمل بعد ثمانية أشهر يخضع لإعادة تحقق، فتغيير الوظيفة أو قرض سيارة جديد أو رصيد ائتماني كبير في هذه الفترة قد يكلفك المنزل فعلاً. لا تغيّر شيئاً في وضعك المالي حتى تُغلق.
كيف تُحتسب الضريبة العقارية على منزل جديد؟
يجري تقديرك على القيمة بعد الاكتمال، ثم تصلك فاتورة تكميلية منفصلة، غالبًا بعد أشهر من انتقالك للسكن.
اقرأ التفاصيل
تغطي الفاتورة التكميلية الفارق بين التقدير القديم للأرض وقيمة المنزل المكتمل لبقية السنة الضريبية. وليست خطأً ولا تكراراً، وفي البناء الجديد قد تكون مبلغاً كبيراً لمرة واحدة يصل حين تكون قد أنفقت كل شيء على الانتقال.
خصّص له ميزانية قبل الإقفال. بين الفاتورة التكميلية والضريبة العادية على تقدير جديد والضريبة الخاصة ورسوم الجمعية، تكون الكلفة الشهرية الحقيقية لمنزل جديد أعلى بصورة ملموسة من قسط الرهن الذي يقارن الناس على أساسه.
ماذا يحدث إذا ظهر خلل بعد انتقالي للسكن؟
ثمة إجراء محدد وخطوة أولى إلزامية، وهي لا تبدأ بمحامٍ. أبلغ المطوّر كتابةً وامنحه فرصة المعاينة والإصلاح.
اقرأ التفاصيل
تحمل المنازل الجديدة تغطية ضمان لعناصر مختلفة ولمدد مختلفة، وثمة إجراء رسمي يجب استيفاؤه قبل أن يتقدّم أي نزاع خطوة واحدة. تخطّي هذه الخطوة لن يساعدك؛ واتّباعها يحلّ المشكلة عادة.
النصيحة العملية: بلّغ عن كل شيء كتابةً ومبكراً، حتى الأمور الصغيرة، واحتفظ بالمراسلات. فالمشترون الذين يتعايشون مع عيب سنتين ثم يشتكون يجدون أنفسهم يتجادلون حول متى اكتُشف لا حول العيب نفسه.
الأسئلة الشائعة
أسئلة شائعة عن شراء منازل البناء الجديد
هل يمكنني اصطحاب وكيلي الخاص عند التعامل مع شركة البناء؟
نعم، وعليك عموماً تسجيلهم في زيارتك الأولى. فالشخص الجالس خلف المكتب في صالة المبيعات يعمل لدى المطوّر، والدخول وحدك يعني أن من يشرح لك خياراتك يقف على الجانب الآخر من التفاوض. ومعظم المطورين يدفعون لوسيط المشتري، ومعظمهم يرفض ذلك إن كنت قد سجّلت نفسك أولاً.
هل السعر قابل للتفاوض في البناء الجديد؟
أقل مما تأمل، ولذلك سبب: خفض السعر المعلن يمسّ قيمة كل منزل آخر في المشروع. المطوّرون أكثر مرونة بكثير في التحسينات وتكاليف الإقفال والحوافز، وهناك يكمن المال الحقيقي. تفاوض هناك لا على السعر المعلّق على اللافتة.
هل أحتاج إلى فحص لمنزل جديد تماماً؟
نعم. الجديد يعني أنه لم يُسكن، لا أنه بلا عيوب، والشخص الوحيد الذي فحص العمل حتى الآن هو من نفّذه. احصل على فحص قبل إغلاق الجدران الجبسية إن سمح البناء بذلك، وآخر قبل الإقفال. والمطوّر الذي يثنيك عن ذلك يعطيك سبباً للإصرار.
كم ستكلفني Mello-Roos؟
في مشروع جديد في أورانج كاونتي، عادة آلاف الدولارات سنوياً فوق الضريبة العقارية المعتادة، وتُفصح لك قبل أن تلتزم. اطلبها بالدولار في السنة لا كنسبة، واسأل متى تنتهي، وضعها في الحساب الشهري إلى جانب رسوم اتحاد الملاك.
هل يجب أن أستخدم المُقرض التابع لشركة البناء؟
لا، وإن كان بوسعهم تقديم حوافز تجعل الأمر جذاباً، وتلك الحوافز كثيراً ما تستحق الأخذ فعلاً. ما لا ينبغي فعله هو القبول من دون مقارنة، لأن الحافز قد يكون أصغر من فارق سعر الفائدة على مدى عمر القرض. احصل على عرض منافس وقارن الكلفة الإجمالية.
ماذا يحدث إذا تأخر البناء؟
لتثبيت سعر الفائدة لديك مدة، والبناء الذي يتأخر عنها قد يتركك تعيد التثبيت وفق ما صارت إليه الأسعار. والتثبيت الممتد موجود ويكلّف مالاً. كما تخضع موافقة قرضك لإعادة تحقق قبل الإغلاق، فتغيير الوظيفة أو قرض سيارة جديد بين الآن والاكتمال قد يكلفك المنزل فعلاً.
هل ينبغي أن أقرأ التقرير العام (public report)؟
نعم، ومعه مستندات الجمعية. يشرح التقرير العام ما هو المشروع التطويري، وما المخطط له، وما الالتزامات المصاحبة للملكية، وهو المستند الوحيد في حزمة المطوّر الذي لم يكتبه هو. وفي مجتمع جديد، انتبه على وجه الخصوص إلى ما يحدث للرسوم بمجرد أن يوقف المطوّر دعمها.
لماذا وصلتني فاتورة ضريبية ثانية بعد انتقالي للسكن؟
هو التقدير التكميلي، الذي يغطي الفجوة بين القيمة القديمة للأرض وقيمة المنزل المكتمل حتى نهاية السنة الضريبية. ليس خطأً ولا تكراراً، وفي البناء الجديد قد يكون مبلغاً كبيراً لمرة واحدة يصل تحديداً بعد أن تكون قد أنفقت كل شيء على الانتقال. خصص له ميزانية قبل الإقفال.
ماذا لو ظهر عيب بعد انتقالي للسكن؟
هناك مسطرة محددة بخطوة أولى إلزامية، وهي لا تبدأ بمحامٍ. أبلغ المطوّر كتابةً ودعه يعاين ويصلح. وبلّغ عن كل شيء مبكراً، حتى الأمور الصغيرة، واحتفظ بالمراسلات، لأن المشترين الذين ينتظرون عامين ينتهون إلى الجدال حول متى اكتُشف العيب.
هل تشغيل منزل جديد أعلى كلفة من منزل معاد بيعه؟
عادةً نعم، والمقارنة التي يجريها الناس بالسعر وحده تُغفل ذلك. فبين الفاتورة التكميلية والضريبة العادية على تقدير جديد والضريبة الخاصة ورسوم الجمعية، تكون الكلفة الشهرية الحقيقية لمنزل جديد في أورانج كاونتي أعلى بصورة ملموسة مما يوحي به قسط الرهن.