مراحل شراء المنزل

الخطوة الثانية هي التي يؤجلها المشترون وهي التي تكلّفهم. الموافقة المبدئية ليست إجراءً شكليًا؛ هي ما يجعل عرضك ذا مصداقية، وفي سوق تتلقى فيه المنازل الجيدة عدة عروض لا يُقرأ العرض الخالي منها بجدية عادة.

تستغرق الخطوات من أربع إلى ست وقتًا أطول مما يتوقع الناس عادة، وتأخذ الخطوات من سبع إلى تسع نحو ثلاثين يومًا. خطّط للبحث بسخاء وللضمان بإحكام، وهو عكس ما يفعله معظم المشترين.

ستخبرك جهة الإقراض بما تستطيع اقتراضه. وهذا سؤال مختلف عما تريد دفعه كل شهر، وفي هذه المقاطعة يكون الفارق بين الاثنين عادةً رسوم الجمعية وMello-Roos، وقد يضيفان بضع مئات من الدولارات شهرياً ولا يظهران في حاسبة الرهن.

تعمل حاسبة القروض لدينا بالعكس، من دخلك ومما عليك من التزامات، للوصول إلى رقم اقتراض تقريبي، مع اعتبار الرسوم والضرائب الخاصة مُدخلات لا أفكاراً لاحقة. استخدمها لتحديد النطاق قبل الجولات، لأن أصعب صور هذه المحادثة هي التي تجري بعد أن تكون قد وجدت المنزل.

تقليص فترة الفحص من سبعة عشر يوماً إلى عشرة هو المثال الأوضح. فهو لا يكلفك مالاً ويقوّي العرض تقوية ملموسة، وهو آمن حين تكون الفحوص مرتبة سلفاً قبل أن تكتب العرض. أما فعله دون ذلك الاستعداد فهو الطريق الذي ينتهي بالمشترين إلى الالتزام بمنزل لم يعاينوه كما ينبغي.

تاريخ الإقفال هو الأمر الذي لا يخطر للمشترين أن يسألوا عنه. البائع الذي يحتاج إلى الإخلاء بحلول أسبوع بعينه سيقبل عرضًا أقل قليلًا يوافق ذلك، ومعرفة هذا تكلّف مكالمة هاتفية واحدة قبل أن تكتب.

لا شيء من تلك الأرقام تحدده جهة خارج العقد، وهذه أنفع فكرة يمكن أن يفهمها المشتري. فهي شروط، وهي طريقتك في المنافسة، وهي في الوقت نفسه طريقتك في حماية نفسك. ورفع أي شرط وقائي لا بد أن يكون كتابةً، فلا يسقط شيء بالمصادفة.

كما تحصل مبكراً على بيان مكتوب يوضح من يمثّله وكيلك، قبل أن تلتزم بأي شيء، ويُؤكَّد السؤال نفسه مرة أخرى داخل اتفاقية الشراء.

أنماط عامة لا وعود: منازل الستينيات والسبعينيات من القرن الماضي تظهر فيها مواسير تغذية مجلفنة أو بلاستيكية من الجيل الأول، ولوحات كهربائية أصلية، وصرف من الحديد الزهر. أما مجمعات الثمانينيات والتسعينيات فقد بلغت العمر الذي يستحق فيه السقف الأصلي والسخان والفرن التبديل دفعة واحدة. البناء الأحدث سليم عموماً، وتميل مشكلاته إلى جودة التنفيذ والصرف لا إلى الأنظمة. وأي عقار قريب من الساحل يضيف الرطوبة والتآكل إلى القائمة أياً كان تاريخ بنائه.

ليس المهم أن يكون التقرير طويلاً، فكل تقرير طويل. المهم أي البنود إنشائية، وأيها متعلق بالسلامة، وأيها عمل يوم سبت واحد. وقراءة هذا الفارق هي معظم ما يفعله الوسيط خلال فترة فحصك، ولهذا لا تنجح الفترة المقلَّصة إلا إذا كانت الفحوص محجوزة قبل تقديم العرض.

ذلك الفارق يساوي مالاً حقيقياً، لأن القروض المطابقة (conforming) تحمل عادةً شروطاً أفضل ودفعة مقدمة أقل من تمويل jumbo. وسعر شراء يقع فوق الحد بقليل قد يكون أجدى مع دفعة مقدمة أكبر قليلاً تعيد القرض إلى ما دونه، وهذه حسبة تستحق أن تُجرى مع مقرضك قبل أن تستقر على سعر.

الشقق المشتركة تضيف سؤالاً ثانياً. فالمقرضون يقيّمون المشروع نفسه لا أنت وحدك، وينظرون إلى نسبة التملك بالسكن والاحتياطيات وأي نزاع قضائي، والمشروع الذي لا يجتاز التقييم قد يحد من خيارات تمويلك مهما كان ملفك قوياً. اسأل عن المشروع مبكراً، لأن الاكتشاف المتأخر مكلف، والأمر معروف منذ البداية.

تموّل Mello-Roos والجبايات المشابهة البنية التحتية التي أتاحت قيام المجتمعات الأحدث، وتظهر في الفاتورة الضريبية لا في رسوم الجمعية. وقد تبلغ آلاف الدولارات سنوياً، ولها تاريخ انتهاء يستحق المعرفة، وهي جزء أصيل من كلفتك الشهرية وإن لم تسأل عنها أي حاسبة رهن.

حزمة مستندات الجمعية هي موضع ما تبقى: الميزانية، ودراسة الاحتياطيات، وتاريخ الجبايات، واللوائح. اقرأ الاحتياطيات على وجه الخصوص، لأن جمعية قصّرت في تمويلها لا يفصلها عن فاتورة غير متوقعة سوى جباية استثنائية واحدة، وهذا ظاهر في المستندات التي تتسلمها خلال فترة الفحص إن قرأها أحد فعلاً.

تنمو القيم الخاضعة للتقدير الضريبي هنا وفق جدول محدود بسقف ولا تتبع السوق، فالمنزل المملوك منذ تسعينيات القرن الماضي يحمل فاتورة ضريبية لا صلة لها بما سيدفعه مشترٍ جديد. ضع ميزانيتك على ضريبتك المستقبلية أنت، لا على الرقم الوارد في الإعلان.

ستصلك أيضاً فاتورة تكميلية بعد أشهر من الإقفال تغطي الفارق بين التقدير القديم والجديد لما تبقى من السنة الضريبية. وهي ليست خطأً وليست تكراراً، وتباغت تقريباً كل مشترٍ لأول مرة في هذا الكاونتي.

ستحصل على تقدير القرض (Loan Estimate) خلال ثلاثة أيام عمل من تقديم الطلب، وعلى إفصاح الإغلاق (Closing Disclosure) قبل توقيعك بثلاثة أيام عمل على الأقل، وذلك عن قصد: فهو موجود لتتمكن من مقارنة الأرقام النهائية بما عُرض عليك من دون ضغط. استخدمه لهذا الغرض بالذات.

تُسلَّم المفاتيح عادة عند التسجيل لا عند التوقيع، وهو غالبًا اليوم نفسه أو اليوم التالي. رتّب الانتقال على تاريخ التسجيل لا على تاريخ التوقيع، لأن التوقيع يسبقه بأيام، وهذا خلط شائع ومرهق.