قروض FHA

الشطران صحيحان، والشطر الثاني هو الذي يُقفز عنه. فهناك رسم مقدّم يُموَّل عادةً ضمن القرض، ثم قسط سنوي يُسدَّد شهرياً. وفي القرض التقليدي بدفعة منخفضة يتوقف التأمين المقابل بمجرد بلوغك عتبة معينة من حقوق الملكية. أما في FHA بدفعة 3.5 في المئة فلا يتوقف.

على مدة احتفاظ طويلة وبأحجام قروض أورانج كاونتي، يُقاس ذلك الفرق بعشرات الآلاف. وهذا لا يجعل FHA خيارًا سيئًا؛ بل يجعل FHA بابًا لا وجهة، وهو موضوع القسم التالي.

المنطق مباشر. FHA يتيح لك الشراء أبكر وبائتمان أضعف مما يسمح به القرض التقليدي. وحين تبني حقوق ملكية، سواء عبر الأقساط أو عبر السوق، تعيد التمويل إلى قرض تقليدي فيذهب التأمين الدائم معه.

ما يجعل تلك الخطة تنجح أو تفشل هو أسعار الفائدة. فإن انخفضت أو ظلت مستقرة، كانت إعادة التمويل سهلة. وإن ارتفعت بحدة، فقد تجد نفسك مخيراً بين إعادة تمويل مكلفة وبين الإبقاء على التأمين، لذا يستحق الأمر وضوحاً بأن هذا المخرج مرجّح لا مضمون. والانتظار عامين لادخار 20 في المئة في سوق صاعدة له كلفته الخاصة، ولمعظم المشترين هنا يظل الدخول مبكراً هو الخيار الرابح.

تفصيلان يستحقان المعرفة. الدرجة المعتمدة هي الوسطى من درجاتك الثلاث، أو الأدنى من درجتين، وحيث يوجد مقترض مشارك تحكم الدرجة الأدنى بينكما، فقد يجرّ الملف الأضعف الطلب كله إلى شريحة 10 بالمئة.

يجب أن تكون الدفعة الأولى مالك أنت أو هبة موثقة من مصدر مقبول، ولا يجوز أن يقدّمها أحد له مصلحة مالية في البيع. ويظل بإمكان البائع المساهمة في تكاليف الإقفال، وهذا أمر مختلف وكثيراً ما يستحق التفاوض عليه.

كثيرًا ما يُفاجأ القادمون من خارج المنطقة بأن FHA تصل إلى هذا الحد المرتفع، لأن الأساس الوطني أدنى بكثير. في هذه المقاطعة تغطي شريحة كبيرة من المساكن الملتصقة والمخزون الداخلي الذي تستهدفه أول عملية شراء فعلًا.

كما أن FHA أكثر تسامحاً من القرض التقليدي في نسبة الدين إلى الدخل، ولا سيما في ملف يخضع لاكتتاب يدوي، وهذا ما يجعله ناجعاً لمشترين دخلهم كافٍ لكن التزاماتهم القائمة مرتفعة. وتلك المرونة هي في الغالب السبب الحقيقي وراء انتهاء المشتري إلى FHA، لا الدفعة المقدمة.

الاعتماد يخص المشروع لا يخصك أنت، وكثير من مشاريع أورانج كاونتي غير معتمدة، أحياناً لمجرد أن أحداً لم يتقدم بطلب قط. وقد يعجز مشترٍ مؤهل تماماً عن تمويل شقة بعينها لأسباب خارجة تماماً عن إرادته.

ولهذا يُتحقق من الأمر قبل أن تتعلق بوحدة لا بعد أن تكون قد تقدمت بعرض. سؤال واحد، يستغرق دقيقة، ومعرفته أثناء الضمان تكلفك الجدول الزمني للعربون والفحوص التي دفعت ثمنها والمنزل نفسه.

الشروط تتعلق بالسلامة والمتانة لا بالتشطيب: أنظمة عاملة، وسقف سليم، ومداخل آمنة، وغياب المخاطر الظاهرة، وحالة الطلاء في المنازل الأقدم. وفي عقار قديم في أورانج كاونتي قد يكشف ذلك بنوداً كان التقييم التقليدي ليتجاوزها.

عمليًا، هذا يعني أن مشتري FHA الذي يتقدم بعرض على منزل يحتاج ترميمًا ينبغي أن يتوقع نقاشًا حول إصلاحات قد لا يرغب البائع في تنفيذها. وهذا قيد حقيقي على المنازل التي يمكنك السعي إليها، ومن الأفضل إدراكه قبل اختيارها.

القرض التقليدي بدفعة 3 بالمئة يحمل تأمينه الخاص، وذلك التأمين يتوقف متى بلغت عتبة معينة من حقوق الملكية. أما FHA بدفعة 3.5 بالمئة فلا يتوقف. لذا تتوقف المقارنة كليًا تقريبًا على المدة التي ستحتفظ فيها بالقرض.

اطلب من مقرضك تسعير الاثنين على العقار نفسه وبالدفعة الأولى نفسها، وأن يعرض الكلفة الإجمالية عند خمس سنوات وعند عشر. تلك المقارنة وحدها تحسم الأمر، وهي طلب اعتيادي لا يكاد يطلبه أي مشترٍ.

يتيح لك شراء عقار ما كان ليجتاز شروط التقييم، وإصلاحه بمال مقترض، بقرض واحد بدل شراء يضاف إليه قرض إنشاء. وبالنسبة لمشترٍ لأول مرة أخرجته أسعار المنازل المجددة من السوق، فهذا طريق حقيقي إلى موقع أفضل.

المقابل هو الإجراءات. الأوراق أكثر، والمقاولون يحتاجون إلى اعتماد، والعمل يجب أن يُوثَّق، والجدول الزمني أطول من شراء عادي. والبائعون الذين يتنافسون على إقفال سريع قد يرفضونه أحياناً، لذا فهو أنجح على عقار مضى عليه وقت معروضاً.