أفضل المدن للشراء

رأينا نحن، ونقدّمه كرأي: الأولويتان اللتان ينبغي أن تقودا القرار فعلاً هما رحلة العمل والتوزيع المدرسي، لأنهما ما تعيشه يومياً ولا يمكن الخروج منه بالتجديد. وكل ما عداهما في تلك القائمة قابل للتفاوض على نحو لا ينطبق عليهما.

المفاضلة التي تفاجئ الناس أكثر من غيرها هي في السطر الأخير. فالمنزل الأحدث في مجتمع أحدث كثيراً ما تزيد كلفة حمله الشهرية مئات الدولارات على منزل أقدم بالسعر نفسه، متى دخلت الضريبة الخاصة والرسوم في الحساب. وليس هذا سبباً لتجنبه؛ بل سبب للمقارنة على أساس الرقم الشهري.

الانتقال إلى الداخل يشتري مساحة بناء ومساحة أرض. والانتقال نحو الساحل يشتري قرباً، وعادةً سكناً أقدم وأصغر بسعر أعلى للقدم. والانتقال إلى الأحدث يشتري حالة ومرافق ومدارس أحدث، ويضيف ضريبة خاصة ورسوماً أعلى. والانتقال إلى الأقدم يزيل ذلك ويسلّمك الصيانة بدلاً منه.

ما نقوله لعميل يقف بين خيارين: المقارنة الصادقة هي إجمالي الكلفة الشهرية مقابل إجمالي زمن التنقل، لا السعر مقابل المساحة. فمنزلان بالسعر نفسه في جزأين مختلفين من هذه المقاطعة قد يفترقان بمئات الدولارات شهرياً وبأربعين دقيقة يومياً، والرقم الثاني هو ما يستهين به الناس سنوات طويلة.

اقرأ هذه الأرقام بوصفها اتجاهاً عاماً لا ترتيباً. فأرقام الإحصاء تصف المدينة ككل، وفي كاونتي قد تضم فيه المدينة الواحدة مشروعاً بمليون دولار وحياً قديماً متواضعاً معاً، فإن الوسيط على مستوى المدينة يدلّك أين تبحث لا كم ستدفع.

ينطبق التحفظ نفسه بقوة أكبر على كل ما تقرأه واصفًا مدينة برقم واحد. قسم المجتمعات لدينا ينزل إلى مستوى الحي، وهو المستوى الذي تُتخذ فيه هذه القرارات فعلًا.

أمران ينبغي تذكّرهما عند قراءتها. تقدير خمس سنوات وتقدير سنة واحدة للمكان نفسه سيختلفان، لأنهما يغطيان فترات مختلفة وأحجام عينات مختلفة، وكلما صغرت المدينة اتسع هامش الخطأ حول أي رقم.

ووسيط كلفة الملاك يشمل من اشتروا قبل عقود بضريبة عقارية شبه مجمّدة قرب ما دفعوه. فهو يصف ملاك المدينة الحاليين لا ما ستكلفك عملية شراء اليوم، وهذا فارق بمئات الدولارات شهرياً في معظم أنحاء هذا الكاونتي.

مسألة المدارس هي الفخ. المناطق التعليمية الـ 28 في أورانج كاونتي مرسومة باستقلال عن حدود المدن، فاختيار مدينة ليس اختياراً لمدرسة، ومنزلان في المدينة نفسها قد يتبعان مدرستين مختلفتين. وهذا مشروح في دليل المناطق التعليمية لدينا.

مسألة التنقل اليومي هي الأرخص والأكثر إهمالًا. اقطع الطريق مرة واحدة، في الساعة التي ستقطعه فيها فعلًا. اثنا عشر ميلًا في هذه المقاطعة قد تكون عشرين دقيقة أو ساعة، ولا خريطة ولا تقدير يغني عن أن تكون قد جلست فيها.

يدفع الجميع 1 في المئة من القيمة المقدَّرة كأساس. وفوق ذلك تقع سندات أقرها ناخبو تلك المنطقة تحديداً وهي متفاوتة، ثم أي ضريبة خاصة، وهي ليست شأناً على مستوى المدينة إطلاقاً بل على مستوى المنطقة. ومنزلان في المدينة نفسها قد يفترقان كثيراً لأن أحدهما داخل منطقة والآخر خارجها.

لذلك فإن مقارنة المدن على أساس الضريبة تكاد تكون بلا معنى. قارن عناوين محددة، باستخدام المعدل الأساسي على ما ستدفعه، مضافاً إليه معدلات سندات تلك المنطقة وأي ضريبة خاصة واردة في إشعار قطعة الأرض.

بخصوص الضريبة الخاصة: اطلب المبلغ السنوي بالدولار والسنوات المتبقية عن أي منزل تفكر فيه بجدية. كلاهما قابل للمعرفة قبل رفع شروطك الواقفة ولا يظهر أي منهما في التقدير الشهري الوارد في الإعلان.

عن المنطقة الساحلية: تهم أساساً إن كنت تنوي تغيير العقار، لأن التطوير هناك يحتاج تصريحاً وتعريف التطوير واسع. فإن كنت تشتري لتجديد قرب الماء فحدّد مسار التصاريح قبل أن تقدّم عرضك لا بعده.

ما يتفاوت هو عدد المرات التي تعبره فيها. ففي المدن الساحلية تقع معظم عمليات الشراء فوق الخط؛ وفي معظم شمال المقاطعة ووسطها تقع دونه. ويستحق ذلك المعرفة عند المقارنة بين المناطق، لأن التمويل فوق الخط أبطأ، ويتطلب دفعة مقدمة واحتياطيات أكبر، ويتفاوت بين المقرضين أكثر.

وهذه أيضاً حجة حقيقية لتسعير عملية شراء قريبة من الحد بالطريقتين، لأن دفعة أولى أكبر قليلاً تُبقي القرض دون السقف كثيراً ما تكلّف أقل على مدى المدة.